Calibrer son apport personnel pour un achat immobilier
Bien calibrer son apport est fondamental pour obtenir un prêt.
Par Luko
Lorsque vous contractez un crédit, que ce soit un crédit immobilier ou un crédit à la consommation, son taux est fixé majoritairement en fonction de votre profil et du montant emprunté. Mais saviez-vous que le taux de votre emprunt est également plafonné par ce que l’on appelle le taux d’usure ? On vous explique tout qu’il faut savoir sur ce taux, sa méthode de calcul et son intérêt pour les emprunteurs.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Défini par l’article L313-3 et l’article L314-6 du Code de la consommation, le taux d’usure correspond au taux plafond maximum auquel une banque peut accorder un crédit. Ce taux s’applique non seulement aux prêts immobiliers, mais également à tous les autres types de crédits : crédits à la consommation, crédits auto, crédits à taux fixe ou taux variable, crédits renouvelables, etc.
Les découverts bancaires sont également régis par le taux d’usure !
Le taux d’usure concerne tout aussi bien les crédits pour les particuliers, mais également ceux accordés aux entreprises et aux collectivités.
L’objectif de ce taux est simple : protéger les emprunteurs de taux abusifs pratiqués par les banques, pour garantir l’accès à l’emprunt au plus grand nombre et réguler l’économie globale du pays.
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Le taux d’usure est calculé par la Banque de France, et est actualisé à chaque fin de trimestre pour le trimestre suivant. Tous les 3 mois donc, les seuils du taux d’usure évoluent et sont publiés au Journal officiel !
Il existe un seuil de taux d’usure pour chaque catégorie de crédit : crédit à la consommation, crédit immobilier, découvert, etc., qui est fixé en fonction du montant emprunté.
Depuis 2010 et l’entrée en vigueur de la Loi Lagarde, la méthode de calcul a été simplifiée pour les crédits à la consommation. Pour éviter de favoriser certains types de crédits au détriment d’autres (typiquement, les crédits renouvelables sont plus rémunérateurs pour les établissements bancaires que les emprunts personnels), il a été convenu qu’ils ne constitueraient plus qu’une seule catégorie.
Leur taux d’usure est désormais calculé uniquement en fonction du montant emprunté, scindé en trois niveaux : moins de 3000 €, entre 3000 € et 6000 €, et plus de 6000 €.
Pour les prêts immobiliers, il existe 3 seuils de taux d’usure en fonction de la durée du crédit : moins de 10 ans, entre 10 ans et 20 ans, 20 ans et plus.
Pour fixer le taux d’usure, la Banque de France fait une moyenne des TAEG (le taux qui regroupe l’ensemble des frais liés à un crédit) moyens pratiqués par les banques, à laquelle elle ajoute un tiers pour obtenir le taux maximum autorisé.
En cas de situation exceptionnelle, comme une forte inflation, la Banque de France est autorisée à faire une dérogation à cette méthode de calcul pour fixer un taux d’usure plus adapté.
Exemple de taux d’usure
Le taux d’usure de chaque catégorie de crédit est fixé par la Banque de France tous les trimestres. Pour vous donner un exemple et y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif des taux d’usure appliqués pour les crédits immobiliers pendant les deux premiers trimestres de l’année 2022.
Taux d'usure des crédits immobiliers en 2022
| Crédits immobiliers et prêts pour travaux d'un montant supérieur à 75 000 euros | Taux effectif moyen pratiqué par les banques au 1er trimestre 2022 | Taux d'usure applicable au 1er avril 2022 | |
|---|---|---|---|
Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans | 1,88 % | 2,51 % | |
Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 1,82 % | 2,43 % | |
Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus | 1,80 % | 2,40 % | |
Prêts à taux variable | 1,74 % | 2,32 % | |
Prêts relais | 2,15 % | 2,87 % |
Source : Banque de France
Concrètement, cela veut dire que pour un crédit à taux fixe de 200 000 € sur 25 ans par exemple, le TAEG moyen pratiqué par les banques était de 1,80% au premier trimestre 2022.
Pour ce même crédit souscrit en avril, mai ou juin 2022, le taux d’usure maximum est donc de 2,40 % : le taux moyen pratiqué les trois mois précédents, augmenté d’un tiers.
Que faire quand le taux d’usure augmente ?
Quand la Banque de France augmente le taux d’usure, cela signifie que tous les établissements bancaires sont en droit d’augmenter le taux d’emprunt de leurs crédits. C’est la raison pour laquelle il est important de comparer les taux pratiqués par plusieurs banques, et d’anticiper ses démarches en fonction de l’évolution du marché.
Pour trouver un crédit avec un taux d’emprunt intéressant malgré l’augmentation du taux d’usure, nous vous recommandons de passer par un courtier ! Si ses services entrainent des frais supplémentaires, il sera à même de défendre votre dossier et négocier des conditions plus avantageuses auprès de plusieurs banques.
Si vous avez déjà souscrit un crédit, comme un emprunt immobilier par exemple, pas d’inquiétudes : votre taux d’emprunt ne peut pas augmenter en cours de remboursement, même si le taux d’usure change.
Le taux d’usure peut également influer sur l’assurance de prêt. Pour diminuer le coût de l’assurance emprunteur (qui peut atteindre jusqu’à 1/3 du coût total de votre crédit), n’hésitez pas à effectuer une délégation d’assurance auprès d’un assureur indépendant. Vous aurez ainsi de meilleures chances d’obtenir un tarif plus compétitif que l’assurance proposée par votre banque.
La loi Lemoine autorise désormais les emprunteurs à changer d’assurance prêt immobilier à tout moment. Vous pouvez donc faire des économies tout au long de votre crédit !
Les pénalités si le taux d’usure est dépassé
Si le TAEG pratiqué par une banque est plus élevé que le taux d’usure, on parle alors d’un taux usuraire. Cette pratique est totalement interdite et est punie d’une amende de 300 000 € pour l’établissement fautif ainsi que d’une peine d’emprisonnement de deux ans, comme mentionné dans l’article L341-50 du Code de la consommation.
Concernant les crédits immobiliers, les banques doivent également respecter certaines obligations :
- Mentionner le TAEG sur chaque offre de prêt, sans oublier d’y inclure les frais d’assurance ;
- Faire parvenir l’offre à l’emprunteur sur un support papier, ou tout autre support durable (un espace personnel en ligne par exemple) ;
- Les conditions de l’offre doivent être valables au minimum 30 jours à compter de sa date de réception par l’emprunteur ;
- L’emprunteur doit disposer d’un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir accepter l’offre de prêt.
Comment est-il calculé ?