Logement inhabitable suite à un sinistre : le guide de survie

En cas de sinistre, voici les premiers réflexes à avoir :

• Procédez à la mise en sécurité des lieux : coupez l'eau s'il y a une fuite, barricadez la fenêtre ou la porte cassée en cas de cambriolage, quittez immédiatement les lieux en cas d'incendie et appelez les secours. N'attendez pas pour éviter une aggravation des dommages ;
• Contactez votre assurance habitation, même si vous n'êtes pas responsable du sinistre. Elle pourra vous proposer une prise en charge d'urgence en attendant l'expertise et vous proposer des solutions plus durables ainsi qu'une indemnisation ;
• Faites un inventaire des dommages subis et regroupez vos pièces justificatives (facture d'achat de vos effets personnels, contrat de bail, photos des dégâts, etc.).

Un logement est considéré comme inhabitable lorsqu’il présente des risques pour la santé ou la sécurité des occupants. Cela peut résulter d’un sinistre important, comme un dégât des eaux, une absence de chauffage en hiver ou des dommages structurels. Un sinistre d’origine extérieure tel qu’une catastrophe naturelle peut également rendre le logement impropre à l’habitation, de façon temporaire ou définitive.

Selon les circonstances et en application de l'article 1722 du Code Civil, le locataire a deux solutions après un sinistre : rester dans le logement en échange d'une réduction de loyer ou résilier son bail de location pour trouver un autre logement.

Le logement est inhabitable pendant les travaux

Un sinistre comme un incendie ou un dégât des eaux peut détruire partiellement un bien mis en location. Les réparations peuvent alors prendre du temps et le locataire ne pourra plus profiter de la totalité de son logement.

Le locataire peut alors demander une résiliation du bail de location s'il souhaite changer de logement. Il est donc en droit de mettre un terme à son contrat de bail à la date de survenance du sinistre. Si le loyer a déjà été payé, le bailleur doit lui rembourser le montant correspondant.

Dans quel cas peut-on demander une baisse de loyer ?

Si les travaux ne concernent qu'une partie du logement, le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'un maintien dans les lieux avec un arrangement à l'amiable. En général, le locataire décide de rester, mais demande en contrepartie au bailleur une réduction de loyer au prorata de la surface inhabitable.

Si tel est le cas, le bailleur doit stipuler par écrit la modification temporaire du bail en précisant le nouveau montant du loyer et la durée de cet arrangement.

Qui prend en charge le relogement du locataire en cas de destruction totale du bien ?

L’assurance habitation du locataire prend en charge le relogement du locataire si le logement est détruit ou devenu inhabitable à la suite d’un sinistre. Cette prise en charge dépend des garanties prévues dans le contrat et peut couvrir un hébergement temporaire, les frais de transport ou de première nécessité.

Si le sinistre est d’origine extérieure (incendie, catastrophe naturelle…), le propriétaire n’a aucune obligation de relogement, car il est également considéré comme victime (article 1722 du Code civil).

Sachez qu'en cas d'insalubrité ou de mise en cause de la solidité du bâtiment, le relogement peut également incomber à la mairie ou au syndic de copropriété.

En tant que propriétaire occupant, vous devrez également vous tourner vers votre assurance multirisque habitation. Selon la couverture choisie, votre assurance habitation propriétaire prendra en charge un logement temporaire pendant les travaux, et ce, parfois jusqu’à ce que les locaux soient à nouveau habitables.

Dans ce cas-là, le logement (un hôtel par exemple) peut être imposé par l'assureur. Un forfait journalier ainsi qu'une limite à la période de couverture peuvent également être précisés dans les termes de votre contrat.

Selon les garanties de votre assurance habitation, vous pouvez bénéficier d'une prise en charge totale ou partielle d'un hébergement d'urgence après un sinistre, mais également d'un hébergement temporaire en attendant la fin des travaux de rénovation.

La garantie relogement n’est pas systématiquement incluse dans votre contrat d’assurance habitation. Il s’agit en effet d’une garantie optionnelle, souvent présente dans les contrats multirisques habitation, mais qui peut nécessiter une formule plus complète. Pensez à vérifier sa présence ou à demander une attestation de relogement auprès de votre assureur.

Si votre contrat actuel ne prévoit pas cette garantie essentielle et que vous souhaitez être couvert, deux solutions s’offrent à vous : monter en gamme au sein de votre contrat actuel ou changer d’assurance habitation pour en choisir une qui inclut l’assurance relogement en cas de sinistre.

Relogement d'urgence

Dès lors que le sinistre est déclaré, l’assurance peut prendre en charge un relogement d’urgence. Le principe : reloger le locataire ou le propriétaire occupant en quelques heures et couvrir les dépenses de première nécessité. Ce dispositif est souvent activé pour les deux premières nuits, selon le contrat et le service d’assistance.

