PPD ou hypothèque : quelle garantie choisir ?

Bien choisir votre garantie de prêt immobilier en fonction de votre projet

L'assurance emprunteur par Luko

Pour se protéger en cas de défaillance de l'emprunteur, la banque exige systématiquement une garantie de prêt immobilier. Toutefois, le souscripteur du crédit a la possibilité de choisir entre plusieurs garanties. Parmi celles-ci, on retrouve notamment l'hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers couramment appelé PPD. Bien que présentant de nombreuses caractéristiques communes, elles ne permettent pas forcément de couvrir le même type de biens et ne représentent pas le même coût. Pour vous aider à y voir plus clair et choisir la garantie adaptée à votre situation, voici ce qu'il faut retenir.

Un choix obligatoire pour garantir son prêt

Lors de la souscription d'un prêt immobilier, la banque oblige l'emprunteur à contracter une garantie pour se prémunir en cas de non remboursement du crédit. Il s'agit d'une garantie complémentaire à l'assurance emprunteur. Il existe plusieurs types de garanties dont le PPD (Privilège des Prêteurs Deniers) et l'hypothèque. L'une ou l'autre de ces garanties est d'ailleurs obligatoire dans le cas où vous bénéficiez d'un prêt accession sociale supérieur à 15 000 € ou si vous souhaitez obtenir un prêt relais.

Vous pouvez également choisir la caution via un organisme de cautionnement mais si vous êtes sur cet article c'est que vous avez peut-être déjà écarté cette option ou que la banque vous a refusé celle-ci.

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Ce qu'il faut savoir sur ces garanties

Le PPD et l'hypothèque sont deux garanties qui possèdent de nombreux points communs.

Fonctionnement

Les garanties de prêt immobilier PPD et l'hypothèque permettent dans un cas comme dans l'autre de couvrir le bien immobilier faisant l'objet du prêt. Cela signifie qu'en cas de défaillance de paiement de l'emprunteur la banque pourra faire saisir le bien et le vendre afin de se rembourser.

Juridiquement parlant, il s'agit d'une "sûreté réelle" que prend l'organisme prêteur en contrepartie du prêt qu'il vous accorde. On parle d'ailleurs de garanties réelles.

Le PPD ou l'hypothèque doivent tous deux être rédigés par un notaire. Le coût de cet acte juridique est toujours à la charge de l'emprunteur.

Avantages

L'hypothèque et le PPD jouissent d'une bonne réputation auprès des organismes bancaires. En outre, il est beaucoup plus simple de souscrire une garantie hypothèque ou une garantie PPD qu'une caution de prêt immobilier. En effet, les sociétés de cautionnement mutuel peuvent refuser de garantir le prêt immobilier d'un emprunteur si son dossier ne remplit pas l'ensemble des critères exigés.

Signalons également que l'hypothèque et le PPD permettent de garantir un prêt à taux zéro (PTZ) si celui-ci est associé à un prêt accession sociale (PAS). Ce n'est pas le cas si vous optez pour une caution.

Inconvénients

L'hypothèque et le PPD doivent obligatoirement être établis par un notaire, ce qui génère des frais supplémentaires non négligeables en comparaison du cautionnement. Si l'on ajoute les frais liés à la publicité foncière pour l'hypothèque, cela représente généralement l'équivalent de 1,5 % du montant du crédit.

L'hypothèque et dans une moindre mesure le PPD présentent un autre inconvénient majeur dans le cas d'un remboursement anticipé du prêt ou de revente du bien en cours de crédit : les frais de mainlevée. Entre les émoluments du notaire, la TVA, la contribution de sécurité immobilière, les droits d'enregistrement et les frais administratifs, cela peut représenter un montant total considérable.

Le PPD et l'hypothèque fonctionnent de manière identique en cas de non remboursement du prêt immobilier. C'est à dire que si l'emprunteur ne peut plus honorer le paiement de ses échéances de crédit, l'organisme prêteur est en droit de saisir et vendre le bien afin de rembourser le capital restant dû.

Coût

Comme vu précédemment, si l'emprunteur souhaite réaliser une levée d'hypothèque ou du PPD avant le terme du crédit, celui-ci devra s'acquitter de frais supplémentaires. Pour connaître le coût relatif à cette opération, vous pouvez effectuer une simulation à l'aide de cet outil sur le site de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).

