Terrain non viabilisé : les règles de construction
Comment construire sur un terrain non viabilisé et le raccorder aux réseaux publics ?
Par Luko
Lorsqu’une construction n’a pas a été édifiée dans les règles, des poursuites peuvent être enclenchées dans les dix ans qui suivent le terme des travaux. Cela concerne aussi bien les bâtiments construits sans permis de construire que sans autorisation préalable.
Il est fortement conseillé de régulariser votre situation sans attendre que les sanctions n’arrivent.
Le délai de prescription
Il y a en réalité deux délais de prescription distincts si vous n’avez pas respecté les règles d’urbanisme :
- Un délai de prescription de six ans pour votre responsabilité pénale.
- Et un laps de temps de dix ans pendant lequel votre responsabilité civile peut être engagée. Dans ce cas, la commune peut saisir le tribunal pour demander la régularisation de votre situation ou la démolition de l’ouvrage.
Ce règlement se fonde sur l’article L480-14 du Code de l’urbanisme et l’article 8 du Code de procédure pénale qui prévoit que : “L'action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l'infraction a été commise.”.
Le délai de prescription est dépassé
Si le délai de prescription est dépassé, vous pouvez profiter de la construction en toute tranquillité. Mais si la mairie s’en aperçoit, elle pourrait vous refuser de futurs travaux de manière rétroactive. On peut citer les cas suivants :
- Les travaux engagés sans permis de construire sont dangereux. Par exemple l’édifice est instable et menace de s’effondrer et d’engendrer des dégâts ;
- Votre bâtiment est situé en zone protégée ou sur le domaine public ;
- L’édifice est concerné par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) et est exposé aux séismes, inondations ou mouvements de terrain ;
- Vous avez été condamné à démolir le bâtiment et cela n’a pas été fait.
Le délai de prescription n’est pas dépassé
Si la construction est découverte avant le terme du délai de prescription, vous encourez une amende, et la destruction potentielle de la construction. Le montant de l’amende est compris entre 1 200 et 6 000 euros le m².
L'article L480-2 du Code de l’Urbanisme prévoit que L'autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l'avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures. La décision judiciaire est exécutoire sur minute et nonobstant toute voie de recours.
Si vous refusez de vous acquitter de la somme réclamée ou que vous récidivez, vous encourez une amende de 75 000 euros et une peine de prison de trois mois.
Si vous avez fait construire le bâtiment sans autorisation d’urbanisme par un professionnel, il risque de ne plus avoir le droit d’exercer une activité professionnelle et/ou de répondre à des appels d’offres au sein de marchés publics.
Vous souhaitez recevoir nos conseils et bons plans ?
Inscrivez vous à notre newsletter pour recevoir le meilleur de Luko dans votre boîte mail.
Régulariser une construction sans permis
Sans attendre les 10 années de prescription avant la fin des travaux, il est recommandé (et même obligatoire légalement) de régulariser votre construction. Même s’ils ont été commencés ou achevés sans permis ou demande préalable.
Il y a deux cas de figure :
- En cours de construction, vous vous apercevez que vos travaux nécessitent un permis ou une demande d’autorisation préalable. Par exemple, votre véranda devait occuper moins de 20m² mais elle est finalement plus grande que prévue.
- La municipalité ou les autorités compétentes ont demandé une mise en conformité de votre bâtiment. Régularisez votre situation au plus vite pour éviter l’amende
En cas de doute demandez à un professionnel du bâtiment, à un architecte ou à un métreur d’évaluer précisément l’emprise au sol de votre maison ou de l’extension que vous souhaitez faire construire. Vous n’aurez ainsi aucune surprise.
Comment régulariser une demande de permis de construire ?
Pour régulariser votre situation devant la loi, vous devez effectuer une demande de permis de construire à la mairie en arrêtant les travaux actuels. Vous ne pourrez pas les reprendre tant que votre situation n’aura pas été régularisée.
La délivrance du permis ou de l’autorisation préalable se fait souvent après une demande d’informations complémentaires de la part des techniciens de l’urbanisme de votre mairie.
Le tableau ci-dessous évoque les différentes actions que vous devez mener en fonction de la réponse de la mairie dont dépend le lieu de la construction.
Régulariser une demande de permis de construire
| Réponse de la Mairie | Action que vous devez effectuer |
|---|---|
Demande d’informations supplémentaires | Arrêt des travaux. Envoi des informations demandées à la mairie |
Permis validé | Les travaux peuvent reprendre |
Permis refusé et demande de modification du plan | Arrêt des travaux. Ajustement des plans et nouveau dépôt de permis de construire. |
Vendre un bien construit sans permis de construire
Ne vendez jamais un bien bâti sans permis de construire, même s’il ne s’agit que de quelques travaux effectués sans autorisation. Cela s’apparente à un vice caché. L’obtention d’un permis de construire est d’ailleurs l’une des clauses suspensives qui peuvent faire annuler le compromis de vente.
Votre acheteur peut demander à faire annuler la vente et peut même prétendre au versement de dommages et intérêts s’il en fait la demande devant un juge.
