Emprunter en SCI Familiale

Fonder une SCI est une solution de plus en plus privilégiée pour gérer un bien à plusieurs, mais également pour échapper à l’indivision.

Une SCI familiale fonctionne exactement de la même façon qu’une SCI classique. La seule différence notable, c’est que les associés ne sont pas des amis ou de simples connaissances, mais ont des liens familiaux proches.

Chaque associé apporte un capital à la SCI lors de sa création : c’est ce capital qui déterminera ensuite les parts sociales détenues par chacun.

Pour simplifier la gestion courante du bien acquis, la SCI peut désigner un gérant parmi les associés. C’est donc lui qui prendra les décisions concernant l’entretien, les travaux et la mise en location du bien.

En revanche, la vente ou l’achat d’un bien par une SCI doivent être acceptés lors d’un vote en assemblée générale. À défaut de mention spécifique, cette décision doit être acceptée à l’unanimité. Il est également possible d’inscrire dans les statuts de la société le nombre de voix nécessaire (en optant par exemple pour une décision validée avec seulement la majorité des voix). S’il n’est pas atteint lors du vote, l’opération ne pourra pas se faire.

Il est toutefois possible de céder ses parts à un autre associé ou à une personne tierce si l’on veut se retirer d’une SCI.

Il n’existe pas de prêt dédié aux SCI ni de taux préférentiels : ce sont les mêmes que pour les particuliers. En effet, pour les établissements bancaires, un investissement locatif fait par un particulier ou une SCI est la même chose.

De même, il n’y a pas de plafond au montant qu’il est possible d’emprunter en SCI. Le capital dépend entièrement de l’apport personnel de chaque associé, ainsi que de leur capacité d’emprunt maximale.

Prêts personnels ou SCI familiale : que choisir pour emprunter ?

Deux cas de figure sont possibles pour emprunter avec une SCI familiale : chaque associé contracte un prêt personnel, ou alors l’emprunt est souscrit au nom de la SCI directement.

Les prêts personnels

Chaque associé monte son propre dossier de prêt : il doit y avoir autant de dossiers que d’associés. Une fois les fonds nécessaires à l’achat obtenus, deux solutions s’offrent à eux :

• Verser les fonds au capital social de la SCI : chaque associé reçoit ensuite un certain nombre de parts social, proportionnellement à leur apport. Après l’achat du bien convoité par la SCI, chaque associé peut se rembourser grâce aux revenus locatifs ;
• Verser les fonds sur le compte courant de la SCI : les sommes obtenues sont directement déposées sur le compte de la société, qui effectue ensuite l’achat. Les associés peuvent se rembourser en récupérant leur versement en une ou plusieurs fois grâce à la future trésorerie de la SCI.

L’apport au compte courant de la SCI est préférable lorsque les associés n’ont pas les mêmes capacités d’emprunt. Prenons l’exemple de deux parents qui souhaitent créer une SCI avec leurs enfants : ces derniers n’ont pas une grande capacité d’emprunt ou sont mineurs et ne peuvent donc pas emprunter.

Leur apport sera donc plus que limité, et ils n’auront que très peu de parts sociales comparé à leurs parents s’ils font un versement en capital social. Avec un apport au compte courant, la répartition sera plus juste, et chacun pourra participer au capital social de la SCI de façon plus significative.

L’emprunt au nom de la SCI

Lorsque l’emprunt est souscrit directement au nom de la SCI, un seul dossier est monté par le gérant désigné. Le capital emprunté sera alors versé sur le compte courant de la société, et les prélèvements des mensualités de prêt et d’assurance se feront sur ce même compte.

Dans le cas où la trésorerie de la SCI ne serait pas suffisante pour rembourser le prêt — s’il n’y a pas de revenus locatifs par exemple —, ce sera aux associés d’alimenter eux-mêmes le compte courant.

Il n’y a pas de bon ou de mauvais choix entre des prêts personnels et un prêt au nom de la SCI : tout dépend de la situation financière de chaque associé, et de leur capacité d’emprunt.

Les garanties de prêt et assurances à souscrire

Comme pour tous les crédits immobiliers, il est indispensable pour une SCI de souscrire une garantie de prêt, en plus d’une assurance emprunteur. Ces deux dispositifs permettent à la banque d’être remboursée quoi qu’il arrive : sans, il ne sera généralement pas possible d’obtenir un crédit.

