La délégation d'assurance de prêt immobilier
Délégation d'assurance de prêt immobilier : le guide complet
Par Luko
Calcul et simulation des frais de garantie du prêt immobilier : hypothèque, caution et PPD.
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, la banque vous demande toujours de garantir ce prêt afin d’être remboursée même si vous n’êtes plus en capacité de payer vos mensualités. Cette sûreté peut être obtenue par la souscription d’une caution, d’une hypothèque ou encore d’un privilège prêteur de deniers, mais toutes ces garanties engendrent des frais ! Mode de calcul, montant, spécificités : on vous dit tout sur les frais de garantie du prêt immobilier, et quelle garantie choisir selon votre profil !
Avant de détailler le coût et les méthodes de calcul des frais de chaque garantie de l'assurance emprunteur, il nous semble important de revenir sur le rôle d’une garantie. Les garanties du prêt immobilier, ou dispositifs de sûreté, ont pour objectif de protéger la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
Attention à ne pas confondre la garantie du prêt immobilier avec l’assurance emprunteur : cette dernière ne vous couvre qu’en cas de décès, d’incapacité de travail ou d’invalidité partielle ou permanente.
Ainsi, si vous ne pouvez plus régler vos mensualités de prêt, mais que votre assurance ne vous prend pas en charge car votre cas relève des exclusions de garantie de l'assurance emprunteur, la banque peut toujours s’appuyer sur la garantie de votre prêt pour être remboursée.
Souscrire une garantie pour son prêt immobilier est en effet obligatoire ! Tous les établissements prêteurs l’exigent pour accorder un crédit immobilier, quel que soit le type de prêt, le profil de l’emprunteur ou le montant emprunté.
Attention, si les emprunteurs ont parfois le choix de la garantie à souscrire, la banque impose souvent ses préférences.
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Il existe trois grands types de garanties pour couvrir votre crédit immobilier, chacune disposant de ses propres spécificités et de son propre mode de calcul :
Bien que leur mode de fonctionnement diffère, ces trois garanties ont bien le même rôle : garantir à la banque qu’elle sera remboursée des sommes dues en cas de défaillance de l’emprunteur.
Le montant des frais de garantie d’un crédit immobilier dépend entièrement de la garantie choisie : caution, hypothèque ou PPD. Pour vous faire une idée plus précise des frais à prévoir, voici un tableau comparatif du coût initial — c’est-à-dire le montant à payer lors de la signature du prêt — de chaque garantie en fonction du capital emprunté.
Capital emprunté | Caution* | Hypothèque** | PPD** |
---|---|---|---|
50 000 € | 925 € | 949 € | 592 € |
100 000 € | 1620 € | 1519 € | 804 € |
150 000 € | 2185 € | 2090 € | 1017 € |
200 000 € | 2630 € | 2660 € | 1230 € |
250 000 € | 3075 € | 3230 € | 1442 € |
300 000 € | 3520 € | 3800 € | 1655 € |
350 000 € | 3965 € | 4370 € | 1867 € |
400 000 € | 4410 € | 4940 € | 2080 € |
450 000 € | 4855 € | 5510 € | 2293 € |
500 000 € | 5300 € | 6080 € | 2505 € |
550 000 € | 5745 € | 6650 € | 2718 € |
600 000 € | 6190 € | 7220 € | 2930 € |
*Hors remboursement d’une partie des frais de cautionnement à la fin du prêt. Données simulées sur le site du Crédit Logement le 22/06/2021.
**Hors frais de mainlevée éventuels. Données simulées sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement le 22/06/2021.*
Pour y voir plus clair et faciliter vos comparaisons, voici un exemple concret avec un tableau comparatif pour un prêt de 200 000 €, soit le montant moyen de l’emprunt immobilier en France.
Dans ce tableau, la restitution partielle de la caution ainsi que les frais de mainlevée de l’hypothèque et du PPD sont pris en compte, afin de vous fournir le coût final de chaque garantie le plus précis possible.
Frais | Caution | Hypothèque* | PPD* |
---|---|---|---|
Coût initial | 2630 € | 2660 € | 1230 € |
Frais de mainlevée | 0 € | 893 € | 893 € |
Montant restituable indicatif | 1380 € | 0 € | 0 € |
Coût total | 1250 € | 3553 € | 2123 € |
*Frais de mainlevée non applicables si vous menez à terme les remboursements de votre crédit, et que vous n’effectuez pas de remboursement anticipé ou que vous ne vendez pas votre bien avant le terme de l’emprunt.
Chaque garantie dispose de son propre mode de calcul, de son propre fonctionnement et donc de ses propres frais, c’est pourquoi il est indispensable d’étudier ces trois possibilités avant de faire son choix.
Les frais de caution d’un crédit immobilier sont à régler auprès de l’organisme de cautionnement choisi, et sont composés de deux parties :
Si la commission versée à l’organisme de cautionnement n’est pas remboursable, une partie du versement au FMG — jusqu’à 75 % pour le Crédit Logement — peut vous être restituée à la fin du remboursement de votre crédit.
