Tout savoir sur le prêt in fine

Avez-vous pensé au prêt in fine pour votre futur achat immobilier ?

    Vous voulez acquérir un bien immobilier et avez besoin d’un financement ? Saviez-vous qu’il existe deux types de prêts immobiliers : le prêt amortissable et le prêt in fine. Ce dernier peut s’avérer très intéressant, car il permet de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Mais ce n’est pas son seul avantage, on vous explique tout dans cet article !

    Qu’est-ce que le prêt in fine ?

    Le prêt in fine est un prêt « non amortissable ». Concrètement ? C’est un prêt immobilier dont le capital emprunté est remboursé à la fin de l’échéance (in fine = à la fin).

    A contrario, le prêt immobilier classique (dit amortissable) nécessite un remboursement du capital et de ses intérêts tout au long du prêt, généralement chaque mois jusqu’à la fin de l’échéance.

    Le prêt in fine dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital :

    • Le capital se rembourse en une seule fois, à l’échéance du prêt ;
    • Les intérêts d’emprunt (souvent plus élevés) sont à rembourser chaque mois pendant toute la durée du prêt.

    Même si l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée de son prêt, il doit tout de même effectuer un versement mensuel sur un produit de placement rémunéré (une assurance-vie par exemple). Ce placement permet, au terme de l’emprunt, d’avoir constitué le capital emprunté grâce à ces résultats.

    Pour vous accorder un prêt in fine, l’établissement bancaire exigera que vous respectiez certaines conditions. Ces dernières sont propres à chaque banque, mais notez tout de même que l’échéance du prêt in fine est plus courte (entre 3 et 15 ans pour rembourser le capital), et que l’apport personnel demandé est souvent plus conséquent (environ 30 %, contre 10 % pour un prêt amortissable).

    Le montant d’un prêt in fine n’est pas plafonné, mais il doit être de 21 500 € minimum.

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    Comment fonctionne le prêt in fine ?

    Pendant la durée de votre prêt in fine, vous allez payer uniquement les intérêts et l’assurance emprunteur. En parallèle, vous constituez une épargne sur un fonds d’investissement, destinée à rembourser en une fois le capital emprunté, à la fin du prêt.

    Pour obtenir un crédit avec remboursement à terme fixe, voici les 10 étapes clés :

    1. Déterminez quel est l’objet de votre emprunt (résidence principale ou secondaire, investissement locatif), ce que vous souhaitez faire du bien après le remboursement, et déterminez si vous possédez les ressources financières nécessaires à un nouvel emprunt ;
    2. Prenez rendez-vous avec plusieurs établissements bancaires pour faire des simulations et comparer les offres de prêts ;
    3. Après avoir choisi votre organisme prêteur, vous recevrez une offre de crédit et bénéficierez d'un délai de réflexion d'au moins dix jours (excepté pour les prêts professionnels) ;
    4. Avant le début du prêt, vous devrez choisir une assurance emprunteur : via le contrat groupe de votre banque prêteuse, où une délégation d’assurance.
    5. La banque débloque la somme empruntée pour vous permettre d’acheter le bien immobilier en question ;
    6. Pour valider le prêt, vous devez déposer votre apport sur un fonds d’investissement rémunéré (un contrat d’assurance vie par exemple) ;
    7. Tous les mois, il vous faudra verser une somme prévue à l’avance et inscrite dans votre contrat de prêt sur le produit de placement choisi ;
    8. En parallèle, il vous faudra rembourser chaque mois les intérêts fixés à la signature de votre contrat, ainsi que vos mensualités d’assurance de prêt ;
    9. À la fin de l’échéance du prêt in fine, vous allez pouvoir utiliser l’argent disponible sur votre fonds d’investissement pour rembourser votre banque ;
    10. Si le fonds a produit des résultats supérieurs au montant demandé par votre banque, bonne nouvelle : vous pouvez conserver le surplus, et le placer pour générer des intérêts.

    Les avantages

    Ce n’est pas un secret : le principal avantage du prêt in fine est fiscal ! Il permet, entre autres, de :

    • Bénéficier d’intérêts plus importants sur le fonds investi en l’absence d’amortissement ;
    • Avoir de faibles mensualités de prêt ;
    • Placer l’argent non consacré au remboursement du capital, et ainsi engranger des revenus supplémentaires ;
    • Déduire de vos revenus fonciers les intérêts d'emprunts, dont le montant total est plus élevé que pour un prêt immobilier classique, et donc diminuer ou annuler votre impôt foncier ;

    De plus, le bien immobilier acheté en prêt in fine n’est pas comptabilisé dans l’IFSI (Impôt sur la Fortune Immobilière), et ce pendant toute la durée du prêt.

