4 conseils pour estimer la valeur de votre appartement
Estimer la valeur de son appartement sans se prendre la tête
Par Luko
Le plan cadastral disponible en mairie indique les limites d’un terrain, mais n’a pas de valeur juridique en cas de différend entre les voisins. Seul le bornage réalisé par un géomètre peut servir de preuve matérielle et permet d’officialiser et de délimiter une propriété. Il est donc indispensable d’y recourir lors de la demande de viabilisation d’un terrain, de plantations en bordure de parcelle ou de l’installation d’une piscine, afin d’éviter tout litige avec le voisinage.
En quoi consiste le bornage de terrain ?
Le bornage fixe définitivement les limites entre deux terrains. Il permet de visualiser, par des repères installés au sol, la partie qui est à soi et celle appartenant au voisin. Il est donc utile de le réaliser lorsque l’on désire :
- déposer une demande de viabilisation d’un terrain ;
- faire construire une maison ;
- construire une clôture ou un muret ;
- délimiter le terrain par une haie ;
- définir des servitudes de passage ;
- faire construire un abri de jardin ou une dépendance ;
- installer une piscine.
Ce bornage n’est pas obligatoire si aucune demande n’est effectuée par les détenteurs de deux terrains adjacents. Néanmoins, cet acte, réalisé par un géomètre-expert, est un des piliers de la valeur juridique en droit à la propriété dont chacun peut disposer. Il évite les litiges entre voisins et participe à la bonne entente avec les propriétaires des parcelles environnantes.
En pratique : le bornage d’un terrain consiste en la pose de bornes matérialisant ses limites après consultation des plans cadastraux et des titres de propriété. Elles sont généralement installées aux angles, et éventuellement sur le pourtour de la parcelle, selon la configuration du terrain.
Sa mission accomplie, le géomètre-expert délivre un plan de bornage par la rédaction d’un procès-verbal. Ce document est définitif après son acceptation par les parties et ne peut plus être remis en cause une fois qu’il a été validé. Il n’est également plus opposable aux tiers après sa publication auprès de la conservation des hypothèques.
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Pourquoi borner son terrain ?
Savoir où placer ses clôtures
Une des raisons du bornage est de formaliser les limites du terrain, notamment lors du démembrement d’une parcelle pour créer un lotissement ou, plus simplement, pour légitimer l’implantation d’un terrain.
Il permet ainsi d’édifier une maison, d’aménager une dépendance ou une clôture en étant dans son bon droit et de ne pas s’exposer à des problèmes de voisinage, voire à une plainte ultérieure. Cette dernière pourrait obliger à une démolition ou à une remise en état initiale de la parcelle en cas d’empiètement sur le terrain appartenant au voisin.
Implanter une nouvelle construction
La délimitation d’un terrain nu constructible par un bornage sert également de base à l’implantation d’un futur logement. La règlementation impose en effet le respect du PLU, du POS ou à défaut, de l’article R111-19 du Code de l’urbanisme qui précise qu’une construction en limite de propriété doit se trouver à au moins 3 mètres de la maison des voisins.
Vérifier la surface d’un terrain en cas d’acquisition
La surface indiquée par un propriétaire vendant un terrain peut-être volontairement ou involontairement erronée. Le bornage permet de certifier la surface acquise, servant de base au calcul de la taxe foncière sur les terrains non bâtis ou constructibles.
Éviter les querelles de voisinage
Enfin, borner son terrain évite les querelles de voisinage. L’intervention du géomètre-expert met généralement fin aux contestations d’un propriétaire quant aux limites de propriété d’un terrain contigu.
La marche à suivre
Les conditions à respecter pour faire borner un terrain :
- être propriétaire, nu-propriétaire, usufruitier ou indivisaire du terrain ;
- aucun bornage ne doit avoir été réalisé antérieurement ;
- les terrains sont obligatoirement contigus ;
- la parcelle voisine doit être à usage privé.
En ce qui concerne un projet de travaux en bordure de voie publique, c’est un arrêté d’alignement qui doit vous être signifié par la commune concernée pour connaître la distance minimale autorisée entre la rue, la clôture et la future construction.
Vous ne pouvez pas faire réaliser de bornage de votre terrain si :
- il est séparé de votre voisin par un cours d’eau domanial, une voie ferrée, un terrain public ou un chemin public ;
- deux bâtiments appartenant à deux propriétaires se touchent sur deux terrains différents ;
- il se situe dans une copropriété.
