Comment assurer un logement en zone inondable ?

Une zone inondable est un territoire exposé à un risque d’inondation en raison de sa proximité avec une rivière, un lac, un littoral, etc. ou de conditions météorologiques défavorables (notamment les orages et les fortes pluies entraînant une montée des eaux).

Avant d'assurer votre logement, vous devez vérifier si votre bien est situé en zone à risque. Une zone inondable ne signifie pas forcément que la zone est inondée. En effet, la majorité des zones inondables en France n'ont jamais été submergées !

Emménager ou acheter un logement en zone inondable est aujourd’hui une situation courante, d’autant plus que certaines communes y sont classées à titre préventif.

Pour savoir si un bien se situe en zone inondable, il est nécessaire de se reporter aux Plans de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) qui identifient et répertorient toutes les zones inondables en France.

Les zones inondables classées selon le PPRI

Régi par le Code de l’environnement, le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) est un document établi par les autorités publiques. Son objectif est de classer les zones inondables au sein de chaque commune et de fixer des règles d’urbanisme pour limiter l’exposition aux inondations.

Le PPRI détermine ainsi le niveau de risque dans une zone d'habitation donnée. Chaque zone est identifiée par des couleurs différentes :

• zone blanche : aucun risque d'inondation ;
• zone bleue : risque d'inondation modéré, permettant la construction sous réserve du respect des mesures de prévention ;
• zone rouge : terrain inconstructible dû au risque important d'inondation (cependant, toutes les constructions antérieures à 1995 peuvent rester habitées) ;
• zone verte, jaune, orange ou violette : risque aléatoire d'inondation déterminé par le PPRI selon le rapport aléas et enjeux ;
• zone noire : risque d’inondation très fort et terrain interdit à la construction.

Les règles à respecter en matière d’urbanisme

Vous souhaitez construire dans une zone inondable ? Le PPRI précise également les mesures de prévention à adopter selon la couleur de votre zone d'habitation.

Pour certaines zones exposées, le PPRI peut ainsi prescrire :

• des travaux de mise aux normes pour réduire le risque déjà aggravé ;
• des dispositions constructives concernant l'usage du sol dans les zones modérément inondables ;
• des interdictions totales ou partielles de construire dans les zones les plus exposées ou qui présentent un intérêt pour le laminage des crues.

Vous possédez un terrain en zone rouge, mais vous ne savez pas comment l’exploiter ? Découvrez notre article sur les possibilités d’aménagement d’un terrain non constructible.

Les obligations du bailleur ou du vendeur en cas de logement situé dans une zone à risque

Que vous soyez le futur propriétaire ou le locataire d’un logement situé dans une zone à risque, le bailleur ou le vendeur a l'obligation de vous informer sur les risques naturels et technologiques auxquels le bien est exposé. Si le bâtiment est situé en zone inondable, vous devez être tenu informé avant de signer un acte de vente ou un contrat de bail.

En effet, cette information doit impérativement être mentionnée dans le diagnostic immobilier, dans la partie « État des risques et pollutions » (ERP) annexée au contrat de bail, à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente. Veillez donc à vérifier ce point avant d’acheter une maison.

Ce n'est pas tout ! Le bailleur ou le vendeur doit aussi préciser, par écrit, tous les sinistres classés en catastrophes naturelles que le logement a pu subir et, par conséquent, s’il a déjà subi des dommages liés à une inondation.

Si le vendeur ne respecte pas cet engagement, vous pouvez demander une diminution du prix ou la résolution du contrat.

Vous habitez dans un logement situé en zone inondable ? Vous pouvez tout à fait assurer votre bien. Votre assureur vous demandera toutefois l'adresse de votre logement et la couleur de la zone PPRI afin d’évaluer le risque.

Les garanties utiles pour les logements situés en zone à risque

Certaines garanties sont indispensables pour protéger votre logement en cas d'inondation :

• la garantie catastrophe naturelle : incluse dans tous les contrats d'assurance multirisque habitation depuis la loi n° 82-600 du 13 juillet 1982, la garantie catastrophe naturelle est essentielle pour couvrir votre logement s'il est partiellement ou totalement détruit. Par exemple, si vos biens ont été emportés par les eaux, s’il y a de la moisissure sur les murs ou si votre logement a été détruit par le courant, c'est la garantie catastrophe naturelle qui vous permettra d'obtenir une indemnisation de l'assurance.

• la garantie relogement : en cas d'inondation, il est fort probable que votre logement soit inhabitable pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois, selon la gravité des dégâts. Généralement proposée en option, la garantie relogement sert à prendre en charge les frais liés à votre relogement, pour vous et pour toute la famille.

Vérifier les plafonds d’indemnisation et les exclusions du contrat

Vous l'aurez compris, si votre logement se situe en zone inondable, vous devez faire preuve de vigilance en choisissant votre assurance habitation. En plus de souscrire aux garanties essentielles (catastrophes naturelles et relogement), pensez également à vérifier vos plafonds d'indemnisation.

En effet, en cas d'inondation, les frais de réparation peuvent être très élevés, surtout si votre maison a été emportée par le courant.

Pour éviter les mauvaises surprises, consultez aussi le montant du capital assuré, les délais de carence ou encore les exclusions de garantie inscrites dans vos Conditions générales et particulières.

Propres à chaque assureur, deux types d'exclusions reviennent le plus souvent :

• si votre logement est construit en zone rouge ou noire en dépit du PPRI, aucune indemnisation ne vous sera versée en cas d'inondation ;
• en cas de non-respect des mesures de sécurité prévues par le PPRI, par exemple, l’absence de réalisation de travaux d'aménagement de prévention, l'assureur refusera aussi de vous verser une indemnité.

