Logement inhabitable suite à un sinistre : le guide de survie

Votre logement n'est plus habitable suite à un sinistre ? Pas de panique, on vous dit tout !

Votre logement est inhabitable suite à un sinistre ? Des dizaines de questions doivent vous traverser l'esprit : "Puis-je compter sur mon assurance pour m'assister ? En tant que locataire, puis-je demander à mon propriétaire de me reloger ? Dois-je continuer à payer mon loyer ?". Dans ce guide de survie, vous retrouverez tous nos tips à appliquer si vous devez quitter votre logement suite à un sinistre.

Les bons réflexes

En cas de sinistre, voici les premiers réflexes à avoir :

  • Procédez à la mise en sécurité des lieux : coupez l'eau s'il y a une fuite, barricadez la fenêtre ou la porte cassée en cas de cambriolage, quittez immédiatement les lieux en cas d'incendie et appelez les secours. N'attendez pas pour éviter une aggravation des dommages ;
  • Contactez votre assurance habitation, même si vous n'êtes pas responsable du sinistre. Elle pourra vous proposer une prise en charge d'urgence en attendant l'expertise et vous proposer des solutions plus durables ainsi qu'une indemnisation ;
  • Faites un inventaire des dommages subis et regroupez vos pièces justificatives (facture d'achat de vos effets personnels, contrat de bail, photos des dégâts, etc.).

Ensuite, il ne vous restera plus qu'à attendre le passage de l'expert d'assurance. C'est lui qui évaluera le montant des dommages.

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Qu'est-ce qui rend un logement inhabitable ?

Un logement est considéré comme inhabitable lorsqu’il présente des risques pour la santé ou la sécurité des occupants. Cela peut résulter d’un sinistre important, comme un dégât des eaux, une absence de chauffage en hiver ou des dommages structurels. Un sinistre d’origine extérieure tel qu’une catastrophe naturelle peut également rendre le logement impropre à l’habitation, de façon temporaire ou définitive.

Le logement inhabitable : les droits du locataire en cas de sinistre

Selon les circonstances et en application de l'article 1722 du Code Civil, le locataire a deux solutions après un sinistre : rester dans le logement en échange d'une réduction de loyer ou résilier son bail de location pour trouver un autre logement.

Le logement est inhabitable pendant les travaux

Un sinistre comme un incendie ou un dégât des eaux peut détruire partiellement un bien mis en location. Les réparations peuvent alors prendre du temps et le locataire ne pourra plus profiter de la totalité de son logement.

Le locataire peut alors demander une résiliation du bail de location s'il souhaite changer de logement. Il est donc en droit de mettre un terme à son contrat de bail à la date de survenance du sinistre. Si le loyer a déjà été payé, le bailleur doit lui rembourser le montant correspondant.

Dans quel cas peut-on demander une baisse de loyer ?

Si les travaux ne concernent qu'une partie du logement, le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'un maintien dans les lieux avec un arrangement à l'amiable. En général, le locataire décide de rester, mais demande en contrepartie au bailleur une réduction de loyer au prorata de la surface inhabitable.

Si tel est le cas, le bailleur doit stipuler par écrit la modification temporaire du bail en précisant le nouveau montant du loyer et la durée de cet arrangement.

Prenons l'exemple simple de travaux suite à un dégât des eaux dans un bureau de 20 m² pour un logement de 80 m², loué 1200 € par mois. La surface inhabitable représente 25% du logement, donc le loyer pourrait être réduit de 25%, soit de 300 €. Le loyer temporaire pourra en théorie être de 900 € par mois durant la durée des travaux.

Qui prend en charge le relogement du locataire en cas de destruction totale du bien ?

L’assurance habitation du locataire prend en charge le relogement du locataire si le logement est détruit ou devenu inhabitable à la suite d’un sinistre. Cette prise en charge dépend des garanties prévues dans le contrat et peut couvrir un hébergement temporaire, les frais de transport ou de première nécessité.

Si le sinistre est d’origine extérieure (incendie, catastrophe naturelle…), le propriétaire n’a aucune obligation de relogement, car il est également considéré comme victime (article 1722 du Code civil).

L'assurance habitation du locataire peut donc prendre en charge son relogement pendant tout ou partie de la durée des travaux, voire les frais liés au déménagement.

Sachez qu'en cas d'insalubrité ou de mise en cause de la solidité du bâtiment, le relogement peut également incomber à la mairie ou au syndic de copropriété.

Vous êtes propriétaire et votre maison est inhabitable

En tant que propriétaire occupant, vous devrez également vous tourner vers votre assurance multirisque habitation. Selon la couverture choisie, votre assurance habitation propriétaire prendra en charge un logement temporaire pendant les travaux, et ce, parfois jusqu’à ce que les locaux soient à nouveau habitables.

