4 conseils pour estimer la valeur de votre appartement
Estimer la valeur de son appartement sans se prendre la tête
Par Luko
Vous avez trouvé le lieu parfait pour bâtir votre future propriété, mais il s’agit d’un terrain non viabilisé ? La viabilisation d’un terrain implique des travaux importants pour le raccorder aux réseaux publics (eau, assainissement, électricité, gaz et téléphone). Selon la configuration de votre terrain et la complexité de votre projet, le budget global peut d’ailleurs varier du simple au triple, de 5000 € à 15 000 € en moyenne.
Des formalités à accomplir en amont au chiffrage des différents postes de raccordement, on vous explique étape par étape comment procéder pour évaluer le coût de viabilisation de votre terrain.
Les démarches préalables à la viabilisation
Consulter le plan local d'urbanisme (PLU)
Avant d’acheter un terrain non viabilisé, il est indispensable de prendre connaissance du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune où celui-ci est situé, afin de vous assurer que votre parcelle n’est pas située sur un terrain non constructible.
Pour cela deux possibilités s’offrent à vous :
- vous déplacer en mairie pour examiner le PLU directement sur place. Il est conseillé de contacter par téléphone le service urbanisme de la commune au préalable pour connaître leurs horaires d’ouverture ou convenir d’un rendez-vous.
- Consulter et télécharger le PLU en ligne sur le site internet de la mairie concernée (rubrique « Urbanisme » ou « Open data »).
Se procurer un certificat d’urbanisme pré-opérationnel
Une fois que vous avez la certitude que le terrain peut être viabilisé, la seconde étape consiste à obtenir le certificat d'urbanisme pré-opérationnel de la commune. Ce document est indispensable pour savoir si votre terrain est desservi par des réseaux et déterminer la distance séparant votre parcelle des équipements publics. C’est grâce à ces informations que vous pourrez commencer à chiffrer le montant des travaux de viabilisation.
Vous pouvez vous procurer ce certificat gratuitement sur simple demande auprès de la mairie de la commune concernée. Cependant, vous devrez joindre à votre requête une notice explicative détaillant votre projet de construction.
Il est également possible d’effectuer la demande de certificat d’urbanisme en ligne en complétant le formulaire Cerfa n° 13410*07.
Vérifier si le bornage du terrain a été effectué
Le bornage du terrain est essentiel pour délimiter juridiquement votre future propriété. Il consiste à installer sur le sol des repères précis permettant de déterminer la zone qui vous appartient par rapport aux terrains adjacents. Il s’agit d’un prérequis incontournable avant de démarrer toute construction.
Le bornage nécessite de faire appel à un géomètre-expert. Le coût d'un bornage est généralement compris entre 700 € et 1500 € selon la taille du terrain et le nombre de bornes à positionner, de 2 à 4 voire plus dans certains cas.
Bien que la profession de géomètre-expert soit réglementée, celui-ci est libre de fixer ses honoraires. Il est donc recommandé de réaliser plusieurs devis comparatifs pour obtenir le meilleur prix.
Réaliser une étude de sol avant le démarrage des travaux
En vertu de l’article 68 de la loi Elan du 23 novembre 2018, il est obligatoire depuis le 1er octobre 2020 d’effectuer une étude géotechnique avant de vendre un terrain constructible non bâti dans certaines régions moyennement ou fortement exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles. Sachez d’ailleurs que cette obligation concerne environ la moitié des terrains situés sur le territoire national.
Cette étude a pour objectif de définir les caractéristiques du sol afin d’adapter les fondations de la future habitation à la nature du terrain, et ainsi prévenir tous risques de sinistres. L’étude de sol dénommée expertise G1 est donc à la charge du vendeur qui doit mandater un bureau d’étude thermique certifié pour la faire réaliser. Le coût estimatif de cette prestation est d’environ 1000 €, mais elle peut varier en fonction des spécificités du terrain et/ou du projet.
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Les critères qui influent sur le coût d’une viabilisation
Le prix pour viabiliser un terrain est soumis à plusieurs éléments qui peuvent considérablement modifier le coût final.
La distance de raccordement
La proximité du terrain avec les différents réseaux publics est le premier facteur qui impacte le prix d’une viabilisation. Concrètement, plus celui-ci est éloigné des points de raccordement, plus le prix augmente (cf. certificat d’urbanisme pré-opérationnel).
La nature du terrain
L’autre variable à prendre en compte réside dans la nature du terrain : accessibilité, topologie du sol, reliefs, instabilité, etc. Ces différents paramètres ne doivent pas être occultés, car ils peuvent entraîner un surcoût conséquent.
