Les conditions pour obtenir un prêt immobilier

Respecter un taux d’endettement maximum de 35%

Le taux d’endettement maximal exigé par les banques est de 35%. Ce chiffre est imposé depuis le 1er janvier 2022 par la décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers. Ce taux inclut aussi l’assurance emprunteur. Cette disposition prévoit également que la durée du prêt n’excède pas 25 ans.

En réalité, les conseillers bancaires raisonnent selon une notion de reste à vivre. Si vous avez un petit salaire le taux d’endettement maximum accepté va être moins élevé que si vous gagnez 3 à 4 000 euros par mois. Le taux d'usure entre également en compte dans le calcul.

Ci-dessous nous vous proposons un tableau qui donne le salaire mensuel minimal nécessaire pour emprunter 200 000 euros en fonction de la durée du crédit et du taux du crédit hors assurance.

Quel salaire pour emprunter 200 000€ ?

Chiffres donnés à titre informatif.

L’apport personnel : facultatif mais recommandé

Même si l’apport personnel n’est pas indispensable pour obtenir un prêt immobilier, les banques l’exigent de plus en plus. Un rapport publié par le réseau de courtage Finance Conseil, début avril 2022, montre qu’il faut disposer d’un apport personnel d’en moyenne 52 594 euros contre 20 405 euros un an plus tôt. Les disparités sont fortes entre les régions : le niveau d’économies nécessaire est plus élevé dans les régions très plébiscitées par les acheteurs comme :

• L’Île-de-France ;
• La région PACA ;
• Les régions côtières comme la Nouvelle-Aquitaine.

Pour économiser en vue de votre achat immobilier, n’hésitez pas à placer tous les mois une somme d’argent fixe sur un compte épargne. Vous pouvez aussi ajouter un montant supplémentaire lorsque vous touchez une prime professionnelle ou disposer de davantage de ressources à la fin de certains mois.

Les revenus pris en compte pour l’octroi d’un prêt immobilier sont les salaires mais aussi les primes et rémunérations variables comme par exemple si vous êtes commercial et percevez une part sur les ventes.

La situation idéale : avoir un CDI ou être fonctionnaire

Avoir un CDI ou, encore mieux, être fonctionnaire est un atout pour séduire les banques et autres organismes de prêt. Votre fidélité est également récompensée : ainsi vous pourrez emprunter plus facilement si vous êtes en CDI depuis dix ans dans la même entreprise que si vous n’y travaillez que depuis quelques mois.

Vous êtes dans une autre situation : rien de bloquant

D’autres profils que les emprunteurs en CDI peuvent accéder au prêt immobilier :

• Si vous êtes en CDD l’accès au prêt est facilité si vous êtes dans la fonction publique par exemple. Disposer d’un garant, emprunter à deux et présenter un apport personnel constituent également des atouts ;
• En profession libérale vous aurez assez peu de mal à emprunter si vous exercez un métier tel que médecin, avocat ou notaire qui sont des professions synonymes de solidité pour les banques. D’autant plus si vous présentez un bilan financier positif sur au moins les deux à trois dernières années ;
• Vous êtes auto-entrepreneur ou sous le statut d’indépendant ? Les critères sont à peu près similaires à ceux exigés pour les professions libérales à savoir : exercer depuis au moins trois ans et fournir un bilan positif sur les deux dernières années. Un apport personnel couplé à un co-emprunteur en CDI et au recours à un courtier en prêt immobilier sont des sésames utiles ;
• Si vous êtes entrepreneur les conditions sont voisines de celles demandées pour les personnes en profession libérale ou en auto-entreprise. La banque vérifiera votre niveau d’endettement, notamment si vous avez déjà souscrit des prêts pour lancer votre activité. La possession d’un bien immobilier qui peut être hypothéqué peut aussi être un avantage. Si votre entreprise est florissante et dans un secteur d’activités porteur la demande ne sera qu’une formalité.

L’âge

Plus vous êtes jeune plus la durée d’emprunt acceptée par l’organisme prêteur peut s’allonger, dans la limite des 25 ans prévus par la loi. Emprunter entre l’âge de 25 et 40 ans est idéal. Si vous avez plus de 65 ans ce sera plus compliqué, à moins que vous n’ayez déjà des biens immobiliers qui vous rapportent des bénéfices ou que vous empruntez sur une courte durée : 10 à 15 ans au maximum.

L’état de santé

Votre état de santé joue surtout au niveau du montant de l’assurance emprunteur. Ainsi si vous avez une maladie chronique vous la paierez plus cher, puisque vous présentez davantage de risques de ne plus pouvoir faire face aux échéances de votre prêt : incapacité à travailler, longues périodes d’hospitalisation voire décès prématuré.

Dans le questionnaire de santé, que vous remplissez au moment de souscrire une assurance de prêt, on vous demandera aussi si vous êtes fumeur. Ce facteur joue également dans le tarif. Tout comme l’exercice d’une profession dite à risques comme militaire, gendarme, pompier ou ouvrier du bâtiment.

Montrer patte blanche sur sa gestion des comptes

Le fait de ne pas utiliser votre découvert sur votre compte bancaire est un gage de bonne gestion. Un fichage à la Banque de France est un facteur quasiment rédhibitoire : à moins que vous ne soyez plus fiché depuis de nombreuses années et que vos comptes soient impeccablement tenus depuis.