Pour commencer, l’assurance de prêt est incontournable pour obtenir un crédit. Si légalement, elle n’est pas obligatoire, tous les établissements bancaires l’exigent. Cette assurance doit contenir au minimum la garantie décès, et la garantie PTIA. D’autres garanties optionnelles pourront être souscrites en fonction du profil et des besoins de chaque associé.

La quotité de l’assurance de prêt pourra être personnalisée selon la situation financière de chaque associé, pour une répartition optimale de la couverture en cas de sinistre.

Enfin, en fonction du bien financé, l’établissement bancaire pourra demander aux associés de souscrire une hypothèque, un privilège prêteur de deniers (PPD), ou bien une caution via un organisme spécialisé.

Les associés peuvent aussi devenir cautions solidaires du prêt, même si cette solution est très peu utilisée, car assez risquée. Dans ce cas de figure, ils devront rembourser personnellement la banque en cas de défaillance, à hauteur des parts qu’ils détiennent dans la SCI.

Comment se passe le remboursement ?

Selon le type d’emprunt effectué, les modalités de remboursement du prêt diffèrent. Dans le cas de prêts personnels de la part des associés, chacun rembourse chaque mois ses mensualités de crédit. Ils peuvent ensuite se rembourser grâce aux revenus locatifs générés par le bien mis en location.

Dans le cas d’un prêt souscrit par la SCI en elle-même, c’est elle qui doit rembourser le crédit. La trésorerie doit donc être toujours disponible ! Attention à ce qu’elle soit suffisante si le logement n’est pas loué et ne génère donc pas de loyers.

Choisir une SCI familiale, c’est tout d’abord éviter le régime de l’indivision et les potentiels conflits associés lorsqu’il faut prendre une décision concernant un bien. Pour rappel, selon la loi, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Cela signifie que si l’un des co-indivisaires souhaite vendre le bien et quitter l’indivision, les autres doivent racheter ses parts ou accepter la vente.

En dehors de la vente, la gestion quotidienne du bien est facilitée puisque toutes les décisions courantes reviennent au gérant de la SCI.

Concernant la transmission d’un bien immobilier à un associé de la SCI, qui est la raison principale de création des SCI familiales, les démarches sont également plus simples. Chaque associé est en droit de transmettre 100 000 € de parts sociales à un autre associé tous les 15 ans, sans être soumis à l’imposition.

Pour finir, la majorité des SCI ont pour but l’investissement locatif : acheter un immeuble, puis le mettre en location pour que les loyers perçus couvrent les mensualités du prêt. Dans ce cas, la SCI peut bénéficier d’avantages fiscaux grâce aux régimes LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Ainsi, il est possible de déduire les intérêts du prêt des revenus fonciers de la SCI, mais également de réaliser un déficit foncier en déduisant les charges courantes et les travaux réalisés dans le bien.

Si la SCI familiale apporte de gros avantages pour la gestion et la transmission d’un bien en commun, certains points peuvent freiner vos projets et il est important d’en avoir conscience.

Tout d’abord, sachez qu’il ne sera pas possible de souscrire un prêt aidé avec une SCI, que ce soit un PAS, un PTZ ou encore un prêt Action logement. En effet, ce type de prêt est réservé aux particuliers faisant l’acquisition d’une résidence principale, et la SCI est considérée comme une personne morale.

De ce fait, la SCI n’est pas la structure la plus adaptée pour acheter une résidence principale. Il est conseillé de la réserver pour l’achat d’un immeuble dans le but d’en faire un investissement locatif et percevoir des loyers, ou pour l’achat d’une résidence secondaire.

Même dans le cas d’un investissement locatif, un apport important de la part de chaque associé reste fortement recommandé, car sans apport, la trésorerie de la SCI sera très faible en attendant les premiers loyers.

Enfin, n’oubliez pas que le montant du prêt qui vous sera accordé est calculé en fonction des revenus de chaque associé et de leur capacité d’endettement, et non selon le nombre d’associés. Dans le cas d’une SCI familiale entre des parents et leurs enfants encore mineurs, seuls les revenus des parents seront pris en compte.

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