Relogement longue durée et indemnisation

Selon l’étendue de votre garantie, vous pouvez également bénéficier d’une prise en charge sur le long terme, parfois pendant toute la durée des travaux.

L’assureur peut aussi proposer une alternative : une indemnisation calculée à partir de votre quittance de loyer ou de vos mensualités de crédit immobilier.

Déclaration et gestion du sinistre

Comme le prévoit l'article L. 113-2 du Code des assurances, quelle que soit votre part de responsabilité, vous devez déclarer votre sinistre dans les 2 jours ouvrés suivant la survenance du sinistre en cas de vol ou tentative de vol et dans les 5 jours ouvrés pour les autres évènements.

Notre conseil : déclarez toujours votre sinistre même si vous êtes hors délais ! Votre assureur aura bien du mal à refuser la mise en jeu de votre garantie. En effet, pour vous opposer un refus, il devra prouver que votre déclaration tardive lui a causé un préjudice, ce qui n'est pas si facile ! En revanche, il peut vous opposer le délai de prescription de l'assurance habitation.

Selon la nature et l'étendue des dommages, un expert en assurance pourra ensuite être missionné pour évaluer le montant des dommages et les responsabilités des différentes parties.

Si un sinistre rend le logement inhabitable, l’assurance habitation peut prendre en charge les frais de relogement du locataire, selon les garanties prévues au contrat. Cela inclut généralement les loyers du logement temporaire, les frais de déménagement et de transport du mobilier.

Prise en charge des frais liés à l’hébergement et au déménagement

L’assurance peut couvrir le loyer du nouveau logement si le logement initial est devenu inhabitable. Dans la plupart des cas, elle rembourse uniquement la différence entre le nouveau loyer et celui initialement payé par le locataire.

Certains contrats d’assurance prévoient également la prise en charge des frais de déménagement comme le transport des meubles, le stockage en garde-meubles et les frais de réinstallation après les travaux ou le changement de logement.

Exemple de remboursement des frais de relogement

Si, à la suite d’un sinistre, le locataire est relogé dans un appartement dont le loyer est plus élevé que celui du logement initial, l’assurance peut couvrir la différence. Par exemple, pour un loyer temporaire de 900 € contre 750 € auparavant, l’assureur versera une indemnité mensuelle de 150 €.

Ce que votre assurance peut aussi prendre en charge

En plus des frais de relogement et frais de déménagement, certains contrats couvrent aussi :

• Les réparations provisoires : mise en place d'une serrure ou bâche temporaire, contreplaqué sur une vitre cassée, etc.
• Le nettoyage du logement sinistré : certaines assurances organisent une remise en état partielle ou complète.
• Le gardiennage temporaire : notamment utile si le logement ne peut être sécurisé dans les premières 48h après un sinistre.
• Le retour d’urgence au domicile : prise en charge de vos billets si vous n’étiez pas sur place lors du sinistre.
• La garde d’animaux : selon la formule, une solution de garde peut être proposée si aucun proche ne peut s’en charger.
• L’acheminement des enfants à l’école : une indemnisation peut vous être proposée si le relogement engendre un allongement significatif du trajet scolaire.
• L’avance des premiers frais : alimentation, vêtements, articles de toilette... tout ce qui est nécessaire dans les premiers jours.

Chez Luko, selon la formule souscrite, vous pouvez bénéficier de la prise en charge du stockage de vos meubles si l'état de votre logement le nécessite.

Un propriétaire peut également bénéficier de la prise en charge des frais de relogement et de déménagement, ainsi que d'autres options comme :

• La garantie perte d'usage : cette garantie permet de réparer le préjudice subi par le propriétaire occupant qui est dans l'impossibilité d'utiliser temporairement tout ou partie de son logement. L'assureur lui versera une indemnité calculée d’après la valeur locative de l'habitation sinistrée, proportionnellement au temps nécessaire, selon les experts, pour sa remise en état.
• Le remboursement des échéances du prêt immobilier : si le propriétaire occupant a financé l’achat du logement sinistré par un prêt immobilier, l'assureur lui remboursera alors les échéances de ce prêt immobilier en cours, dans la limite de la durée fixée au contrat.

Attention, ces différentes options ne sont pas cumulables. Si elles sont toutes incluses dans votre contrat, demandez à votre assureur de vous faire bénéficier de la plus avantageuse !

Durant la durée des travaux, le propriétaire bailleur pourra percevoir une indemnisation pour les loyers non perçus grâce à la garantie perte de loyer. Pour en bénéficier, il est nécessaire de souscrire l'option correspondante dans votre contrat d'assurance habitation Propriétaire Non-Occupant.

Voir aussi :