Capital emprunté | Coût initial | Remboursement indicatif * | Coût final indicatif |
---|---|---|---|
50 000 € | 925 € | 463 € | 461 € |
100 000 € | 1620 € | 769 € | 851 € |
150 000 € | 2185 € | 1074 € | 1111 € |
200 000 € | 2630 € | 1380 € | 1250 € |
250 000 € | 3075 € | 1685 € | 1390 € |
300 000 € | 3520 € | 1991 € | 1529 € |
350 000 € | 3965 € | 2296 € | 1669 € |
400 000 € | 4410 € | 2601 € | 1809 € |
450 000 € | 4855 € | 2907 € | 1948 € |
500 000 € | 5300 € | 3212 € | 2088 € |
550 000 € | 5745 € | 3518 € | 2227 € |
600 000 € | 6190 € | 3823 € | 2367 € |
*Données simulées sur le site du Crédit Logement le 22/06/2021.
Attention les frais de caution ne sont pas les mêmes selon l’organisme de cautionnement choisi, et tous ne remboursent pas une partie de la caution en fin de prêt ! L’exemple donné ici est celui du Crédit Logement, car c’est l’organisme de cautionnement le plus utilisé en France, mais il en existe d’autres qui peuvent vous être imposés selon votre banque :
Le coût d’une hypothèque d’un crédit immobilier se compose de la façon suivante :
À ces différents frais, vous devrez ajouter des frais de mainlevée si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin de votre crédit, ou procéder à un remboursement anticipé. Ces frais représentent en moyenne entre 0,7 % et 0,8 % du capital emprunté.
Voici un tableau récapitulatif du coût d’une hypothèque, en prenant en compte les frais de mainlevée.
Capital emprunté | Coût initial | Frais de mainlevée * | Coût final |
---|---|---|---|
50 000 € | 949 € | 521 € | 1470 € |
100 000 € | 1519 € | 645 € | 2164 € |
150 000 € | 2090 € | 769 € | 2859 € |
200 000 € | 2660 € | 893 € | 3553 € |
250 000 € | 3230 € | 1017 € | 4247 € |
300 000 € | 3800 € | 1141 € | 4941 € |
350 000 € | 4370 € | 1265 € | 5635 € |
400 000 € | 4940 € | 1389 € | 6329 € |
450 000 € | 5510 € | 1513 € | 7023 € |
500 000 € | 6080 € | 1637 € | 7717 € |
550 000 € | 6650 € | 1761 € | 8411 € |
600 000 € | 7220 € | 1885 € | 9105 € |
*Frais de mainlevée non applicables si vous menez à terme les remboursements de votre crédit, et que vous n’effectuez pas de remboursement anticipé ou que vous ne vendez pas votre bien avant le terme de l’emprunt.
Les frais de la garantie privilège de prêteur de deniers sont les mêmes que ceux de l’hypothèque, à une exception : le PPD n’est pas soumis à la taxe sur la publicité foncière, ce qui explique son coût moins élevé (environ 0,8 % du montant du prêt, plus une somme forfaitaire de 500 €).
Pour rappel, les frais de PPD comme les frais d’hypothèque doivent être versés au notaire en charge de votre garantie.
Pour calculer les frais d’un PPD, vous devrez donc prendre en compte uniquement les éléments suivants :
Voici le coût final indicatif d’une garantie PPD en fonction du capital emprunté, calculé en prenant en compte les frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du crédit.
Capital emprunté | Coût initial | Frais de mainlevée * | Coût final |
---|---|---|---|
50 000 € | 592 € | 521 € | 1 113 € |
100 000 € | 804 € | 645 € | 1 449 € |
150 000 € | 1017 € | 769 € | 1 786 € |
200 000 € | 1230 € | 893 € | 2 123 € |
250 000 € | 1442 € | 1017 € | 2 459 € |
300 000 € | 1655 € | 1141 € | 2 796 € |
350 000 € | 1867 € | 1265 € | 3 132 € |
400 000 € | 2080 € | 1389 € | 3 469 € |
450 000 € | 2293 € | 1513 € | 3 806 € |
500 000 € | 2505 € | 1637 € | 4 142 € |
550 000 € | 2718 € | 1761 € | 4 479 € |
600 000 € | 2930 € | 1885 € | 4 815 € |
*Frais de mainlevée non applicables si vous menez à terme les remboursements de votre crédit, et que vous n’effectuez pas de remboursement anticipé ou que vous ne vendez pas votre bien avant le terme de l’emprunt.
Chaque garantie dispose d’avantages comme d’inconvénients, voici donc un petit résumé pour vous aider à bien choisir :
En règle générale, si vous devez choisir entre hypothèque ou caution, nous vous conseillons de privilégier la caution, car moins contraignante et moins coûteuse, surtout en cas de remboursement anticipé.
Cependant, il n’est pas rare que les banques imposent l’hypothèque comme unique garantie à souscrire, notamment pour les prêts sans apport personnel (prêt à 110 %) ou pour les travailleurs indépendants dont le profil est jugé plus risqué que les salariés.
