Comment fonctionne une assurance prêt immobilier ?

Vous envisagez de contracter un prêt immobilier et vous vous posez des questions sur l'assurance emprunteur qui va de pair ? On vous explique tout !

    Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier en contractant un crédit, vous devrez presque systématiquement souscrire une assurance de prêt. En effet, l'assurance de prêt immobilier aussi appelée assurance emprunteur est exigée dès lors que vous voulez contracter un prêt immobilier. Comment fonctionne l'assurance de prêt immobilier ? Est-elle obligatoire ? Quels sont les éléments couverts ou encore quels sont les pièges à éviter au moment de la souscription ? On vous explique tout !

    A quoi sert l'assurance du prêt immobilier ?

    Souvent exigée par la banque avant la signature d'un prêt immobilier, l'assurance emprunteur permet de protéger l'emprunteur en cas d'impossibilité de paiement.

    Accident, maladie, invalidité ou même décès, l'assurance du prêt immobilier assure ainsi le remboursement des mensualités. Grâce à cette assurance, la banque et l'emprunteur sont ainsi protégés.

    Les contrats d'assurance de prêt immobilier comportent tous une garantie décès et une garantie invalidité totale ou une garantie invalidité partielle). Les autres garanties, tel que la garantie perte d'emploi par exemple, sont rajoutées en option dans certains contrats.

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    Est-elle obligatoire ?

    L'assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ? Sachez qu'aucune législation n'oblige la souscription d'une assurance pour couvrir votre prêt immobilier. Toutefois, en pratique, aucun établissement bancaire n'acceptera de financer un emprunt immobilier sans assurance de prêt.

    La majorité des banques préfère d'ailleurs que l'emprunteur couvre son prêt dans leur établissement. Mais sachez que grâce à la loi Lagarde votée en 2010, l'emprunteur peut souscrire auprès de l'assureur de son choix une assurance emprunteur. En effet, avant la signature du prêt, une assurance externe à la banque pourra couvrir votre emprunt. Aussi appelée délégation d’assurance de prêt, cette procédure peut ainsi vous permettre de faire de belles économies !

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    Comment fonctionne-t-elle en cas de pépin ?

    Vous venez de subir une hospitalisation, une perte d'emploi ou tout autre événement couvert par votre contrat d'assurance de prêt qui vous empêche de rembourser votre échéance ? On vous explique les démarches à suivre pour demander une indemnisation à votre assureur :

    • déclarer le sinistre à votre assureur : les délais légaux à respecter sont mentionnés dans les conditions particulières et générales de votre contrat. Notez que généralement les délais sont de 3 mois pour une perte d'emploi, 6 mois pour un décès et 12 mois pour une invalidité permanente.
    • fournir les justificatifs nécessaires : en fonction du sinistre subi, votre assureur pourra vous demander, entre autres, un exemplaire de votre contrat de prêt, un échéancier, un acte de décès, un justificatif de versements pour votre pension d'invalidité, une attestation de la Sécurité Sociale, etc.

    Votre dossier est complet et envoyé à l’assurance ? Bonne nouvelle ! Votre assureur a maintenant un délai de 30 jours pour effectuer le versement des mensualités que vous devez à la banque.

    Quels sont les événements couverts ?

    À la souscription de votre assurance emprunteur, vous verrez que certaines garanties sont obligatoires, d'autres fortement recommandées en fonction de votre situation et de la finalité de votre prêt bancaire.

    Les garanties obligatoires :

    Dans tous les contrats d'assurance de prêt immobilier, vous aurez donc forcément une couverture pour la garantie décès et la garantie PTIA.

