Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Comment financer l’achat de sa résidence secondaire avec un prêt immobilier.
Financer l’achat de sa résidence secondaire par un prêt immobilier relève parfois du parcours du combattant. Si la crise sanitaire a poussé bon nombre de Français à acheter une maison de campagne pour profiter de la nature et du calme, cet investissement demande réflexion avant le montage du dossier de crédit. Arrêtons-nous sur le prêt immobilier d’une résidence secondaire, et la meilleure façon de l’obtenir.
Les conditions d’acceptation du prêt immobilier d’une résidence secondaire ne sont pas si éloignées de celles du financement d’une résidence principale, à quelques nuances près tout de même.
Cet investissement est réputé être moins aisé à finaliser et les conditions pour obtenir un prêt tiennent pour beaucoup dans la situation personnelle de l’emprunteur et de la raison de l'achat.
Les banques se montrent en effet souvent plus exigeantes lors de l’analyse du dossier de prêt, notamment en ce qui concerne la capacité d’emprunt du demandeur. Voilà pourquoi il est important de bien définir son projet avant de déposer sa demande auprès d’un courtier ou d’une banque.
La destination du bien est primordiale. Sera-t-il occupé en tant que résidence secondaire par le propriétaire et sa famille, ou dédié à la location saisonnière ? La seconde option est bien évidemment la plus facile à financer, puisque la banque va asseoir son offre de prêt sur le montant estimé des revenus locatifs prenant part au remboursement du financement contracté.
L’estimation du calcul des revenus locatifs s’effectue suivant la situation géographique du bien, la moyenne des loyers hebdomadaires à encaisser et le nombre de semaines louées à l’année. Ainsi, choisir une résidence secondaire dans une région touristique est plus facilement finançable.
Dans le cas d’un bien acheté pour une résidence secondaire familiale, la banque va s’intéresser au futur propriétaire et à son intention qui peut être de :
Après avoir défini le but premier de l’investissement dans une résidence secondaire, l’étape suivante consiste à calculer sa capacité d’emprunt en tenant compte de l’ensemble des prêts en cours, notamment celui de la résidence principale.
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Les prêts classiques sont adaptés à l’achat d’une résidence secondaire. L’emprunteur peut donc se tourner vers :
Le choix du régime fiscal « au réel » permet de déduire le montant des intérêts d’un prêt amortissable des loyers imposables lors de la mise en location de la résidence secondaire.
À noter : il est impossible de souscrire un prêt aidé (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale) pour l’acquisition d’une résidence secondaire. Un PEL (Plan d’Épargne Logement) est éligible à condition qu’il ait été ouvert avant mars 2011, et sous réserve de financement d’un bien qui ne sera pas mis en location.
La banque exige un apport personnel minimum de 10 %. Elle calcule ensuite le taux d’endettement maximum du futur acquéreur, désormais fixé à 35 % des revenus sur une durée de 25 ans depuis le 1er janvier 2022.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière est venu ici durcir ce qui n’était qu’une simple recommandation, en le rendant strict et applicable également aux résidences secondaires, prêts à la consommation, etc.
L’organisme de financement peut exiger une garantie de prêt par une prise d’hypothèque sur la résidence principale si le premier crédit est remboursé, ou procéder à une hypothèque rechargeable avant d’accorder l’obtention d’un prêt classique.
L’hypothèque rechargeable consiste en la possibilité donnée à un propriétaire de garantir un nouveau prêt par un bien dont le financement est toujours en cours de remboursement.
Une situation professionnelle stable et des revenus réguliers de l’emprunteur jouent en faveur de l’obtention du prêt.
La mise en location du bien acquis est également un avantage. La perception de revenus locatifs réguliers contribue au remboursement total ou partiel du prêt immobilier d’une résidence secondaire.
Le fait de ne pas avoir remboursé intégralement le prêt de sa résidence principale peut engendrer le dépassement du taux maximal d’endettement fixé à 35 %. Une solution existe néanmoins : le regroupement de crédit.
Les prêts en cours, auxquels est ajouté celui sollicité pour l’achat de la résidence secondaire, sont rassemblés au sein d’un crédit global entraînant la perception d’une seule mensualité. Cette opération de prêt lissé vient naturellement rallonger l’emprunt, tout en diminuant le montant des mensualités. Il permet ainsi de retomber généralement sous la barre des 35 % du taux d’endettement.
