Le prêt lissé pour optimiser son taux d’endettement

Le lissage du prêt est un mode d’emprunt immobilier qui permet d’optimiser son taux d’endettement.

    prêt lissé

    Le prêt lissé est utilisé si vous avez besoin de regrouper plusieurs prêts immobiliers dans un seul crédit. Cela peut être, par exemple, le cas si vous cumulez un prêt à taux zéro avec un emprunt plus classique. Ce type de prêt revêt des avantages, mais aussi des inconvénients qu’il est important de connaître avant de vous décider.

    Qu’est-ce qu’un lissage de prêt ?

    Le lissage de prêt est également appelé prêt à paliers, prêt aménagé ou encore prêt gigogne. Il s’agit d’un arrangement financier qui permet de regrouper plusieurs prêts en une seule mensualité.

    Le plus souvent, il est utilisé lors d’un achat immobilier où vous couplez plusieurs prêts : par exemple un prêt à taux zéro (PTZ) avec un prêt classique ou encore un prêt aidé, comme un prêt d’accession sociale (PAS) ou un prêt conventionné.

    Principal intérêt ? Profiter de mensualités plus basses que si vous deviez payer une échéance pour chacun de vos crédits.

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    Les avantages du prêt lissé

    Le recours au prêt lissé permet :

    • De conserver un taux d’endettement fixe sur plusieurs mois : en effet tous les prêts n’ont, en général, pas la même durée.
    • D’emprunter en étant déjà endetté : vous pourrez ainsi regrouper toutes vos échéances au sein de la même mensualité.
    • De payer une mensualité unique plus faible.
    • D’éviter les situations de surendettement qui interviennent souvent lorsque l’on a une multiplicité d’emprunts à rembourser.
    • D’avoir une vision globale de la durée de l’ensemble des emprunts.

    Inconvénients du lissage de prêt

    Il y a toutefois quelques inconvénients :

    • Le coût global du prêt est plus élevé.
    • Vous n’aurez pas la possibilité de moduler vos mensualités ou d’effectuer un remboursement anticipé.
    • Comme votre taux d’endettement est fixe, vous ne pourrez pas contracter un nouveau prêt avant le terme des échéances. Alors que cela aurait été possible avec plusieurs emprunts en parallèle lorsque au moins l’un d’entre eux serait arrivé à échéance.

    Dans quels cas envisager un lissage de prêt

    Dispositif assez méconnu, le lissage de prêt est à envisager plus spécifiquement dans certaines situations. On peut citer :

    • Si vous effectuez plusieurs prêts en parallèle. Le plus fréquent étant l’alliance d’un PTZ et d’un emprunt bancaire. Mais cela peut être deux prêts plus classiques : par exemple, le premier pour l’achat du bien et le second pour effectuer des travaux de rénovation.
    • Si vos revenus sont assez modestes - ou que la somme à emprunter est conséquente - et que votre taux d’endettement risque d’entraîner un refus. Le lissage permet de réduire ce taux.
    • Si, pour des commodités de gestion et votre tranquillité, vous souhaitez rembourser toujours la même mensualité au cours du prêt.

    Quelle banque propose le lissage de prêt ?

    Ce sont les courtiers en assurance qui sont les plus à même de guider les emprunteurs dans la demande d’un prêt lissé. Puisque celui-ci regroupe souvent plusieurs prêts, cela fait généralement intervenir plusieurs établissements bancaires.

    Cependant, vous pouvez essayer de négocier vos mensualités avec votre banque en détaillant votre projet. Si vous êtes client depuis plusieurs années, que vos comptes sont bien tenus et que vous avez la confiance de votre banquier, votre dossier devrait être accepté.

    Les établissements bancaires peuvent être un peu réticents face au lissage de prêt, car cela présente plus de risques : Il faut que l’emprunteur dispose d’une capacité de remboursement pérenne tout au long du prêt. De plus, il ne pourra sans doute pas contracter de nouveau crédit en cas de besoin, puisque son taux d’endettement ne s’allège pas avant le terme, à moins que ses revenus aient augmenté de manière significative.

    Exemple d’un lissage de prêt

    Prenons l’exemple d’un emprunteur seul qui dispose d’un salaire de 1900 net par mois. Il achète un bien pour 190 000 euros, frais de notaire compris.

    Avec un salaire de 1900 euros net, une mensualité de 627 euros engendre un taux d’endettement maximum de 34%. Le dossier risque donc de ne pas être accepté par la banque, d’autant que le reste à vivre de moins de 1 300 euros n’est pas très conséquent.

    Les prêts concernés sont les suivants :

    • Un prêt à Taux Zéro (PTZ) de 27 000 euros sur 15 ans.
    • Un prêt classique de 160 000 euros sur 25 ans à 2% (163 200 euros au total).

    Le capital à rembourser s’élève donc à 190 200 euros.

    Mensualités des prêts sans lissage

    Période de temps De 1 à 15 ans 20 ans 25 ans

    PTZ

    150

    0

    0

    Prêt classique

    544

    544

    544

    Sommes mensuelles

    694

    544

    544

    Avec ces prêts classiques, le taux de surendettement pour les 15 premières années est trop élevé. Le prêt a donc de grandes chances d’être refusé. En effet le taux d’endettement serait ainsi de 36,53% les 15 premières années (à cause des mensualités du PTZ) et de 28,63% par la suite, une fois que le PTZ sera arrivé à échéance.

    Avec un lissage de prêt, il est possible d’effectuer la répartition suivante :

    Mensualité des prêts avec lissage

    Période de temps De 1 à 15 ans 20 ans 25 ans

    PTZ

    150

    0

    0

    Prêt classique

    480

    640

    640

    Sommes mensuelles

    630

    640

    640

    Avec le prêt lissé la mensualité tombe à 630 euros par mois au lieu de 694 euros ce qui entraîne un taux d’endettement un peu supérieur à 33%. Ainsi, l’emprunteur aura une somme à rembourser qui sera lissée sur plusieurs mensualités. Cela permet ainsi de ne pas dépasser le taux d’endettement maximal qui est fixé à 35% par la législation.

    Attention, cet exemple ne prend pas en compte les taux d’emprunt que la banque va réactualiser en fonction du lissage. On constate souvent que le prêt lissé est plus cher, car la banque applique des taux d’intérêts moins avantageux dans la durée. Le capital total dû va donc être plus important.

    L’assurance d’un prêt lissé

    L’assurance d’un prêt immobilier est calculée sur le capital restant dû, et non sur le capital total. De ce fait, les cotisations d’assurance emprunteur diminuent généralement, au fil des années d’avancement du prêt. Ce dispositif s’applique également si vous avez opté pour le lissage.

    L’assurance emprunteur d’un prêt lissé ne diffère donc pas fondamentalement de celle dédiée à un emprunt classique. Les garanties auxquelles vous avez accès sont similaires : garantie décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), garantie incapacité de travail / invalidité ou perte d’emploi.

    Même avec ce type de prêt, vous êtes éligible à la délégation d’assurance de prêt. N’hésitez pas y avoir recours pour bénéficier de tarifs plus avantageux.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.