L'obligation de réponse du syndic s'applique dans certains cas précis. Par exemple, un membre du conseil syndical demande des documents liés à la gestion de la résidence : le syndic de copropriété doit lui fournir ce qu'il demande dans le délai d'un mois sous peine de pénalités.
Le syndic est-il obligé de répondre aux demandes des copropriétaires ?
Tout dépend du type de demande et du statut du ou des demandeurs.
Demande de documents
On distingue ici les demandes de documents qui émanent des membres du conseil syndical ou de copropriétaire sans statut particulier :
- En tant que membre du conseil syndical vous devez avoir accès à tous les documents qui concernent la copropriété. Cela peut être aussi bien les coordonnées de l'ensemble des copropriétaires que le règlement de copropriété ou encore le diagnostic technique.
- Vous êtes copropriétaire ? Vous pouvez demander un accès à vos comptes (état des paiements de vos charges...) ainsi que des documents comme le règlement de copropriété, les factures ou le carnet d'entretien. Pour des informations plus poussées comme la vérification des comptes bancaires de la copropriété, l'assemblée générale peut fixer une date et une plage horaire précises au sein desquelles ils sont consultables.
Le syndic a généralement un mois pour vous transmettre les documents demandés. L'accès à votre compte doit pouvoir s'effectuer à n'importe quel moment via un espace sécurisé en ligne.
Réalisation de travaux
En matière de réalisation de travaux, le syndic est tenu de faire réaliser les travaux nécessaires au bon état des parties communes et à la sécurité des occupants ainsi que des travaux de sauvegarde en cas d'urgence. S'il s'avère que le syndic reste sourd à vos demandes d'intervention dans ce cadre vous pouvez saisir le conseil syndical. Son président envoie ensuite une lettre recommandée avec accusé de réception qui constate que le syndic ne respecte pas ses obligations. Il a huit jours pour répondre. Si cela ne suffit pas, il est possible d'avoir recours à un médiateur ou au tribunal judiciaire qui pourra nommer un administrateur provisoire pour la résidence.
Besoin d'en savoir plus sur le fonds de travaux loi Alur ? Rendez-vous sur cet article pour tout comprendre.
Si un sinistre survient alors que le syndic avait été averti d'un besoin de travaux il doit réparer les dommages causés aux habitants de l'immeuble (locataires comme propriétaires) et aux tiers. Comme, par exemple, un visiteur qui est blessé à la suite d'une chute de placo dans le hall causée par un dégât des eaux, signalé au syndic mais pour lequel il n'a pas engagé de travaux de sauvegarde.
Réalisation de diagnostic
Le syndic doit obligatoirement accéder à une demande de réalisation de diagnostic obligatoire. S'il n'enclenche pas cette action, il risque une amende de 1 500 euros et 3 000 euros en cas de récidive. Pour les faire réaliser, tout copropriétaire peut mettre en demeure le syndic d'inscrire le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires.
Parmi les diagnostics obligatoires on peut citer le DPE collectif ou le diagnostic technique global (DTG) qui doit être réalisé dans les nouvelles copropriétés et celles qui sont insalubres.
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Que faire si votre syndic ne répond pas ?
Alors, que faire en cas de problème avec votre syndic de copropriété ?
La marche à suivre
Si vous n'avez pas de réponse après de multiples mails et appels téléphoniques, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Précisez bien le motif de votre demande et faites un rappel quant aux obligations du syndic envers les copropriétaires.
À noter : le syndic a des obligations en matière de sécurité. Ne manquez pas de les rappelez en cas de besoin.
Tenter une conciliation à l'amiable
La conciliation à l'amiable intervient si votre LRAR n'a reçu aucune réponse favorable. Elle met autour de la table le conseil syndical et le gestionnaire pour essayer de trouver une issue favorable au problème.
La sanction financière : une pénalité de 15 euros par jour de retard
La sanction financière de 15 euros par jour de retard s'applique si le syndic ne délivre pas les documents demandés par le conseil syndical dans un délai d'un mois. Cette somme est déduite de ses honoraires. Cette mesure a été instaurée par la loi Elan qui complète l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
La déduction des pénalités de retard du syndic s'effectue au moment d'établir les comptes annuels qui sont soumis à l'assemblée générale de la copropriété. Si la décision n'est pas approuvée, le président du conseil syndical peut saisir un tribunal judiciaire pour que le syndic soit condamné à payer le montant dû aux copropriétaires.
Si besoin : changer de syndic
Parfois le fait de mettre le changement du syndic systématiquement à l'ordre du jour de l'assemblée générale suffit à vous remettre au centre de son attention. Si cela n'est pas concluant vous avez la possibilité de changer de syndic. Son mandat est de trois ans mais il peut être révoqué avant si des fautes graves sont constatées. C'est le cas, par exemple, si sa non intervention a engendré un sinistre qui a causé des dommages à tout ou partie des occupants.
Anticipez bien le terme du contrat du syndic si vous souhaitez le révoquer. Il est obligatoire de convoquer une assemblée générale dans les trois mois qui précèdent la fin du contrat. Il est nécessaire de mettre au vote plusieurs candidatures pour remplacer votre gestionnaire actuel. Et donc de pouvoir sélectionner en amont plusieurs candidats.
Cas où les manquements du syndic entraînent des dommages
Les cas les plus graves de manquement du syndic interviennent souvent dans le cadre d'un sinistre. Notamment des travaux votés par les copropriétaires mais non exécutés par le syndic ce qui entraîne un sinistre. Cela peut être aussi le fait de ne pas fournir un document fondamental. Par exemple :
- une marche d'escalier non réparée malgré le vote en assemblée générale et plusieurs injonctions faites au syndic : une personne glisse sur cette marche et se blesse.
- Des travaux de mise en sécurité ou mise aux normes votés mais non réalisés par le syndic et qui engendrent un dégât des eaux ou un incendie qui endommage à la fois des parties communes et privatives.
- Un document obligatoire pour la vente d'un lot, par exemple les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales, n'est pas fourni dans les temps par le syndic. Ce qui entraîne l'échec de la vente de l'appartement concerné.
La gestion des sinistres en copropriété est un vaste sujet et Luko a rédigé pour vous éclairer un article complet.
Quelles sont les conséquences et la responsabilité du syndic ?
Le syndic a des obligations en cas de sinistre. Si ce dernier survient par ses manquements, il va devoir indemniser les copropriétaires lésés. S'il ne gère pas convenablement le sinistre (délai de déclaration de sinistre dépassé ou absence de mesures conservatoires), il s'expose au risque que l'assurance ne le couvre pas. Dans ce cas, ce sera à lui d'assumer les sommes nécessaires à la réalisation des travaux de réparation ou de rembourser les copropriétaires s'ils ont dû avancer le montant.
Pour tout comprendre au dégât des eaux en copropriété, référez-vous à cet article.
Voir aussi :