Savez-vous qu’un bornage partiel est possible ? Il peut être utile pour limiter un fond de terrain pouvant être litigieux, notamment par la présence d’un arbre dont l’emplacement actuel ne permet pas de définir qui en est le véritable propriétaire et donc le responsable en cas de sinistre.
Trois types de bornages
Le bornage réalisé soi-même
Le bornage de deux terrains contigus est autorisé sans devoir obligatoirement faire appel à un géomètre-expert. Son avantage est qu’il limite les coûts, mais nécessite que l’entente entre les deux parties soit parfaite.
Les propriétaires se mettent d’accord au préalable pour un bornage effectué en commun. Ils réalisent ensemble l’étude des documents cadastraux et fixent leurs propres limites de parcelles après constatation commune.
Ils signent ensuite un PV d’abornement qu’il est recommandé de déposer auprès d’un notaire et de faire publier auprès d’un service de publicité foncière pour le rendre authentique. La pose de piquets ou de bornes est réalisée en suivant par les propriétaires qui se partagent les frais.
Le bornage à l’amiable
Le demandeur adresse une lettre recommandée à son voisin pour lui signifier son projet de bornage du terrain. Les parties se mettent d’accord et font intervenir le géomètre-expert.
Les 5 conditions pour bien réaliser un bornage à l’amiable sont :
- obtenir l’accord amiable du voisin ;
- réunir les plans cadastraux, les titres de propriété et tout élément utile pour faciliter le travail du professionnel ;
- se mettre d’accord sur le choix de l’expert ;
- signer le procès-verbal de bornage ;
- faire poser les bornes sur le terrain.
Le bornage judiciaire
L'article 646 du Code civil stipule que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ». En cas de refus, le voisin à l’origine de la demande peut saisir gratuitement le conciliateur de justice, afin d’éviter une procédure judiciaire s’il existe une mésentente.
C’est le tribunal d’instance qui est chargé de régler ce type de litige. Un procès-verbal de bornage est ensuite signé par les parties ou est homologué par le juge après nomination d’un géomètre-expert.
Une contestation est possible dans les 30 jours après la décision de justice. Il faut alors faire appel auprès d’une Cour compétente.
Quel coût pour borner un terrain ?
Le bornage est réputé être définitif. Néanmoins, il peut être contesté dans certains cas particuliers.
En cas de litige, n’enlevez pas ou ne déplacez pas les bornes vous-même. Cet acte est considéré comme une destruction volontaire de bien d’autrui, et est passible d’une amende de 30 000 euros ainsi que de deux ans d’emprisonnement.
Le PV de bornage n’est pas règlementaire
Il doit contenir plusieurs éléments obligatoires :
- l’identité du propriétaire et des propriétaires riverains ;
- les plans et la mention de la section cadastrale enregistrée en mairie ;
- la liste des documents présentés au géomètre-expert, dont les titres de propriété ;
- la date de réalisation du bornage ;
- l’emplacement des limites de propriété dorénavant bornées ;
- les éventuelles observations ;
- les signatures des parties intervenantes et du géomètre.
Les deux voisins doivent également être présents lors de l’intervention du géomètre. En cas de manquement d’une de ces mentions ou absence d’un propriétaire, le PV de bornage peut être contesté.
Prenez soin de bien vérifier la mention de ces éléments obligatoires sur le document avant de signer le PV. S’il venait à être contesté, il devrait être refait et vous devriez repayer les honoraires de l’expert.
La prescription acquisitive
Attention à l’article 2272 du Code civil ! Celui-ci peut jouer en la défaveur du propriétaire d’un terrain. Au même titre qu’une construction illégale de plus de 10 ans ne peut plus être contestée, la prescription acquisitive permet à un voisin ayant occupé depuis plus de 30 ans un terrain ne lui appartenant pas, sans avoir été inquiété par son propriétaire, de l’acquérir gratuitement.
Aucune contestation n’est alors possible et ce délai passé, il n’est alors plus possible de récupérer le terrain en réalisant un bornage.
Le refus de bornage
Il est possible, dans certains cas rares, que le bornage soit refusé si un litige est en cours. Il s’agit généralement d’une procédure à l’encontre du demandeur en lien avec le titre de propriété. Le bornage pourra être effectué une fois le différend résolu.
Un seul bornage est autorisé. Si celui-ci a déjà été effectué, le géomètre ne peut intervenir et refusera la prestation.