En ce qui concerne les frais de garantie, ceux-ci varient en fonction de l'option souscrite (hypothèque, PPD ou caution) et du montant de l'emprunt initial. Selon la garantie choisie, ces frais sont compris entre 0,5 % et 2,5 % du montant total du crédit à la signature du prêt. Vous pouvez vous référer aux tableaux ci-dessous pour estimer le montant correspondant à votre situation.

Coût moyen à la signature du prêt

Capital emprunté Hypothèque* PPD* Caution**

50 000 €

949 €

592 €

925 €

100 000 €

1519 €

804 €

1620 €

150 000 €

2090 €

1017 €

2185 €

200 000 €

2660 €

1230 €

2630 €

250 000 €

3230 €

1442 €

3075 €

300 000 €

3800 €

1655 €

3520 €

350 000 €

4370 €

1867 €

3965 €

400 000 €

4940 €

2080 €

4410 €

450 000 €

5510 €

2293 €

4855 €

500 000 €

6080 €

2505 €

5300 €

550 000 €

6650 €

2718 €

5745 €

600 000 €

7220 €

2930 €

6190 €

**Hors remboursement d’une partie des frais de cautionnement à la fin du prêt. Données simulées sur le site du Crédit Logement le 12/07/2021.

* Hors frais de mainlevée éventuels. Données simulées sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement le 12/07/2021.

Coût moyen à l'issue d'un prêt de 200 000 €

Frais Hypothèque* PPD* Caution*

Coût initial

2660 €

1230 €

2630 €

Frais de mainlevée

893 €

893 €

0 €

Montant restituable indicatif

0 €

0 €

1380 €

Coût total

3553 €

2123 €

1250 €

*Frais de mainlevée non applicables si vous menez à terme les remboursements de votre crédit, et que vous n’effectuez pas de remboursement anticipé ou que vous ne vendez pas votre bien avant le terme de l’emprunt.

Les différences entre ces deux garanties

Contrairement à l'hypothèque, le PPD ne peut garantir que des biens immobiliers déjà existants ou l'acquisition d'un terrain. Ce qui implique que si vous projetez de construire ou d'acheter un appartement en VEFA, vous devrez obligatoirement avoir recours à l'hypothèque pour couvrir l'emprunt de votre futur bien immobilier.

En outre, le PPD présente l'avantage d'être beaucoup plus avantageux financièrement. D'abord grâce à l'exonération de la taxe de publicité foncière qui représente à lui seul un montant conséquent. Ensuite parce qu'il bénéficie d'un pourcentage dégressif sur le prix de vente. Concrètement, cela signifie que plus votre emprunt est élevé, plus le coût du PPD sera faible.

Privilégiez le PPD pour l'achat d'un bien immobilier dans l'ancien et l'hypothèque pour l'achat d'un bien immobilier neuf.

La caution : l'autre type de garantie

La caution est une autre solution pour garantir un prêt immobilier. Elle est assurée par un organisme financier spécialisé qui s'engage à prendre le relais si le souscripteur n'est plus en mesure de rembourser ses mensualités. Ainsi, celui-ci joue le rôle de garant auprès de la banque en cas de défaillance de l'emprunteur.

Moins onéreuse et plus souple que l'hypothèque ou le PPD, la caution laisse la possibilité à l'emprunteur de conserver son bien immobilier en cas de difficultés financières. Toutefois, elle n'est pas acceptée par tous les organismes prêteurs et nécessite de présenter un dossier solide pour pouvoir y prétendre.

Vous hésitez entre hypothèque et caution pour choisir une garantie ? Cet article devrait vous aider à y voir plus clair.

Voir aussi :

Le remboursement anticipé du prêt immobilier
Comment fonctionne une assurance prêt immobilier ?
TAEG : le taux annuel effectif global du crédit immobilier
Bénéficier du droit à l'oubli pour l'assurance de prêt immobilier
Remboursement de l'assurance prêt immobilier : éligibilité et marche à suivre
Le rôle du co-emprunteur lors de l'achat immobilier

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.