Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Tout savoir sur les possibilités d’aménagement sur un terrain non constructible.
Vous avez hérité d’un terrain non constructible et ne savez pas s’il vous sera vraiment utile ? Vous envisagez d’investir dans un terrain de ce type, mais avez peur que cela ne soit pas rentable ? Que peut-on faire réellement avec un terrain non constructible ? Allez-vous pouvoir tirer profit de cet investissement ? On fait le tour des solutions qui existent pour aménager ce type de terrain, tout en respectant la législation en vigueur.
Comme son nom laisse à deviner, le terrain non constructible ne peut pas être aménagé par une nouvelle construction, et ainsi accueillir une habitation.
Dans certaines situations, quelques constructions peuvent toutefois y être installées après acceptation des autorités locales (les mairies entre autres), et uniquement si le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS) le permettent. Cela peut notamment être le cas pour y installer une construction temporaire.
Selon les critères du Code de l’urbanisme, il y a actuellement trois raisons principales qui font qu’un terrain n’est pas constructible :
En France, de nombreux terrains sont concernés et ne sont donc pas constructibles. Pour avoir confirmation sur la qualité d’un terrain, rendez-vous en mairie avant d’entamer toutes démarches !
Heureusement, le fait qu’un terrain soit classé non constructible ne signifie par forcément qu’il est inutile et qu’il ne peut pas devenir une source de revenus (parfois même assez conséquente).
Chaque année, un terrain classé non constructible prend en moyenne 3 % de sa valeur.
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Pour valoriser et optimiser votre terrain non constructible, de nombreuses solutions existent. En fonction de l’espace libre, et si la terre est bonne et cultivable, vous pouvez par exemple en faire :
Différenciez bien exploitation de terrain personnelle et location de terrain à un autre particulier ou une association. En effet, cette dernière option nécessite un contrat de terrain ou de jardin d’agrément.
Si votre terrain non constructible est inscrit en zone agricole du PLU, vous pouvez le louer à un exploitant agricole.
Pour louer en toute légalité votre terrain, vous devrez obligatoirement conclure un bail rural, et ainsi définir les conditions d’usage du terrain, la durée de location, la nature de la contrepartie et les obligations du propriétaire bailleur et du locataire.
Nous vous conseillons vivement de rédiger et de signer par écrit ce contrat de bail afin de vous protéger en cas de litiges. Notez toutefois qu’il est possible de conclure un bail verbal.
Il existe deux types de baux ruraux, définis en fonction de la nature de la contrepartie :
Dans tous les cas, peu importe la forme et le type de bail choisi, le contrat est conclu sur une durée de 9 ans renouvelables. Pour mettre en place un contrat de bail rural, 4 conditions doivent être respectées :
Si vous n’ajoutez aucune exclusion à votre contrat de bail, l’agriculteur loueur pourra utiliser votre terrain pour en faire :
Les agriculteurs, fermiers ou autres industries agricoles seront ravis de pouvoir utiliser vos terres à cet effet. Ces activités sont rentables et leur permettront de rembourser amplement le loyer que vous leur demandez.
De nombreuses personnes recherchent des terrains pour des événements privés ou professionnels. Vide-greniers, kermesses, mariages, ou tout autres événements en plein air peuvent vous permettre de rentabiliser très rapidement votre terrain. Cela surtout au printemps et en été, avec les beaux jours.
Pour faire des bénéfices grâce à votre terrain malgré qu’il soit non constructible, vous pouvez aussi en faire des aménagements provisoires.
Pendant la période hivernale, certains terrains non constructibles ne sont pas accessibles, et sont interdits à autrui. N’hésitez pas à vérifier auprès de votre mairie le statut et les règles précises s’appliquant à votre terrain.
Durant la période estivale, les campeurs sont à la recherche de grands espaces verts. Sur votre terrain, vous pouvez ajouter un système d’approvisionnement en eau et électricité, prévoir des poubelles et même y installer des sanitaires temporaires afin que les propriétaires de camping-car puissent être autonomes.
Votre terrain est en ville ? Si certaines normes de sécurité sont respectées, vous pouvez y installer un parking provisoire. Délimitez les places avec un marquage au sol ou des bandes rayées. Pour rassurer les propriétaires des véhicules, pensez aussi à engager un gardien et lui prévoir un petit cabanon.
Si votre terrain est bien dégagé et bénéficie d’une bonne aération ou d’un bon ensoleillement, contactez les entreprises qui produisent de l’énergie verte grâce aux éoliennes ou aux panneaux solaires. En effet, votre terrain les intéressera soit pour leur louer, soit pour leur revendre l’énergie produite par les équipements installés dessus. Plus votre terrain est grand, plus vous pourrez rentabiliser rapidement votre investissement de base.
Notez toutefois que votre commune devra donner une autorisation spéciale d’exploitation pour que cette activité soit possible. Généralement, les mairies les donnent assez facilement.
Dans certains secteurs, les commerces nomades, les saisonniers ou encore les food-trucks recherchent un endroit à louer pour s’installer pendant la haute saison. Cela leur permet d’y aménager un espace en plein air pour que leurs clients profitent des beaux jours. Vous pouvez ainsi leur louer votre terrain ou une partie à cet effet.
Un terrain non constructible ne peut donc pas être aménagé, sauf dans certains cas spécifiques définis en fonction des situations et de la zone géographique dans laquelle se situe le terrain en question. Il sera alors possible de construire des installations, mais il faut distinguer les constructions en durs, des constructions mobiles ou temporaires.
Une construction, telle que la loi l’entend, est faite pour durer dans le temps, avec chape et fondations (pour une maison par exemple). Ce type de construction est formellement interdite sur les terrains non constructibles.
Deux exceptions existent :
Certains Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) les interdissent également lorsque le terrain est situé dans une zone à risques (inondations, incendies, séismes).
Ce sont des constructions légères, facilement démontables, et surtout qui n’ont pas vocation à être pérennes, conformément à l’article R. 443-2 du Code de l’urbanisme. Cela peut être notamment :
L’installation restera sur le terrain classé non constructible pendant plus de 3 mois ? Vous aurez alors besoin d’une autorisation de la mairie.
Certains terrains classifiés comme non constructibles possèdent des maisons déjà présentes sur le terrain. Le premier point à vérifier est la légalité de cette construction si vous achetez le terrain. Dans un second temps, il faudra bien vérifier les différents points avant d'acheter une maison, car vous ne pourrez certainement pas agrandir ou construire une nouvelle maison sur ce terrain. L'achat immobilier avec travaux dont un terrain non constructible est un cas exceptionnel qui vous demandera beaucoup d'organisation administrative, car vous n'aurez pas beaucoup de marge de manoeuvre pour votre projet.
Voir aussi :
Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
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