Squatteurs : ce que dit la loi

Le squatteur est un occupant qui ne possède ni droit ni titre sur le bien qu’il occupe. La notion de squat est définie par l’article 226-4 du Code Pénal qui précise que c’est une introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

En revanche, ne sont pas considérés comme squatteurs :

• Un locataire en impayé ou refusant de quitter les lieux après la fin du bail (procédure distincte) ;
• Une personne hébergée temporairement qui ne veut pas partir.

Ces dernières années, la législation française s’est renforcée pour mieux protéger les propriétaires contre l’occupation illégale de leur bien. Deux lois majeures ont marqué cette évolution :

• La loi ASAP du 7 décembre 2020, qui a instauré une procédure d’expulsion administrative accélérée par le préfet.
• La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, qui a alourdi les sanctions contre les squatteurs et facilité leur expulsion.

La loi ASAP : une expulsion plus rapide en cas de squat

Adoptée par le Conseil constitutionnel le 7 décembre 2020, la loi n°2020-1525 d’Accélération et de Simplification de l’Action Publique, dite loi ASAP (précisée par une circulaire d’application du 22 janvier 2021) a introduit une procédure administrative d'évacuation forcée permettant d'expulser plus rapidement les squatteurs.

Extension de la notion de "domicile d’autrui"

Cette notion de domicile élargi modifie l’article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dite loi « DALO ».

L’expulsion administrative des squatteurs devient possible dans les résidences secondaires alors que ce n’était pas le cas auparavant. Toutefois, le logement doit abriter des meubles et des équipements qui permettent de l’utiliser en tant qu’habitation.

Un élargissement des demandeurs pouvant saisir le préfet

Toute personne dont le logement est occupé illégalement peut demander une évacuation forcée auprès du préfet. Cette possibilité s'étend désormais à plusieurs catégories de demandeurs : le propriétaire, le locataire ou tout titulaire d’un droit d’occupation.

Une obligation d’intervention du préfet sous 48 heures

Dès qu’il est saisi d’une demande d’évacuation forcée, le préfet doit réagir dans un délai de 48 heures. Il est tenu de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement, en leur accordant un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures.

En cas de refus des occupants illégaux de quitter les lieux à l’issue du délai imparti, le préfet ordonne leur expulsion, qui est alors mise en œuvre par les forces de l’ordre.

La loi Kasbarian-Bergé : des sanctions renforcées contre les squatteurs

Adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 2 décembre 2022, la loi Kasbarian-Bergé promulguée le 27 juillet 2023 a complété la loi ASAP en renforçant les peines encourues par les squatteurs et en facilitant leur expulsion.

Les principaux changements apportés par la loi Kasbarian-Bergé :

• Peine portée à 3 ans de prison et 45 000 euros d'amende pour occupation illégale d'un logement ;
• Application aux logements vacants et résidences secondaires ;
• Réduction des délais d'expulsion et simplification des procédures judiciaires ;
• Fin de la trêve hivernale pour les squatteurs, qui ne peuvent plus bénéficier du même traitement que les locataires en difficulté.

La procédure la plus rapide : l’intervention de la police durant le délai de flagrance de 48 heures

Lorsqu’un squat est découvert dans les 48 heures suivant l’entrée des squatteurs, la police peut intervenir immédiatement sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision judiciaire. Ce recours repose sur le principe de flagrance défini à l’article 53 du Code de procédure pénale qui permet d’agir en cas d’infraction constatée en cours ou très récente.

Conditions à remplir pour une expulsion immédiate

Pour que les forces de l’ordre puissent intervenir immédiatement et expulser les squatteurs sans procédure administrative ou judiciaire, trois conditions doivent être réunies :

1. L’intrusion doit être récente : elle doit avoir eu lieu moins de 48 heures avant la constatation des forces de l’ordre.
2. L’occupation du logement doit être illégale : les occupants ne doivent disposer d’aucun droit ni titre justifiant leur présence.
3. Le propriétaire doit prouver qu’il est bien le détenteur légitime du logement : cela peut être fait à l’aide d’un titre de propriété, d’un acte notarié ou d’une taxe foncière.

Démarches à effectuer

• Appeler immédiatement la police ou la gendarmerie pour signaler l’infraction ;
• Déposer plainte pour violation de domicile ;
• Fournir les documents prouvant la propriété du bien ;
• Demander l’intervention des forces de l’ordre, qui peuvent procéder à l’expulsion immédiate si les conditions sont remplies.