Dans ce cas-là, le logement (un hôtel par exemple) peut être imposé par l'assureur. Un forfait journalier ainsi qu'une limite à la période de couverture peuvent également être précisés dans les termes de votre contrat.

Vérifiez bien les garanties souscrites et le niveau de couverture de votre contrat pour vous assurer qu'en cas de sinistre vous aurez la prise en charge la plus complète possible !

Relogement : que couvre l'assurance habitation en cas de sinistre ?

Selon les garanties de votre assurance habitation, vous pouvez bénéficier d'une prise en charge totale ou partielle d'un hébergement d'urgence après un sinistre, mais également d'un hébergement temporaire en attendant la fin des travaux de rénovation.

La garantie relogement n’est pas systématiquement incluse dans votre contrat d’assurance habitation. Il s’agit en effet d’une garantie optionnelle, souvent présente dans les contrats multirisques habitation, mais qui peut nécessiter une formule plus complète. Pensez à vérifier sa présence ou à demander une attestation de relogement auprès de votre assureur.

Si votre contrat actuel ne prévoit pas cette garantie essentielle et que vous souhaitez être couvert, deux solutions s’offrent à vous : monter en gamme au sein de votre contrat actuel ou changer d’assurance habitation pour en choisir une qui inclut l’assurance relogement en cas de sinistre.

Relogement d'urgence

Dès lors que le sinistre est déclaré, l’assurance peut prendre en charge un relogement d’urgence. Le principe : reloger le locataire ou le propriétaire occupant en quelques heures et couvrir les dépenses de première nécessité. Ce dispositif est souvent activé pour les deux premières nuits, selon le contrat et le service d’assistance.

Chez Luko, vous êtes couverts pour le relogement d'urgence pendant une durée de 7 jours à l'hôtel, petit déjeuner inclus.

Relogement longue durée et indemnisation

Selon l’étendue de votre garantie, vous pouvez également bénéficier d’une prise en charge sur le long terme, parfois pendant toute la durée des travaux.

L’assureur peut aussi proposer une alternative : une indemnisation calculée à partir de votre quittance de loyer ou de vos mensualités de crédit immobilier.

Déclaration et gestion du sinistre

Comme le prévoit l'article L. 113-2 du Code des assurances, quelle que soit votre part de responsabilité, vous devez déclarer votre sinistre dans les 2 jours ouvrés suivant la survenance du sinistre en cas de vol ou tentative de vol et dans les 5 jours ouvrés pour les autres évènements.

Vous avez dépassé ces délais ? Pas de panique ! La loi prévoit en effet qu'en cas de force majeure ou cas fortuit, comme une hospitalisation par exemple, l'assureur est dans l'obligation d'accepter votre déclaration.

Notre conseil : déclarez toujours votre sinistre même si vous êtes hors délais ! Votre assureur aura bien du mal à refuser la mise en jeu de votre garantie. En effet, pour vous opposer un refus, il devra prouver que votre déclaration tardive lui a causé un préjudice, ce qui n'est pas si facile ! En revanche, il peut vous opposer le délai de prescription de l'assurance habitation.

Selon la nature et l'étendue des dommages, un expert en assurance pourra ensuite être missionné pour évaluer le montant des dommages et les responsabilités des différentes parties.

Assurance habitation : quelle prise en charge des frais de relogement du locataire pendant les travaux ?

Si un sinistre rend le logement inhabitable, l’assurance habitation peut prendre en charge les frais de relogement du locataire, selon les garanties prévues au contrat. Cela inclut généralement les loyers du logement temporaire, les frais de déménagement et de transport du mobilier.

Prise en charge des frais liés à l’hébergement et au déménagement

L’assurance peut couvrir le loyer du nouveau logement si le logement initial est devenu inhabitable. Dans la plupart des cas, elle rembourse uniquement la différence entre le nouveau loyer et celui initialement payé par le locataire.

Certains contrats d’assurance prévoient également la prise en charge des frais de déménagement comme le transport des meubles, le stockage en garde-meubles et les frais de réinstallation après les travaux ou le changement de logement.

Exemple de remboursement des frais de relogement

Si, à la suite d’un sinistre, le locataire est relogé dans un appartement dont le loyer est plus élevé que celui du logement initial, l’assurance peut couvrir la différence. Par exemple, pour un loyer temporaire de 900 € contre 750 € auparavant, l’assureur versera une indemnité mensuelle de 150 €.

Ce que votre assurance peut aussi prendre en charge

En plus des frais de relogement et frais de déménagement, certains contrats couvrent aussi :

  • Les réparations provisoires : mise en place d'une serrure ou bâche temporaire, contreplaqué sur une vitre cassée, etc.
  • Le nettoyage du logement sinistré : certaines assurances organisent une remise en état partielle ou complète.
  • Le gardiennage temporaire : notamment utile si le logement ne peut être sécurisé dans les premières 48h après un sinistre.
  • Le retour d’urgence au domicile : prise en charge de vos billets si vous n’étiez pas sur place lors du sinistre.
  • La garde d’animaux : selon la formule, une solution de garde peut être proposée si aucun proche ne peut s’en charger.
  • L’acheminement des enfants à l’école : une indemnisation peut vous être proposée si le relogement engendre un allongement significatif du trajet scolaire.
  • L’avance des premiers frais : alimentation, vêtements, articles de toilette... tout ce qui est nécessaire dans les premiers jours.