La localisation du terrain
En plus des frais liés aux travaux, différentes taxes communales viennent s’ajouter en fonction de la situation géographique de votre projet :
- La TA (Taxe d’Aménagement) qui a remplacé la TLE (Taxe Locale d’Équipement) depuis le 1er mars 2012 : il s’agit d’un impôt local à verser pour toutes opérations de construction faisant l’objet d’un permis de construire ;
- La PFAC (Participation Financière à l’Assainissement Collectif**)** qui a remplacé la PRE (Participation pour Raccordement à l’Égout) depuis le 1er juillet 2012 : elle est exigible à compter de la date de raccordement au réseau public de collecte des eaux usées.
Chaque commune fixe indépendamment ses tarifs. Il est donc judicieux de se renseigner en amont.
La présence ou non de canalisations
En l’absence de canalisations desservant votre terrain, vous devrez réaliser à vos frais le raccordement au réseau public. Vous devrez donc ajouter un poste de dépense supplémentaire à votre budget travaux.
Tarif des différents raccordements
Comme mentionné précédemment, l’enveloppe globale pour viabiliser un terrain dépend de nombreux facteurs. Toutefois, sachez qu’une viabilisation totale s’élève au moins à 5000 € pour un terrain bien desservi et jusqu’à 10 000 € voire 15 000 € pour les projets les plus complexes (terrains isolés et /ou difficiles d’accès).
Le raccordement à l’eau potable
La législation n’impose pas de tarif réglementé pour les raccordements aux équipements publics. Le prix variera donc selon la longueur du raccordement et l’entreprise que vous aurez choisie pour effectuer les travaux.
Pour vous donner une idée il faudra compter :
- pour la partie publique (raccordement au réseau public depuis le compteur) : entre 780 € et 1400 € pour un raccordement inférieur à 10 mètres et environ 45 à 55 € par mètre linéaire supplémentaire ;
- pour la partie privée (raccordement du compteur jusqu’à l’habitation) : variable selon la distance à raccorder (500 € de plus en moyenne).
Au-delà du coût des tranchées, d’autres frais annexes viennent se greffer : coût du matériel, achat et pose du compteur, opérations post-raccordement (enlèvement de terre, évacuation des gravats, mise à niveau du terrain), frais administratifs pour le dépôt du dossier en mairie, etc.
Le raccordement au réseau d’assainissement ou la création d’une fosse septique
Obligatoire, le raccordement au tout à l’égout représente environ 260 € par mètre linéaire. Le prix moyen constaté est compris entre 2000 € et 4000 € pour un raccordement sur une distance de 10 mètres. Prévoyez également une taxe de raccordement d’environ 500 € à 1000 €.
Dans le cas où le raccordement au tout à l’égout s’avère impossible, l’installation d’une fosse septique vous coûtera entre 3500 € et 8000 € selon le type de fosse choisi (6000 € en moyenne pose incluse). La micro-station d’épuration est une alternative intéressante mais plus onéreuse, entre 6500 € et 12 000€ ****installation incluse.
Le raccordement au réseau électrique
Le coût pour se raccorder au réseau électrique dépend de la puissance demandée et de la distance entre votre habitation et le réseau de distribution d’électricité. Le montant de l’opération est généralement compris entre 500 € et 2200 €. Vous pouvez obtenir une estimation plus précise en complétant le formulaire mis à disposition par Enedis (anciennement ERDF).
Le raccordement au gaz
En vous basant sur les tarifs indiqués par GRDF, vous avez la possibilité d’estimer le prix moyen de votre raccordement au gaz de ville. Le prix dépendra de l’usage que vous souhaitez en faire (chauffage, eau chaude et/ou cuisson) et des prestations optionnelles souhaitées (insertion ou encastrement du coffret de comptage).
Le raccordement au réseau téléphonique et Internet
Dans le cas où vous n’avez pas besoin d’entreprendre de travaux pour raccorder votre maison au réseau téléphonique, vous n’aurez qu’à vous acquitter des frais d’ouverture de la ligne et de la mise en service (environ 100 €).
À défaut, vous devrez faire appel aux services du gestionnaire de réseaux Orange pour réaliser cette opération. Cela vous coûtera 500 € pour le 1er mètre linéaire et 200 € pour chaque mètre supplémentaire.
Le câblage à l’intérieur du logement nécessite l’intervention d’un artisan électricien. Le coût de la prestation est très variable selon le temps passé et le professionnel, entre 50 € et 350 € en moyenne.
Pour réaliser la viabilisation d’un terrain, trois options sont envisageables :
- Faire appel à un architecte qui supervisera l’ensemble du projet de A à Z.
- Contacter les entreprises concernées soi-même : société de distribution d’eau, portail Enedis pour l’électricité, Orange pour le réseau téléphonique, professionnels locaux pour le raccordement au réseau d’assainissement (liste des partenaires disponible en mairie), etc.
- Se faire accompagner par une entreprise spécialisée dans la viabilisation de terrain qui s’occupera de gérer les formalités pour vous et d’installer les raccordements nécessaires au bon fonctionnement de votre future habitation.
Voir aussi :
Comment faire viabiliser son terrain ?