Documents relatifs à vos revenus et à vos charges

• Votre contrat de travail ou une promesse d’embauche si vous n’avez pas débuté votre nouvel emploi.
• Les 3 derniers bulletins de salaire ou les bilans comptables ou financiers des deux dernières années si vous êtes en profession libérale ou en auto-entreprise.
• Le bail de location si vous êtes locataire avec la mention du montant du loyer.
• Vos justificatifs d’épargne : par exemple les relevés de votre compte épargne qui prouve que vous y versez régulièrement des sommes.
• Vos relevés de compte des 3 derniers mois.
• Vos avis d’imposition sur le revenu des 2 dernières années avec votre revenu fiscal de référence.

Documents liés au projet immobilier

• Le DPE est le diagnostic de performance énergétique qui doit être fourni par le vendeur.
• La promesse de vente est importante et contient une clause d’annulation si vous ne parvenez pas à obtenir votre prêt.

Documents relatifs à l’emprunteur

• Pièce d’identité : passeport, carte d’identité ou permis de conduire.
• Justificatif de domicile : facture d’eau, d’électricité ou de téléphonie.
• Livret de famille qui porte mention du mariage et de vos enfants si vous en avez.

Prêt épargne logement à partir d'un plan épargne logement (PEL)

Disposer d’un plan épargne logement (PEL) permet, dans certaines situations, d’obtenir un prêt épargne logement. Pour en profiter vous devez atteindre au moins la fin de la 3e année de votre PEL. Le montant maximum du prêt est de 92 000 euros et s’étale sur une durée comprise entre 2 et 15 ans. Le taux d’intérêt en vigueur en 2022 est de 2,20% et mieux vaut effectuer la demande auprès de la banque dans laquelle vous avez ouvert le PEL, même si ce n’est pas une condition sine qua non.

Prêt épargne logement à partir d'un compte épargne logement (CEL)

Si vous détenez un compte épargne logement (CEL) depuis au moins 18 mois vous pouvez accéder au prêt d’un compte épargne logement. La somme est plafonnée à 23 000 euros, l’emprunt doit courir sur une durée de 2 à 15 ans et le taux d’intérêt est plafonné à 2% au maximum. Il est possible de cumuler les droits à prêt de votre CEL et de celui de votre conjoint mais seulement si vous êtes mariés.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro ou PTZ est un prêt sans intérêts. Son octroi est conditionné par votre niveau de revenus et la zone dans laquelle vous achetez. Ainsi en zone A bis et A qui correspondent, à peu près à l’Île-de-France, votre revenu fiscal de référence ne doit pas excéder les 37 000 euros si vous vivez seul et 51 800 euros pour deux personnes.

Vous pourrez financer 40% du coût de l’achat. La durée de remboursement s’étend entre 20 et 25 ans et vous pouvez bénéficier d’un différé. C’est-à-dire que vous ne commencez à verser une mensualité qu’au bout de 5, 10 ou 15 ans en fonction de vos revenus.

Prêt conventionné

Le prêt conventionné est accessible sans conditions de ressources. Il doit juste vous servir à financer l’achat de votre résidence principale. La durée du prêt peut s’étendre entre 5 à 30 ans et il est octroyé par les banques et organismes prêteurs.

Prêt d'accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale ou PAS s’adresse aux emprunteurs qui ont des revenus modestes. Il y a des conditions de ressources variables selon la zone d’acquisition du logement. Elles sont similaires à celles du PTZ. Son montant n’est pas plafonné mais il ne peut toutefois compléter un prêt immobilier classique.

Prêts immobiliers complémentaires (Action logement...)

Parmi les prêts immobiliers complémentaires on peut citer :

• Le prêt action logement qui peut venir compléter un prêt classique ou d’un autre prêt comme le PTZ.
• Les prêts des collectivités territoriales octroyés par les villes ou les départements.
• Les prêts des caisses de retraite complémentaires et des mutuelles.
• Les prêts aux fonctionnaire accordés en complément d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale. Ils sont donc soumis à des conditions de revenus.

Suivez ces quelques conseils pour décrocher votre prêt immobilier :

• Présentez des comptes bien tenus sans découvert.
• Arrivez avec un apport personnel d’au moins 10% du prix d’achat du bien convoité. Mais idéalement entre 20 à 30%. Soit au moins 20 000 euros pour un bien qui vaut 200 000 euros.
• Mettez en avant votre PEL ou CEL.
• Effectuez une demande de PTZ ou de PAS si vous avez des revenus moyens.
• Si vous avez un profil qui ne génère pas la confiance des banques (CDD, intérimaire, senior, intermittent du spectacle...), co-empruntez avec une personne en CDI ou arrivez avec un garant ou une caution.
• Si vous possédez déjà des biens immobiliers vous pouvez en hypothéquer un pour garantir votre emprunt.
• Négociez avec l’organisme prêteur en mettant en avant votre sérieux : ancienneté dans votre travail, emploi dans un secteur porteur, possibilités d’évolution professionnelle ou présence d’une épargne à votre disposition.
• Rapprochez vous d’un courtier en prêt immobilier qui vous aidera à dénicher le meilleur prêt en fonction de votre profil.

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