    • la garantie décès : sans conteste la garantie la plus importante de l'assurance de prêt immobilier, elle permet de rembourser le capital restant dû en cas de décès de l'emprunteur. Si vous empruntez en couple, notez toutefois que l'assurance remboursera uniquement la quotité souscrite par l'assuré décédé.
    • la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : comme son nom l'indique, elle vous couvre en cas de perte totale d'autonomie. La perte totale d'autonomie est définie par l'impossibilité d'effectuer tout seul au moins l'un des 3 gestes du quotidien : se nourrir, se déplacer, se laver ou encore s'habiller. Si tel est le cas, la Sécurité sociale vous comptera un taux d'invalidité de 100%. Vous ne pourrez donc plus être autonome, ni travailler et de ce fait, vous ne pourrez sans doute plus rembourser votre prêt immobilier. Dès que votre état de santé est constaté par un médecin expert mandaté par votre assureur, votre assureur prendra ainsi en charge le remboursement de vos futures échéances.

    Un accident ou une maladie a causé un décès ou une invalidité totale ? L'assureur remboursera alors à la banque la totalité du capital restant dû.

    Les garanties obligatoires pour les achats résidentiels :

    Si votre prêt immobilier sert à financer une résidence principale ou une résidence secondaire ? Les garanties IPT et ITT seront également obligatoires.

    • la garantie IPT (Invalidité Permanente et Totale) : elle interviendra si vous ne pouvez plus exercer d’activité professionnelle suite à une invalidité supérieure ou égale à 66 %. Les mensualités de votre prêt immobilier seront prises en charge par l'assurance jusqu'à ce que votre état s'améliore. Toutefois, si le médecin estime qu'aucune évolution n'est possible, l'assurance remboursera la banque de l'intégralité de votre capital restant dû ;
    • la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail) : elle intervient, quant à elle, lorsqu'un médecin atteste que l'emprunteur ne peut plus exercer son métier suite à un accident ou une maladie grave. Elle interviendra donc si votre incapacité de travail est temporaire (vous pouvez reprendre le travail par la suite) ou totale. Notez qu'un seuil d'invalidité supérieur à 66 % sera demandé.

    Les garanties facultatives

    Selon votre situation, certaines garanties facultatives pourront s'avérer très utiles. Voici donc les garanties qui peuvent être proposées en complément dans votre contrat d'assurance de prêt immobilier :

    • la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : elle vient compléter la garantie IPT évoquée ci-dessus. Son fonctionnement est le même excepté qu'elle interviendra dès que le taux d'invalidité est supérieur à 33 % (et inférieur à 66 %).
    • la garantie ITP (Incapacité de Travail Partielle) : similaire à la garantie ITT, elle vous couvrira aussi en cas d'arrêt de travail mais uniquement s'il est partiel. C'est notamment le cas pour un mi-temps thérapeutique. Notez toutefois qu'elle ne remboursera que la moitié de vos échéances.
    • la garantie Perte d'emploi : elle ne concerne que les salariés en CDI qui ont une certaine ancienneté. Si vous perdez votre travail suite à un licenciement, l'assurance prendra en charge vos échéances mensuelles jusqu'à ce que vous retrouviez un nouvel emploi. Les démissions ou les licenciements pour fautes graves sont par contre exclus.

    Comment fonctionne la souscription ?

    À la souscription du crédit immobilier

    Pour souscrire une assurance emprunteur, plusieurs documents sont à fournir par l'assureur et par l'emprunteur :

    • la remise de la Fiche Standardisée d’Information (FSI) : obligatoire depuis le 1er octobre 2005, elle doit vous être fournie au moment de la simulation du prêt. Elle a notamment pour but de faciliter les comparatifs pour le futur emprunteur.
    • la remise de la fiche personnalisée par l’organisme prêteur : semblable à la FSI, elle est toutefois beaucoup plus précise et est encadrée par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier).
    • le QSS (questionnaire de santé simplifié) : questionnaire obligatoire est destiné aux emprunteurs qui sont considérés comme représentant peu de risques. Sont notamment concernées les personnes qui ont moins de 55 ans, sont en bonne santé et souhaitent un prêt inférieur à 400 000 €.
    • le QS (questionnaire de santé de l'assurance emprunteur) : destiné aux autres emprunteurs qui sont considérés comme des profils dits à risques, il est beaucoup plus complet et peut nécessiter une visite médicale.

