La loi Carrez non applicable aux maisons individuelles
La loi Carrez n’est applicable qu’aux maisons en copropriété horizontale, mais pas aux maisons individuelles.
Par Luko
En ce qui concerne les squatteurs et les moyens de faire face à des situations de squat dans votre bien, la loi est assez précise. Même si la procédure peut être plus ou moins longue, selon les situations, ne cédez jamais à la tentation d’intervenir vous-même.
Quels cas sont considérés comme du squat ?
Le squatteur est un occupant qui ne possède ni droit ni titre sur le bien qu’il occupe. La notion de squat est définie par l’article 226-4 du Code Pénal qui précise que c’est une introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
En revanche, ne sont pas considérés comme squatteurs :
- Un locataire qui refuse de partir après la fin du bail ou qui ne paie pas son loyer. Dans ce cas il faut entamer une procédure d’expulsion spécifique.
- Une personne que vous hébergez et qui refuse de partir.
L’occupation illégale d’un lieu qui n’a pas destination d’habitation n’est pas soumise aux mêmes règles et procédures. Ainsi en est-il par exemple de l’occupation illégale d’un terrain qui appartient au domaine public. Dans ce cas il faut souvent recourir à un tribunal administratif.
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Les changements apportés pas la loi ASAP
La loi n°2020-1525 du 7 décembre 2020 d’Accélération et de simplification de l’action publique, dite loi ASAP (précisée par une circulaire d’application du 22 janvier 2021) a introduit des changements qui concernent la gestion des squatteurs.
Notion de “domicile d’autrui” élargie
Cette notion de domicile élargi modifie l’article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dite loi DALO.
L’expulsion administrative des squatteurs devient possible dans les résidences secondaires alors que ce n’était pas le cas auparavant. Toutefois, le logement doit abriter des meubles et des équipements qui permettent de l’utiliser en tant qu’habitation.
Le préfet peut être saisi par davantage de demandeurs
Toute personne dont le logement est illégalement occupé peut effectuer une demande d’évacuation forcée auprès du préfet :
- Le propriétaire;
- le locataire;
- le titulaire d’un autre droit d’occupation.
- Ou des personne qui agissent pour le compte de quelqu’un qui possède l’un des statuts cité ci-dessus. Par exemple, les enfants d’un propriétaire âgé qui ne peut entamer la procédure lui-même ou un usufruitier …
Le préfet est obligé d’agir dans les 48 heures lorsqu’il est saisi
Une fois que le préfet a été saisi d’une demande d’évacuation forcée par l’une des personnes citée dans le paragraphe précédent, il doit mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, dans les 48 heures.
Il fixe un délai pour que les squatteurs quittent le logement, qui ne peut être inférieur à 24 heures. Si, une fois ce délai écoulé, ils ne sont pas partis, le représentant de l’Etat ordonne l’évacuation forcée du logement. Cette décision est exécutée par les forces de l’ordre.
Pour un motif impérieux d’intérêt général, le préfet peut refuser d’adresser la mise en demeure. La loi ASAP ne précise cependant pas quelles sont ces situations : ce sera donc à la jurisprudence de les établir.
Des sanctions pénales plus sévères à l’encontre des squatteurs
Les sanctions à l’encontre des squatteurs sont également alourdies. Ces derniers seront sanctionnés de trois ans de prison (contre un an auparavant) et de 45 000 euros d’amende (contre 15 000 euros).
La procédure la plus rapide : l’intervention de la police durant le délai de flagrance de 48 heures
La circulaire, en lien avec la loi ASAP, précise que le maintien dans le domicile d’autrui est une infraction continue. Les autorités peuvent agir dans un cadre de flagrance : cela signifie qu’ils peuvent venir constater sur place que le bien est effectivement squatté par des personnes qui n’ont aucun droit. Si les forces de l’ordre parviennent à établir le flagrant délit, elles peuvent intervenir et déloger les squatteurs sans délai.
Dans les 48 heures qui suivent le constat du squat, déposez plainte et faites constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, qui pourra alors déclencher une intervention.
Ce sera à vous de prouver, en tant que propriétaire, que le logement qui est squatté est bien le vôtre. Par exemple en produisant un titre de propriété ou un acte de vente établi par le notaire.
Autre solution : la procédure administrative d’évacuation forcée
Cette procédure est rendue possible par la loi ASAP qui modifie l’article 38 de la loi DALO.
Après 48 heures, l’expulsion immédiate n’est plus possible, vous devez donc passer par une procédure plus longue. Voici la marche à suivre :
- Déposez une plainte pour violation de domicile.