Le coût d’une assurance habitation en zone inondable

Les assureurs prennent en compte le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) pour calculer votre prime d’assurance. Selon le risque de la zone, une surprime d’assurance habitation pourra donc être fixée, notamment en zone bleue. Certaines garanties peuvent également être exclues ou limitées.

Le prix moyen d’une assurance habitation standard varie entre 150 et 300 € par an. Prévoyez donc une majoration de la prime si votre logement se situe en zone inondable.

Pour obtenir un tarif précis, il est recommandé de demander plusieurs devis et de comparer les offres des différents assureurs.

Acheter en zone inondable : que faire en cas de refus d'assurance ?

L'assurance habitation est obligatoire dans la plupart des cas.

Cependant, il se peut qu’aucun assureur n’accepte de vous assurer en raison d’un risque d'inondation trop élevé (par exemple, si le logement se situe en zone rouge, à savoir sur un terrain non constructible). Pas de panique ! Si plusieurs compagnies ont refusé d’assurer votre logement, vous avez la possibilité de saisir le Bureau Central des Tarifications (BCT).

La souscription d'un contrat d'assurance habitation étant obligatoire en France pour les copropriétaires et les locataires, vous pouvez faire appel à cet organisme qui imposera à un assureur de couvrir votre logement. Pour cela, vous devez avoir essuyé un refus par au moins une compagnie d’assurance et en fournir la preuve (lettre de refus d'assurance).

Attendre la publication de l’arrêté reconnaissant l’état de catastrophe naturelle

Vous êtes victime d'une inondation dans votre logement ? Votre logement a été partiellement ou totalement endommagé ?

Pour que la garantie catastrophe naturelle de votre contrat d’assurance habitation soit déclenchée, l’inondation doit d’abord être reconnue comme catastrophe naturelle par un arrêté ministériel publié au Journal officiel.

Selon l'article L. 125-1 du Code des assurances qui définit les termes de la garantie catastrophe naturelle, « sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, les dommages matériels directs ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel [...], lorsque les mesures habituelles à prendre pour éviter ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises. »

En principe, c'est le maire de la commune ayant subi une catastrophe naturelle qui doit formuler une demande de reconnaissance auprès du préfet du département.

Les rapports d’expertise fournis doivent ensuite permettre de caractériser l’intensité du phénomène naturel à l’origine des dégâts recensés par la mairie et, donc, de déclarer et de publier l'état de catastrophe naturelle au Journal officiel.

Déclarer le sinistre à votre assurance

À compter de la publication au Journal officiel de l'arrêté ministériel constatant l’état de catastrophe naturelle, vous disposez d’un délai de 10 jours ouvrés pour déclarer le sinistre à votre assureur. Pour déclarer votre sinistre, vous pouvez écrire ou appeler votre assureur.

L’arrêté ministériel est obligatoire pour être indemnisé à la suite d’une inondation.

Conserver et envoyer les preuves du sinistre

Pour percevoir une indemnisation à la suite d’un sinistre, vous devez envoyer un maximum de preuves, incluant entre autres :

• un descriptif précis des dégâts subis (origine, nature, date, heure, lieu de l’événement, etc.) ;
• la liste des objets perdus et emportés par le courant ;
• les biens matériels endommagés ou détruits par l'eau ou l'humidité ;
• tous les justificatifs prouvant l'existence et la valeur de vos biens et qui faciliteront l’évaluation du préjudice (factures d’achat, photos, vidéos, bons de garantie, certificats, etc.) ;
• les dégâts déjà visibles sur le bien immobilier : fissure au mur, moisissure au plafond, etc. ;
• une déclaration de catastrophe naturelle.

Quelle indemnisation en cas d'inondation d'une maison ou d'un appartement ?

À l’aide de tous les justificatifs, l'assureur pourra fixer le montant des dommages. En fonction de la gravité du sinistre, il peut également mettre en place une expertise. À ce propos, vous vous demandez peut-être à partir de quel montant l'assurance envoie un expert ?

Selon les termes de votre contrat d'assurance habitation, deux types d'indemnisation pourront vous être proposés :

• la valeur d’usage : le bien sera remboursé selon sa valeur au moment du sinistre, déduction faite de la vétusté, c'est-à-dire de la perte de valeur que subit votre bien en raison de son usage, de son usure naturelle ou de son ancienneté ;
• la valeur à neuf ou la valeur de reconstruction à neuf : le bien est remboursé sur la base de la valeur d'usage sans déduire la vétusté (dans la limite d’un plafond qui est généralement de 25 %).

Si vos biens sont garantis en valeur à neuf, votre remboursement se fera en deux temps : un premier versement de l'indemnité équivalent à la valeur d'usage, puis un deuxième versement correspondant à la vétusté déduite dans la limite de 25 %.

Après un sinistre, les délais de remboursement par l'assurance habitation sont très variables d'un assureur à un autre.

Si vous logez dans une zone inondable, vous savez que le risque d’inondation de votre logement est réel. Pour limiter les dégâts, voici quelques astuces :

• coupez l'alimentation électrique, le gaz, l'eau et débranchez les appareils électriques si vous pouvez le faire sans danger en cas de suspicion d'inondation ou pendant une absence prolongée ;
• déplacez les objets de valeur du sous-sol aux étages supérieurs si vous habitez en maison ;
• mettez à l’abri les produits d’entretien et les médicaments (en hauteur par exemple) ;
• rangez vos documents importants (contrats, factures) en hauteur également ;
• renseignez-vous au préalable auprès de la mairie pour connaître l'adresse des lieux d’accueil en cas d’évacuation ;
• restez très attentif aux prévisions météorologiques.

Voir aussi :