    Le saviez-vous ? Désormais, le questionnaire de santé n'est plus demandé par les assurances de prêt immobilier pour les emprunts de moins de 200 000€.

    Le changement d'assurance en cours de crédit

    Vous pouvez tout à fait changer d'assurance de prêt immobilier, même en cours de crédit. Pour cela, c'est très simple :

    • souscrivez un nouveau contrat plus avantageux ;
    • envoyez un courrier en lettre recommandé qui précise votre demande de résiliation ;
    • n'oubliez pas d'y joindre la preuve que la condition d'équivalence des garanties est respectée (les conditions générales de votre nouveau contrat) ;
    • demandez la validation de votre nouveau contrat par votre banque.

    Pour résilier votre assurance en cours de crédit, notez toutefois que vous devrez respecter les délais légaux qui sont :

    • dans les 12 mois premiers mois après la souscription de votre contrat d'assurance emprunteur dans le cadre de la loi Hamon ;
    • à la date d'échéance annuelle de votre contrat, correspondant ici à la date de signature de l'offre de prêt si votre contrat a plus d'un an, avec la loi Bourquin ;
    • sans délais de préavis et à tout moment, même après la première année du contrat, grâce à la nouvelle loi Lemoine.

    Les points essentiels à vérifier avant de souscrire

    Saviez-vous que pour assurer votre crédit immobilier, deux solutions similaires mais différentes sont possibles ? En effet, vous avez le choix entre :

    • l’assurance de groupe : souscrite directement auprès de l’établissement bancaire prêteur, vous n'aurez que très peu de démarches administratives à faire pour mettre en place cette assurance emprunteur. Par contre, le taux de votre assurance sera fixe pour toutes vos mensualités sans prendre en compte votre profil. Le coût ne sera donc pas forcément des plus avantageux, surtout si vous êtes en bonne santé.
    • la délégation d’assurance : souscrite auprès d’un assureur externe, le taux est généralement beaucoup plus intéressant que ceux proposés dans les contrats collectifs des établissements bancaires. De plus, ces contrats sont personnalisables et adaptés en fonction de votre profil incluant des méthodes de calcul dégressif. Toutefois, pour y souscrire, vous devrez prendre le temps de comparer et étudier plusieurs devis avant la souscription.

    Le choix des garanties

    Comme évoqué au début de cet article, l'établissement bancaire avec qui vous contracter votre prêt immobilier déterminera les garanties qui sont à souscrire. Selon les cas, la banque pourra vous demander simplement une couverture de base incluant les garanties décès et PTIA ou bien une couverture beaucoup plus complète.

    Notez toutefois que les garanties souscrites au début du prêt vous suivront pour toute sa durée, cela même si vous changez d'assureur. Si vous vous engagez pour un prêt immobilier sur 10 ans et que vous partez à la retraite dans 4 ans, ne souscrivez pas une garantie perte d'emploi par exemple !

    Le choix de la quotité

    La quotité de l'assurance emprunteur correspond à la part du prêt qui est couverte par votre assurance. Exprimée en pourcentage, c'est cette partie qui sera remboursée par votre assurance en cas de sinistre.

    Si vous empruntez tout seul, la majorité des banques exigent que le prêt soit assuré en entier. La quotité à assurer sera donc de 100 %.

    Si vous empruntez à deux, vous pouvez, par exemple, attribuer la plus grande quotité à l'emprunteur qui a le salaire le plus élevé. Ainsi, s'il n'est plus en mesure de rembourser sa part, l'assurance la prendra en charge, à hauteur de la quotité définie. Grâce à ce calcul en cas d'arrêt de travail du plus gros revenu, vous limiterez l'impact financier de cet évènement sur le ménage !

    L'indemnisation

    • Le type d'indemnisation : pour certaines garanties comme les garanties invalidité et incapacité, vous devrez généralement choisir une prise en charge indemnitaire ou forfaitaire.

