La gestion d’un occupant sans droit ni titre après un bail résilié

Un occupant sans droit ni titre est une personne qui occupe un logement de manière illégale, sans avoir obtenu l'autorisation du propriétaire ou sans détenir les droits légaux nécessaires pour occuper cet endroit. Contrairement à un locataire légal, un occupant sans droit ni titre ne possède pas ou plus de contrat de location en vigueur pour justifier sa présence dans les lieux.

Cette notion englobe un éventail de situations plus large que celle du simple squatteur, qui pénètre illégalement dans la propriété d'autrui et s'y maintient sans droit. Elle peut inclure des cas où des individus se retrouvent dans cette situation par le biais de circonstances variées. Il peut notamment s’agir :

• d’un locataire dont le bail a été résilié, souvent en raison d'un défaut de paiement des loyers ;
• un locataire dont le bailleur a opté pour la résiliation du bail, mais qui choisit toutefois de rester dans le logement après l'échéance du contrat de location.

En accord avec les exigences légales, la procédure d'expulsion d'un occupant sans droit ni titre implique de respecter plusieurs étapes réglementaires.

1. Signification du Commandement de Quitter les Lieux : pour entamer le processus, le propriétaire doit d'abord faire parvenir à l'occupant un commandement de quitter les lieux. Cette notification doit être réalisée par un huissier de justice chargé de remettre en main propre le commandement à l'occupant. Ce document précise la date limite à laquelle l'occupant doit quitter volontairement les lieux.
2. Saisie du Tribunal d'Instance : si l'occupant persiste dans son refus de quitter les lieux une fois le délai du commandement expiré, le propriétaire peut engager une action légale en saisissant le tribunal d'instance.
3. Décision du Tribunal d'Instance : Le tribunal d'instance examine en détail la demande d'expulsion et prend une décision basée sur les preuves et les arguments présentés. Si le tribunal conclut que l'occupant n'a pas de droits légaux sur la propriété, une ordonnance d'expulsion peut être émise. Cette ordonnance formelle demande à l'occupant de quitter les lieux dans une période déterminée, qui peut varier de trois mois à trois ans, en prenant en considération divers éléments comme les intentions des occupants, les circonstances des parties concernées et d'autres facteurs pertinents.
4. Mise en Œuvre de l'Expulsion : Une fois l'ordonnance d'expulsion obtenue, il incombe à l'huissier de justice de mettre en œuvre cette décision. Il est responsable de coordonner la sortie de l'occupant et de veiller à ce que la propriété soit restituée au propriétaire légitime. Dans certaines situations, lorsque l'occupant ne quitte pas les lieux volontairement malgré l'ordonnance, l'huissier peut faire appel à la force publique pour exécuter l'expulsion.

L'indemnité d'occupation constitue une mesure de réparation en faveur du propriétaire lorsque le locataire demeure dans les lieux suite à la résiliation du bail. Cette indemnité a pour vocation de compenser l'utilisation du bien sans droit ni titre et de réparer le préjudice subi par le bailleur en raison de la privation de sa propriété.

Le montant de cette indemnité peut être convenu entre les parties ou être décidé par un juge en cas de désaccord. En général, l'indemnité d'occupation est composée du montant du loyer mensuel habituel, auquel s'ajoute souvent une majoration sous forme de pénalité d'occupation.