Comment sortir d'une copropriété horizontale ?

Trois raisons principales peuvent engendrer la volonté de sortir d'une copropriété horizontale :

• les charges de copropriété sont trop élevées par rapport à l'usage que vous faites des parties communes ;
• vous souhaitez commencer des travaux sur votre maison en copropriété, mais les copropriétaires ne sont pas d'accord ;
• vous avez le projet de revendre votre bien mais son inclusion dans une copropriété horizontale dissuade les acheteurs de l'acquérir.

Avant d'entamer toute démarche, vérifiez d'abord que la scission est faisable.

Votre lot peut-il être séparé de la copropriété ?

Le lot sur lequel sont bâtis votre maison et votre dépendance, le cas échéant, doit être divisible du reste de la copropriété horizontale. Ainsi si deux lots sont imbriqués et partagent, par exemple, un accès commun, la division sera impossible.

Généralement, les lots divisibles se situent aux extrémités de l'ensemble, pour éviter qu'ils ne soient enclavés à l'intérieur d'une copropriété de laquelle ils sont sortis.

Le sol est-il juridiquement divisible ?

Dans une copropriété horizontale, il se peut également que le sol ne soit pas divisible. C'est le cas notamment si une partie du lot ne vous appartient pas en propre et que vous n'en avez donc que la jouissance : c'est souvent le cas des espaces verts.

La sortie d'une copropriété horizontale est un événement qui doit être autorisé par un vote de l'assemblée générale des copropriétaire. Pour qu'il soit rendu possible, vous devez préparer un dossier technique et juridique contenant un certain nombre de documents obligatoires.

La réalisation du dossier technique par un géomètre-expert

Le dossier technique doit être réalisé obligatoirement par un géomètre-expert. Il va d'abord effectuer les mesures des bâtiments et vérifier que la division est possible à partir des documents que vous allez lui transmettre : notamment vos titres de propriété et le règlement de copropriété. Il réalise aussi un bornage.

Lors de cette étape il est d'usage que vos voisins soient présents pour éviter tout litige ultérieur.

Le géomètre-expert doit réaliser :

• un plan de masse ;
• une indication des servitudes s'il y en a ;
• le bornage amiable du périmètre ;
• le document qui modifie le parcellaire cadastral.

La rédaction des projets d’acte par un notaire

Vous devez également faire appel à un notaire qui va rédiger les projets d'actes soumis lors de l'assemblée générale de tous les copropriétaires comme :

• l'acte modificatif au règlement de copropriété ;
• l'acte modificatif à l’état descriptif de division ;
• l'acte modificatif à l’état de répartition des charges.

La sortie d'une copropriété horizontale entraîne des frais que vous devez assumer dans leur intégralité. Il s'agit :

• des honoraires du géomètre ;
• des honoraires du notaire ;
• des frais liés à la publicité foncière.

Ce dernier élément est une taxe qui entre dans les droits de mutation. Elle est perçue par le notaire qui la reverse ensuite à l'Etat et aux collectivités.

Définition des nouvelles relations avec la copropriété

Même si vous sortez de la copropriété, vous restez en relation avec ses membres puisque vous en restez géographiquement proche. Il se peut que vous ayez même à emprunter certaines de ses parties communes. C'est le cas par exemple si la voirie menant à votre maison en fait partie. Par ailleurs, vous n'aurez pas forcément le droit d'effectuer toutes les modifications désirées sur votre maison : par exemple respecter une hauteur maximale de construction sur le bâtiment pour ne pas dénaturer l'ensemble.

La contrepartie financière

Outre les frais liés à l'intervention du géomètre-expert et du notaire, une contrepartie financière peut être demandée par l'assemblée générale. Notamment si votre départ entraîne une augmentation conséquente des charges de ceux qui restent. C'est le cas, par exemple, dans une petite copropriété de sol ou si vous possédez un grand nombre de millièmes.

Demander l'inscription du point à l'ordre du jour de la prochaine AG

Pour que l'assemblée générale vote votre sortie, vous devez en faire la demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit intervenir avant qu'il n'ait envoyé les convocations pour la prochaine assemblée, d'où l'importance de vous y prendre plusieurs semaines à l'avance.

Au préalable, les copropriétaires auront pris connaissance du dossier que vous avez préparé et qui inclut les documents du notaire et du géomètre.

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Une résolution soumise à la majorité absolue

La sortie d'une copropriété horizontale doit être votée à la majorité absolue, correspondant aux votes de l'ensemble des copropriétaires : présents, représentés et absents. Si la majorité n'est pas acquise, votre sortie est refusée.

Votre sortie de la copropriété est acceptée ? Deux démarches principales restent à accomplir :

1. le géomètre-expert doit prendre contact avec le cadastre pour la création de nouveaux numéros de parcelle suite à la division ;
2. le notaire va enregistrer auprès du service de publicité foncière l'acte modificatif au règlement de copropriété, l'acte modificatif à l'état descriptif de division et celui modifiant l'état de répartition des charges.

Si les copropriétaires ont refusé votre sortie, vous avez toujours la possibilité de saisir le tribunal de grande instance pour contester la décision. La procédure est souvent longue et implique le recours à un avocat.

Une solution plus simple consiste à patienter quelques mois et à représenter votre projet au cours d'une nouvelle assemblée générale. Dans l'intervalle, prenez contact avec vos voisins pour les convaincre, en mettant notamment en avant l'absence de surcoût pour eux.

Le coût de la procédure de sortie d'une copropriété recouvre plusieurs postes :

• les honoraires du géomètre-expert peuvent varier de quelques centaines à quelques milliers d'euros en fonction de la complexité de votre projet ;
• le coût du notaire comprend une rémunération réglementée et des honoraires variables, que chaque professionnel a le droit de fixer à sa guise. Là aussi les tarifs sont variables de quelques centaines d'euros à 2 000 ou 3 000 euros en moyenne ;
• si votre projet de scission est étudié en assemblée générale extraordinaire convoquée seulement pour ce motif, le syndic pourrait vous demander d'en assumer entièrement les frais. N'acceptez pas de régler ces frais. Un arrêt de la Cour de Cassation du 12 novembre 2020 rappelle en effet que, en vertu, de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. Les frais de l'AG extraordinaire doivent donc être répartis entre tous les membres, en fonction de leurs millièmes.

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