Lors d’un regroupement de crédit, la banque tient compte des crédits secondaires, comme un prêt auto ou à la consommation. Pour faciliter l’obtention d’un financement, nous vous recommandons de solder l’ensemble de ces crédits avant de déposer votre dossier.
L’assurance emprunteur, bien que non obligatoire, est généralement exigée pour garantir le remboursement de la dette (capital + intérêts) à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Sa souscription implique les mêmes conditions que celles du prêt d’une résidence principale.
Elle comporte des garanties obligatoires :
La garantie chômage ou perte d’emploi est la plupart du temps facultative. Elle couvre le licenciement de l’emprunteur en CDI uniquement et exclut les périodes d’essai, préretraite, chômage partiel, départ volontaire et rupture conventionnelle du contrat de travail et les CDD.
La délégation d’assurance est un excellent moyen de faire des économies. La loi Lagarde de 2010 permet à chaque emprunteur de choisir son assureur. Elle supprime l’obligation de souscrire le contrat d’assurance emprunteur auprès de la banque acceptant le crédit. L’emprunteur peut ainsi s’adresser à l’assureur de son choix ou faire appel à un courtier en assurance.
L’assurance emprunteur est aujourd’hui encadrée par différentes lois venant renforcer la liberté de chacun de souscrire et de résilier une assurance emprunteur auprès de l’organisme de son choix.
Bon à savoir : Luko vous permet d’économiser en moyenne 15 000 euros sur l’assurance emprunteur.
L’achat d’une résidence secondaire entraîne un coût moyen d’entretien estimé à 4 000 euros par an environ. S’ajoute à ces frais le remboursement du prêt immobilier. La mise en location saisonnière de cette résidence est donc une bonne option puisqu’elle permet de profiter du logement le reste de l’année, et de rentrer en grande partie dans ses frais.
Acheter sa résidence secondaire nécessite donc de vérifier l’état du bien afin d’éviter les mauvaises surprises et travaux imprévus : fissures sur le bâtiment, toiture, ancienne fuite d’eau, etc.
N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un professionnel avant de valider votre achat.
Être propriétaire d’une résidence secondaire implique le règlement de frais et taxes qui sont à ajouter aux mensualités du prêt :
Selon les articles 1407 à 1407 Ter du Code des impôts, le propriétaire d’une résidence secondaire reste assujetti à la taxe d’habitation, même s’il en est exonéré sur sa résidence principale.
Tout revenu locatif fait l’objet d’une déclaration aux impôts. Le propriétaire peut, au choix, opter pour :
Il permet de déduire des revenus :
Il ne permet aucune déduction, mais fait bénéficier le propriétaire d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des revenus locatifs d’un logement loué meublé. Le centre des impôts applique par défaut ce régime pour tout revenu inférieur à 72 600 euros par an.
Le conseil Luko : le choix du réel peut être une bonne option, même si les revenus locatifs sont inférieurs au plafond du micro BIC, du fait de la possibilité de déduire de ses revenus l’ensemble des charges, dont les intérêts du prêt. Il est ensuite recommandé de passer au micro BIC ou forfait dès leur remboursement terminé. L’abattement de 50 % est souvent plus intéressant, car il couvre généralement le montant des frais et des charges locatives.
La revente d’une résidence secondaire détenue est soumise à la perception d’impôts sur la plus-value. Celle-ci correspond à la différence entre le prix d’achat du bien et le montant de sa revente. C’est donc le bénéfice perçu qui est taxé.
Certaines exonérations existent. Pour cela, le propriétaire doit :
La plus-value est imposée à hauteur de 19 % sur l’impôt sur le revenu (IR) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Toute plus-value supérieure à 50 000 € se voit imposée d’un supplément de 2 à 6 % selon son montant. Elle peut donc être taxée à plus de 40 %.
La banque exige un apport personnel correspondant à minima aux frais de notaire. Elle calcule ensuite le taux d’endettement maximum du futur acquéreur, désormais fixé à 35 % en fonction des revenus.
Le montant maximum que l'on peut emprunter pour l'achat d'une résidence secondaire dépendra de plusieurs facteurs, tels que les revenus de l'emprunteur, la durée de l'emprunt, le taux d'intérêt et la valeur du bien immobilier.
En général, les conditions pour obtenir un prêt immobilier pour une résidence secondaire sont légèrement plus strictes que pour une résidence principale. Les banques peuvent exiger un apport personnel plus important et un taux d'endettement plus bas.
Oui, mais les conditions de la renégociation dépendront de la situation financière de l'emprunteur, des taux d'intérêt en vigueur et de la politique de la banque prêteuse.
Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
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