    Dans le cas d'une indemnisation indemnitaire : le montant du remboursement dépendra du pourcentage de perte de salaire mais aussi des éventuelles indemnités et prestations sociales perçues. Ainsi, l'assureur ne compensera que la baisse de salaire qui reste à votre charge, après avoir comptabilisé toutes les indemnités et prestations sociales reçues.

    Dans le cas d'une indemnisation forfaitaire : le montant du remboursement sera fixé lors de la souscription du contrat selon la quotité d’indemnisation choisie. L'assureur vous versera alors une indemnité correspondant au pourcentage de mensualité définie sans déduire une éventuelle indemnité ou prestation sociale perçue. La prise en charge indemnitaire est donc la plus avantageuse, mais plus coûteuse !

    • Les plafonds d'indemnisation : ils sont généralement définis pour chaque garantie incluse dans votre contrat d'assurance de prêt immobilier et précisés dans vos conditions particulières.
    • Les délais de carence et de franchise : le délai de carence débute le jour de la signature de votre contrat ! Il est généralement compris entre 3 mois et 1 an avant de vous permettre d'obtenir une prise en charge. Le délai de franchise, quant à lui, varie en fonction des garanties et débute le jour où vous déclarez votre sinistre. Se situant entre 3 et 9 mois, la prise en charge interviendra donc après cette période.
    • Les exclusions : comme pour tout contrat d'assurance, des exclusions de garantie d'assurance emprunteur sont incluses. Inscrites dans les Conditions Générales, mais également particulières, elles sont propres à chaque compagnie. Notez toutefois qu'on y retrouve généralement les faits volontaires de l'assuré, les fausses déclarations sur le questionnaire médical, les conséquences des sports extrêmes, des guerres ou encore des activités professionnelles à risques, etc...

    Apprenez-en plus sur la pratique de sport à risque vis-à-vis de l'assurance prêt immobilier dans notre article consacré au sujet.

    Vous pouvez parfois racheter certaines exclusions de garantie comme celles qui concernent la pratique de sport à risques, par exemple. Ainsi, moyennant le paiement d'une surprime, certains assureurs pourront vous couvrir en cas de pépin lié à la pratique du sport déclaré. N'hésitez pas à vous rapprocher de votre assureur pour faire le point sur vos besoins !

    Les obligations de part et d'autre

    Il est bon de savoir que l'assurance emprunteur implique des obligations du côté du souscripteur, mais également du côté de la banque prêteuse.

    Les obligations côté souscripteur

    L'emprunteur doit :

    • remplir un questionnaire de santé et veiller à bien tout indiquer ;
    • prévenir de tout changement de situation (apparition ou aggravation d'un état de santé) ;
    • payer les cotisations de l'assurance de prêt en temps et en heure.

    Les obligations côté organisme prêteur

    L'établissement bancaire, quant à lui, doit :

    • fournir une fiche standardisée d’informations (FSI) dès la simulation de l’emprunt. Cette fiche doit alors indiquer les garanties d'assurance minimales exigées par la banque prêteuse, les garanties et le prix du contrat d'assurance proposés mais également la notion que l'emprunteur peut opter pour une autre assurance s'il le souhaite ;
    • accepter, sans frais, si vous souhaitez faire une délégation d'assurance du moment que les garanties sont au moins équivalentes à celles qu'il vous propose ;
    • vous informer des modalités de résiliation du contrat groupe.

    Les garanties minimales d'assurance peuvent être différentes selon les établissements bancaires. Le tarif variera donc en conséquence. Afin de trouver la meilleure couverture possible, n'hésitez pas à comparer et à faire valoir votre droit de délégation d'assurance.

    Voir aussi :

    Loi Lemoine : quels changements pour l’assurance emprunteur ?
    Cancer et assurance de prêt immobilier : ce qu'il faut savoir
    Les frais de garantie du prêt immobilier
    Le rôle du co-emprunteur lors de l'achat immobilier
    Comprendre l'assurance emprunteur en 5 minutes chrono
    Qu'est-ce que le TAEA et comment le calculer

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.