Les frais de garantie pèsent sur le coût d’un crédit, il est donc normal de vouloir les faire baisser. Malheureusement, ce n’est pas toujours possible ! Tout d’abord, les frais d’hypothèque et de privilège de prêteur de deniers sont constitués en grande majorité de taxes et de frais de notaire : il est donc quasiment impossible de les négocier.
Concernant la caution, il est parfois possible de faire baisser les frais de garantie en faisant jouer la concurrence. Cependant, dans la réalité, il est rare de pouvoir choisir son organisme de cautionnement. De plus, sachez que vous n’aurez parfois pas le choix du type de garantie à souscrire, car la banque impose souvent ses exigences. Il est par exemple impossible de souscrire une caution pour un prêt PAS ou un prêt PTZ associé à un PAS.
Vous l’aurez compris, faire baisser les frais de garantie d’un crédit immobilier est très compliqué. Cependant, ces frais ne sont pas les seuls qui constituent le coût d’un prêt ! Il est ainsi plus facile de négocier les autres frais de son crédit, comme les frais de dossier ou l’assurance emprunteur.
Outre les frais de garantie, d’autres frais sont indissociables d’un crédit immobilier :
Il est indispensable de connaître tous ses frais car ils impactent directement le coût total de votre crédit. Pour comparer plusieurs offres de crédit entre elles, nous vous recommandons de vous référer au TAEG, qui est le seul indicateur incluant tous les frais inhérents à un crédit.
C’est le taux nominal de votre crédit qui détermine le montant des intérêts bancaires que vous aurez à verser à votre établissement prêteur, en plus du remboursement du montant emprunté. Ce taux est majoritairement fixé en fonction de votre profil et du capital emprunté.
Pour comparer objectivement deux offres de crédit immobilier, ne regardez pas uniquement le taux du crédit ! Intéressez-vous plutôt au TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui regroupe l’ensemble des frais engendrés par un crédit, comme par exemple :
Les banques sont dans l’obligation d’indiquer le TAEG sur la Fiche Standardisée d’Information qui vous est fournie dès la première simulation de crédit. Attention cependant, car certains établissements bancaires n’incluent pas le coût de l’assurance emprunteur dans leur TAEG.
L’assurance emprunteur n’est légalement pas obligatoire : cependant, tous les établissements bancaires l’exigent pour vous accorder un crédit immobilier. Pour calculer votre taux d’assurance crédit immobilier, l’assureur prend en compte votre âge, votre état de santé, votre profession et vos loisirs. Le coût d’une assurance de prêt ne doit donc pas être négligé, car selon votre profil il peut représenter jusqu’à un tiers du coût total de votre crédit !
Pour connaître la part de l’assurance dans le coût total de votre crédit, reportez-vous au TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) qui se calcule de la façon suivante : TAEA = TAEG avec assurance — TAEG sans assurance.
Cette assurance vous couvre et prend en charge, selon les garanties souscrites, le remboursement de vos mensualités de prêt en cas de décès, de perte d’autonomie, d’incapacité de travail ou encore en cas de perte d’emploi. Ainsi, avec une assurance de prêt, la banque est certaine d’être remboursée, même si vous n’êtes plus en capacité de travailler par exemple.
Pour faire baisser le prix de votre assurance emprunteur, optez pour une délégation d’assurance : en souscrivant auprès d’un assureur indépendant et non auprès de votre banque, vous bénéficiez d’une plus grande marge de négociation et d’un contrat personnalisé selon votre profil et vos besoins.
Depuis 2017 et l’entrée en vigueur de la loi Bourquin, il était possible de changer d’assurance emprunteur une fois par an sans frais ni pénalités, à la date d’échéance du contrat. Désormais, grâce à la toute récente loi Lemoine, il est possible de résilier son assurance de prêt à tout moment, même après la première année.
Vous pouvez donc réaliser des économies très facilement en comparant plusieurs offres d’assurance de prêt dès que vous le souhaitez !
Le montant des frais de dossier est fixé librement par chaque établissement bancaire. Ils couvrent diverses démarches : les demandes de crédit, les simulations d’offres, les propositions de rachat de crédit ou encore les renégociations d’un contrat.
Si vous disposez d’un bon profil emprunteur — c’est-à-dire plutôt jeune, en bonne santé et avec une situation professionnelle stable —, il est souvent possible de négocier le montant de vos frais de dossier, voire de les supprimer !
Voir aussi :
Les frais de garantie sont les frais engendrés par les garanties de sûreté exigées par les banques pour couvrir votre crédit immobilier : il peut s’agir d’une caution, d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers.
Tout dépend du montant emprunté et du type de garantie choisi (caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers), mais les frais de garantie sont généralement compris entre 0,5 % et 2,5 % du capital total emprunté.
Les frais de garantie sont toujours payés par l’acheteur d’un bien immobilier, et donc l’emprunteur, ou les co-emprunteurs dans le cas d’un crédit contracté à deux.
Les frais de garantie doivent être réglés au moment de la signature de l’acte de vente, en même temps que les frais de notaire et les frais d’agence, quelle que soit la garantie choisie. Attention donc à anticiper ces frais !
Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
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