- Saisissez ensuite le préfet pour qu’il effectue une mise en demeure de quitter les lieux.
- Le préfet a alors 48 heures pour adresser cette mise en demeure à l’occupant, ou vous communiquer son motif de refus : cela peut arriver s’il considère qu’il y a un motif impérieux d’intérêt général lié au squat (sans que l’on sache exactement quelles situations sont précisément concernées).
- La mise en demeure, avec un délai d’exécution de minimum 24 heures, est notifiée aux squatteurs et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux du squat.
- Si la mise en demeure n’est pas respectée et que les squatteurs ne quittent pas les lieux, le préfet doit sans délais procéder à leur évacuation forcée.
Quelles preuves faut-il apporter pour la procédure administrative d’évacuation forcée ?
Pour que cette procédure puisse aboutir vous devez fournir des documents :
- La preuve de l’occupation illégale : cela peut se faire via un procès-verbal des forces de l’ordre qui constatent que votre bien est effectivement squatté, ou par un constat de commissaire de justice (huissier).
- La preuve que vous êtes bien propriétaire du bien : via des documents officiels tels qu’un titre de propriété, un avis d’impôts fonciers ou encore une attestation rédigée par un voisin.
Si l’évacuation forcée par le préfet n’est pas possible : la procédure judiciaire d’expulsion
C’est la procédure la plus longue. Vous devrez y avoir recours dans les cas où la mise en demeure préfectorale est impossible, soit parce qu’il y a un motif impérieux d’intérêt général ou des preuves insuffisantes pour saisir le préfet. Par exemple le caractère illicite de l’occupation de votre bien n’a pu être constaté ou vous n’avez pas de document qui prouve que vous êtes bien propriétaire.
Il arrive aussi que le préfet choisisse de différer l’expulsion devant la présence de personnes vulnérables dans le logement squatté : femme enceinte, enfants en bas âge, personnes âgées ou gravement malades.
L’obligation d’avoir une décision judiciaire pour expulser les squatteurs
Dans les cas où le préfet ne peut délivrer de mise en demeure aux squatteurs, vous aurez besoin d’une décision judiciaire. Et ce en vertu de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »
Vous devrez faire appel à un avocat pour saisir le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire dont dépend votre logement, dans le but d’obtenir une décision d’expulsion des occupants sans titre et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux. Le plus souvent, la somme fixée correspond au montant des loyers que vous auriez dû percevoir dans une situation normale.
Une fois cette décision de justice obtenue, il est possible de faire appel aux forces de l’ordre pour l’expulsion forcée des squatteurs. Ils ont toutefois un mois pour quitter les lieux après que le jugement soit rendu et leur soit signifié. S’ils ne partent toujours pas, un commissaire de justice leur délivre un commandement de quitter les lieux sans délais. En dernier ressort, le commissaire de justice peut demander au préfet le concours de la force publique pour les déloger.
Pour vous faciliter les démarches, l’accompagnement par un huissier
Depuis février 2022, il est possible de se faire accompagner par un commissaire de justice (huissier) pour le constat d’occupation, mais aussi pour l’ensemble de la procédure d’expulsion des squatteurs. Cette solution est plus simple que de recourir à une procédure judiciaire et coûte moins cher que de s’offrir les services d’un avocat. Et vous bénéficiez d’un suivi pendant toute la procédure.
Attention, les frais de cet accompagnement sont à votre charge. Le commissaire de justice doit vous fournir un devis avant d’entamer la procédure d'accompagnement. Cette disposition étant assez nouvelle, ces dépenses ne sont pas toujours prises en charge par l’assurance habitation au titre de la protection juridique.
Quels risques à expulser soi-même les squatteurs ?
Même si votre bien est squatté, que cela dure et vous met dans une situation délicate, la loi vous interdit d’expulser vous-même les squatteurs. En effet, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a créé le délit d’expulsion illégale.
Par ailleurs l’article 226-4-2 du Code pénal prévoit depuis que : « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. »
Vous devez donc attendre que le préfet ou la justice vous donne raison et que l’expulsion soit ordonnée de manière légale.
Et chez Luko ?
L’assurance habitation Couverture Étendue de Luko pour les maisons protège vos biens des dégradations liées à un squat de votre logement, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire. Cette protection se trouve dans la garantie vol/vandalisme.
Si vous devez aller en justice, la protection juridique Luko est une option que vous pouvez ajouter à votre contrat d’assurance habitation pour résidence principale. Elle couvre les frais de commissaire de justice, constats et honoraires, et les frais juridiques.
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