Autre solution : La procédure administrative d’expulsion via le préfet

Si le délai de flagrance est dépassé, la loi ASAP du 7 décembre 2020 permet de demander une expulsion accélérée sans passer par le tribunal. Cette procédure administrative simplifiée peut être engagée auprès du préfet qui dispose de 48 heures pour rendre sa décision.

Déroulement de la procédure administrative

1. Dépôt d’une plainte auprès du commissariat ou de la gendarmerie pour occupation illégale.
2. Demande d’expulsion auprès du préfet, accompagnée des preuves d’occupation illégale et de propriété.
3. Décision du préfet sous 48 heures :
   - Si la demande est acceptée, une mise en demeure est adressée aux squatteurs, avec un délai d’exécution d’au moins 24 heures.
   - En cas de refus des squatteurs de quitter le logement, les forces de l’ordre peuvent intervenir pour procéder à leur expulsion.

Documents à fournir pour saisir le préfet

• Titre de propriété ou acte notarié ;
• Constat d’huissier ou procès-verbal de police prouvant l’occupation illégale ;
• Preuve de la violation de domicile (témoignages, photos, vidéos) ;
• Copie du dépôt de plainte pour occupation illégale.

Cas où le préfet peut refuser l’expulsion

Le préfet peut refuser d’ordonner l’expulsion dans certains cas, notamment en invoquant un motif impérieux d’intérêt général. Bien que cette notion ne soit pas précisément définie, elle peut inclure :

• La présence de personnes vulnérables parmi les squatteurs (femmes enceintes, enfants en bas âge, personnes âgées) ;
• Un risque d’atteinte à l’ordre public en cas d’intervention des forces de l’ordre.

Si le préfet refuse d’ordonner l’expulsion, la seule solution restante est d’engager une procédure judiciaire.

L’expulsion judiciaire : le dernier recours

Lorsque l’expulsion immédiate et la procédure préfectorale ne sont pas applicables, il faut engager une procédure judiciaire pour récupérer le logement. Cette démarche peut être longue et coûteuse, mais elle est incontournable si :

• Le squat dure depuis plusieurs semaines ou mois ;
• Le préfet a refusé d’ordonner l’expulsion administrative ;
• L’occupation concerne un logement vacant qui ne peut pas bénéficier de la procédure simplifiée.

Déroulement de la procédure judiciaire d’expulsion

1. Saisine du juge des contentieux de la protection (auprès du tribunal judiciaire du lieu du bien occupé) ;
2. Audience devant le juge, qui examine les éléments fournis par le propriétaire et les squatteurs ;
3. Décision du tribunal :
   - Si l’expulsion est ordonnée, le juge délivre un jugement d’expulsion.
   - Si des délais sont accordés aux squatteurs, le propriétaire doit attendre la fin de ces délais avant d’expulser.
4. Intervention d’un huissier de justice, qui signifie aux squatteurs un commandement de quitter les lieux ;
5. Recours aux forces de l’ordre si nécessaire : si les squatteurs refusent toujours de partir, l’huissier peut demander l’aide du préfet pour mobiliser la police ou la gendarmerie.

Délais et coûts d’une procédure judiciaire

Les délais d’une procédure judiciaire d’expulsion varient généralement de plusieurs semaines à plusieurs mois. La durée dépend de la complexité du dossier, de la réactivité des parties impliquées et des éventuels recours engagés par les squatteurs pour retarder leur départ.

Le coût d’une procédure judiciaire peut également être significatif. Il comprend les frais d’avocat, d’huissier et de justice, et peut aller de plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros. À cela s’ajoutent d’éventuelles pertes financières liées aux frais de remise en état du logement après l’occupation illégale et aux démarches administratives nécessaires pour faire valoir ses droits.

Quelle procédure d’expulsion appliquer selon le cas de figure ?

Après avoir détaillé les procédures, voici un récapitulatif des options selon la situation et le délai écoulé depuis l’occupation illégale du logement.

Depuis février 2022, il est possible de faire appel à un commissaire de justice (ou un huissier de justice) pour le constat d’occupation ainsi que pour l’ensemble de la procédure d’expulsion des squatteurs. Cette solution est plus simple que de recourir à une procédure judiciaire et coûte moins cher que de s’offrir les services d’un avocat. Et vous bénéficiez d’un suivi pendant toute la procédure.

