Quelles alternatives au prêt relais ?

Achat express, prêt achat-revente : on fait le tour des alternatives au prêt relais.

    Vous êtes déjà propriétaire, mais vous songez à acheter un autre bien ? Dans certains cas, il n’est pas possible de vendre son logement actuel avant de faire un nouvel achat : vous devrez donc assumer financièrement les charges de deux biens simultanément. Pour vous aider, il possible de souscrire un prêt relais, mais ce dernier s’avère plutôt coûteux. Pas d’inquiétudes cependant, des solutions alternatives existent : on fait le tour de la question.

    Dans quelles situations chercher une alternative ?

    Le prêt relais est destiné aux propriétaires souhaitant acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu leur bien actuel. Il permet de financer l’acquisition d’un nouveau bien rapidement, en cas de coup de cœur par exemple, tout en prenant le temps de vendre son logement précédent à un prix correct, sans précipitation. Une fois ce bien vendu, vous devez simplement rembourser la banque grâce aux fonds obtenus.

    Toutefois, il dispose de quelques inconvénients ! Premièrement, son coût est plus important qu’un prêt classique : en cause, d’un taux d’intérêt plus élevé.

    Au 1er octobre 2022, la Banque de France annonçait un taux d’usure de 3,40 % pour un prêt relais, contre 3,03 % pour un crédit à taux fixe compris entre 10 et 20 ans.

    Ensuite, vous ne disposez que de deux ans pour vendre votre ancien logement et rembourser le prêt relais. Si votre bien est situé dans une région peu attractive pour le marché de l’immobilier, ou s’il nécessite de gros travaux de rénovation par exemple, sa vente peut malheureusement prendre plus de temps.

    Passé ce délai, la banque sera en droit de réclamer le remboursement du capital emprunté. Si votre logement n’est pas vendu, cela peut mettre en danger votre santé financière.

    Dans certains cas, il est possible de transformer un prêt relais arrivé à terme en un prêt amortissable classique.

    Si vous souhaitez réduire vos frais tout en ayant la possibilité d’acheter un appartement ou une maison et de vous y installer rapidement (en cas de naissance ou de mutation professionnelle par exemple) il existe des alternatives au prêt relais.

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    L’achat express ou iBuying

    Pour vendre votre bien rapidement, pourquoi ne pas vous tourner vers l’iBuying ? Également appelé achat express ou achat instantané, c’est une solution qui peut vous aider à mener à bien votre projet d’achat immobilier sans recourir à un prêt relais.

    Le principe est simple, et se développe de plus en plus en France : au lieu de vendre votre bien à un particulier, vous le vendez directement à une agence spécialisée. Une expertise ainsi qu’une évaluation du logement sont faites par un professionnel, et vous obtenez en général une offre d’achat dans un délai de 48 h.

    Ainsi, les fonds sont disponibles presque immédiatement, et vous pouvez acheter votre nouvelle maison sans attendre !

    Si vous effectuez une plus-value sur la vente, vous pouvez même disposer d’un important plus important : l’occasion de faire des travaux de rénovation dans votre future maison, ou de quoi mettre de côté par exemple.

    Contrairement aux particuliers, les entreprises d’iBuying ne disposent pas de délai de rétractation ou de clauses suspensives : si vous acceptez leur proposition d’achat, elles seront alors engagées et ne pourront pas faire marche arrière.

    Pour finir, une vente express grâce à l’iBuying exclut tout recours de la part de l’agence pour vice caché : une fois la vente actée, elle est définitive.

    Attention toutefois, car il n’y a pas que des avantages à l’iBuying. Tout d’abord, sachez que le prix de vente qui vous sera proposé sera plus faible que celui auquel vous pourriez vendre à un particulier. En moyenne, on constate que les prix pratiqués par les iBuyers sont 7 à 20 % inférieurs à ceux du marché, pour que l’agence puisse faire une marge sur la revente.

    De plus, tous les logements ne peuvent pas être vendus via une agence d’iBuying. Pour le moment, les agences n’achètent que les biens situés dans les villes attractives, afin d’être certaines de pouvoir les revendre facilement.

    Selon l’agence choisie, des critères supplémentaires peuvent être exigés, comme une surface habitable ou un prix de vente minimum.

    Le prêt achat-revente

    Si le crédit de votre premier achat immobilier est toujours en cours, il peut être intéressant de se tourner vers un prêt achat-revente plutôt qu’un prêt relais, peu adapté à ce cas de figure.

    Avec un prêt achat-revente, la banque fusionne l’ancien crédit en cours avec le nouveau prêt : l’emprunteur n’a donc qu’une seule mensualité à rembourser.

    Ce type d’opération s’apparente à un rachat de crédit : le taux d’intérêt est par conséquent plus élevé que celui d’un prêt classique.

    Dans les faits, la banque missionne un expert pour évaluer la valeur de votre maison ou appartement mis en vente, et vous accordera en général 70 à 80 % de cette valeur à titre d’avance pour acheter votre nouveau logement.

    Ce montant (ainsi que votre apport personnel si vous en avez un) sera ensuite soustrait de la valeur du bien que vous souhaitez acquérir. Le résultat de ce calcul donnera lieu au montant de votre nouveau crédit, qui sera à taux fixe.

    Le prêt achat-revente se distingue du prêt relais dans le timing des opérations : après la vente du premier bien, qui doit cependant également intervenir dans un délai de 2 ans maximum, l’emprunteur ne rembourse qu’une partie de son prêt.

    Ce remboursement partiel correspond aux mensualités restantes du premier prêt, et ne fait pas l’objet d’IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé). Par la suite, le crédit se poursuit de façon classique, en général sur 20 ans.

    Attention, dans certains secteurs où la demande est largement inférieure à l’offre sur le marché immobilier, les banques seront plus réticentes à accorder des prêts achat-revente puisqu’elles n’auront aucune garantie sur la faisabilité de la vente.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.