    De par ses avantages, le prêt in fine s’adresse surtout aux foyers fortement imposés, avec une tranche marginale d’imposition supérieure à 30 % (mais il devient vraiment intéressant à partir de 41 %).

    Les inconvénients

    Comme tous les prêts, le prêt in fine dispose également de quelques désavantages :

    • Le délai de remboursement est court, entre 3 et 15 ans pour ce type de prêt ;
    • Les banques demandent beaucoup de garanties pour octroyer un prêt in fine ;
    • Un apport plus conséquent (environ 30 % du prix d’acquisition) est demandé ;
    • Les intérêts ne sont pas dégressifs, mais identiques sur toute la durée du prêt : ce dernier est donc plus coûteux qu’un prêt classique ;
    • L’assurance emprunteur couvre non seulement les remboursements mensuels des intérêts, mais aussi le montant du capital emprunté. Comme le prêt n’est pas amorti, ce montant ne diminue pas sur la durée du prêt in fine, donc la cotisation d’assurance reste la même également.
    • Le fonds d’investissement ne doit pas perdre de valeur, sous peine de devoir rembourser vous-même un montant plus important que prévu à la banque.

    Dans le cadre d’un prêt in fine, les avantages sont fiscaux, mais les inconvénients peuvent être lourds. Ce prêt est essentiellement utilisé dans deux cas de figure : pour un prêt finançant un investissement locatif, ou pour l’achat d’une résidence secondaire par des profils qui souhaitent réduire leur impôt sur la fortune immobilière.

    Prêt in fine ou prêt amortissable ?

    Vous l’aurez compris, le prêt in fine a ses avantages et ses inconvénients. Si l’on compare le prêt in fine à un prêt amortissable, le prêt in fine présente un coût total supérieur, car les intérêts sur le capital ne diminuent pas avec le temps.

    Pour effectuer votre choix entre ces deux types de prêts, il faudra surtout prendre en compte votre situation personnelle, ainsi que vos projets immobiliers actuels et futurs.

    Notez toutefois que :

    • Pour la valorisation d’un patrimoine immobilier déjà existant, il est intéressant de choisir un prêt in fine afin de faire sortir le bien de ses revenus fonciers par exemple. De plus, les personnes qui sont dans cette situation auront plus de facilité à fournir les 30% minimum d’apport personnel ;
    • Pour l’achat d’un bien destiné à un investissement locatif : les rentes locatives doivent pouvoir couvrir les virements mensuels sur le fonds d’investissement pour que le prêt in fine soit intéressant ;
    • Pour l’achat d’une résidence principale : il est conseillé se tourner vers un emprunt amortissable. Sachez qu’en général les banques refusent le prêt in fine pour les résidences principales et pour les emprunteurs qui ne possèdent pas de gros apports personnels.

    L’assurance emprunteur du prêt in fine

    Comme pour tout prêt immobilier, l’emprunt doit être garanti par une assurance emprunteur. Accident, arrêt de travail, perte d’emploi, problème de santé, décès… Certains aléas de la vie peuvent vous empêcher de rembourser votre emprunt.

    Dans le cas d’un prêt in fine, l’assurance emprunteur permet de couvrir le versement des mensualités (les intérêts) en cas de problème, mais il offre aussi une protection pour les héritiers de l’emprunteur, car le capital dû est couvert en cas de décès.

    Les spécificités du prêt in fine, plus compatible avec certains types d’investissements immobiliers et profils d’emprunteurs, impliquent qu’il doit être couvert par une assurance adaptée. Les garanties obligatoires de l’assurance emprunteur d’un prêt in fine sont les suivantes :

    Ces deux garanties peuvent être complétées par d’autres garanties facultatives : la garantie perte d’emploi, ITT, ou encore IPT.

    Notez que l’assurance emprunteur fixe elle-même le plafond d’indemnisation de certaines garanties. Il est donc possible que la prise en charge de l’assurance ne suffise pas à rembourser la totalité du capital dû à l’échéance du prêt.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.