Même si votre bien est squatté, que cela dure et vous met dans une situation délicate, la loi vous interdit d’expulser vous-même les squatteurs. En effet, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a créé le délit d’expulsion illégale.

Par ailleurs l’article 226-4-2 du Code pénal prévoit que : « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. »

Vous devez donc attendre que le préfet ou la justice vous donne raison et que l’expulsion soit ordonnée de manière légale.

Renforcer la sécurité des accès

L’installation de dispositifs de protection physique dissuade les intrusions et rend l’accès au logement plus difficile pour les squatteurs. Une porte blindée équipée d’une serrure 3 points constitue une première barrière efficace. Il est également recommandé de poser des volets sécurisés et des verrous sur les fenêtres, en particulier au rez-de-chaussée ou sur les accès vulnérables.

Installer un système de surveillance

Un logement équipé d’un système d’alarme, de détecteurs de mouvement et de caméras de surveillance est un facteur dissuasif important. Certains dispositifs permettent d’être alerté en temps réel en cas d’intrusion et d’intervenir rapidement en contactant les forces de l’ordre. L’installation d’un interphone vidéo ou d’un simulateur de présence peut également renforcer la sécurité et donner l’impression que le logement est occupé en permanence.

Éviter une longue inoccupation du logement

Un bien laissé vide pendant une longue période est plus susceptible d’être ciblé par des squatteurs. Pour un propriétaire bailleur, la vacance locative accroît ce risque, en plus de représenter une perte financière. Il est donc recommandé de limiter les périodes d’inoccupation, d’effectuer des visites régulières ou encore de mettre le bien en location saisonnière pour éviter qu’il paraisse abandonné.

Maintenir une présence visible et active

Même en cas d’absence, il est possible de donner l’illusion d’un logement occupé en adoptant quelques réflexes simples. Ouvrir et fermer les volets régulièrement, relever le courrier et laisser quelques lumières allumées par intermittence sont autant de signaux qui découragent les squatteurs.

S’appuyer sur son voisinage

Un réseau de voisins attentifs est une aide précieuse pour signaler toute présence suspecte autour du logement. Prévenir ses voisins ou des proches de confiance permet d’assurer une surveillance passive et d’être alerté rapidement en cas de tentative d’occupation illégale.

Face au risque d’occupation illégale, l’assurance habitation joue un rôle essentiel en couvrant les préjudices subis par les propriétaires, qu’il s’agisse de dégradations causées par les squatteurs ou des frais engagés pour récupérer un bien occupé illégalement.

Quelles garanties couvrent les risques liés au squat ?

• La garantie vol et vandalisme protège contre les dommages causés par une occupation illégale. Si les squatteurs dégradent le logement, volent des équipements ou laissent les lieux en mauvais état, cette garantie permet d’obtenir une indemnisation pour les réparations et le remplacement des biens détériorés.
• La garantie protection juridique facilite la gestion des litiges liés au squat en prenant en charge tout ou partie des frais d’avocat, d’huissier et de procédure judiciaire engagée pour expulser les occupants sans droit ni titre. Elle permet également d’être accompagné par des professionnels du droit pour accélérer les démarches.
• La garantie loyer impayé peut, selon les conditions du contrat, couvrir la perte de revenus locatifs lorsque le logement est occupé illégalement et ne peut plus être loué durant une période définie.

Comment choisir une assurance habitation adaptée ?

Pour bénéficier d’une couverture efficace en cas de squat, il est important de vérifier que son contrat d’assurance habitation inclut bien les garanties mentionnées. Certains contrats standard ne couvrent pas les dégradations causées par des squatteurs ni les frais juridiques liés à leur expulsion.

Avant de souscrire une assurance, il est recommandé de :

• Vérifier les clauses spécifiques au squat et aux dégradations pour éviter toute exclusion de garantie ;
• Comparer les offres afin de choisir un contrat incluant une protection juridique complète ;
• Se renseigner sur les délais de prise en charge pour s’assurer d’un accompagnement rapide en cas d’occupation illégale ;
• Prendre contact avec son assureur pour ajuster son contrat si nécessaire et s’assurer d’être bien couvert contre ce type de risque.