Chez Luko, selon la formule souscrite, vous pouvez bénéficier de la prise en charge du stockage de vos meubles si l'état de votre logement le nécessite.

Attention, les frais de relogement et de déménagement ne peuvent être versés que si le sinistre est garanti ! Rapprochez-vous toujours de votre assureur avant d'engager ces frais. Son accord au préalable est souvent nécessaire pour pouvoir profiter d'une prise en charge.

L'indemnisation du propriétaire occupant

Un propriétaire peut également bénéficier de la prise en charge des frais de relogement et de déménagement, ainsi que d'autres options comme :

  • La garantie perte d'usage : cette garantie permet de réparer le préjudice subi par le propriétaire occupant qui est dans l'impossibilité d'utiliser temporairement tout ou partie de son logement. L'assureur lui versera une indemnité calculée d’après la valeur locative de l'habitation sinistrée, proportionnellement au temps nécessaire, selon les experts, pour sa remise en état.
  • Le remboursement des échéances du prêt immobilier : si le propriétaire occupant a financé l’achat du logement sinistré par un prêt immobilier, l'assureur lui remboursera alors les échéances de ce prêt immobilier en cours, dans la limite de la durée fixée au contrat.

Exemple : la valeur locative de l'habitation a été évaluée par l'expert à 1 100 € par mois et le logement temporaire coute 1 700 € par mois, l'assureur versera une indemnité de 600 € par mois (1 700 € - 1 100 €).

Attention, ces différentes options ne sont pas cumulables. Si elles sont toutes incluses dans votre contrat, demandez à votre assureur de vous faire bénéficier de la plus avantageuse !

Quelle indemnisation pour le propriétaire bailleur en cas de perte de loyers suite à un sinistre ?

Durant la durée des travaux, le propriétaire bailleur pourra percevoir une indemnisation pour les loyers non perçus grâce à la garantie perte de loyer. Pour en bénéficier, il est nécessaire de souscrire l'option correspondante dans votre contrat d'assurance habitation Propriétaire Non-Occupant.

Voir aussi :

Fuite de toiture et assurance habitation
Combien de temps pour recevoir un rapport d’expertise assurance ?
Valeur d'usage ou valeur à neuf : quelle différence ?
Le délai de remboursement par l'assurance habitation après un sinistre
Peut-on se faire indemniser sans facture ?
La déclaration de sinistre en cas de dommage électrique

Questions fréquentes

  • Quand le propriétaire doit-il reloger son locataire ?

    Le propriétaire est tenu de reloger son locataire uniquement si le sinistre est dû à sa négligence ou à un manquement à ses obligations. Dans les autres cas, comme une catastrophe naturelle, c’est généralement l’assurance habitation du locataire qui couvre les frais de relogement.

  • Quelles sont les obligations de relogement pour un bailleur social ?

    Comme pour les bailleurs privés, les bailleurs sociaux n'ont pas d'obligation de relogement si le sinistre est provoqué par une cause extérieure et qu'aucun arrêté de péril ou d'insalubrité n'a été publié.

  • Que couvre l'assurance lorsque son logement est inhabitable suite à un sinistre ?

    L'assurance peut prendre en charge les frais de relogement et les frais de déménagement ou de déplacement. Elle peut aussi rembourser au propriétaire le remboursement des échéances de son prêt immobilier.

  • Comment prouver qu'un logement est inhabitable ?

    Un logement est considéré comme inhabitable si des experts (assurance, mairie, huissier) constatent des risques pour la sécurité ou la santé de ses occupants. Un arrêté d’insalubrité ou de péril peut également servir de preuve après un gros dégât des eaux par exemple.

  • Quelles sont les conditions pour ne pas payer son loyer après un sinistre ?

    Si le logement est partiellement habitable, le locataire peut demander une réduction de loyer, selon les conditions prévues dans son contrat de bail. En revanche, si le logement est entièrement détruit, le paiement du loyer n'a plus lieu d'être.

  • Quelles sont les obligations du propriétaire en cas de sinistre ?

    Le propriétaire doit entreprendre les travaux de réparation nécessaires pour rendre le logement décent et habitable à nouveau. Si le sinistre est causé par un élément extérieur, il n'a pas l'obligation de reloger le locataire en attendant la fin des travaux.

Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.

*Prix le plus bas constaté pour une assurance habitation sur une habitation de moins de 200 m2, en France métropolitaine, sur les devis réalisés entre le 01/08/2023 et le 31/10/2024.

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