Comme pour toute petite copropriété, l'assurance pour une copropriété de deux lots est obligatoire en responsabilité civile. Il est également fortement conseillé de contracter une assurance multirisque immeuble (MRI).
Le cas de la copropriété de deux lots
Il y a plusieurs cas de figure dans lesquels une copropriété ne peut avoir que 2 lots :
- deux maisons mitoyennes ;
- une maison divisée en 2 lots, occupés par les propriétaires ou loués à des tiers;
- une copropriété horizontale avec 2 maisons ;
- une petite résidence de deux lots, le plus souvent deux grands appartements traversants sur deux étages.
Depuis le 1er juin 2020, les petites copropriétés n'ont pas l'obligation de constituer un conseil syndical, à condition que tous les copropriétaires donnent leur accord par écrit. L'assemblée générale pour le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes de l'exercice achevé reste en revanche obligatoire.
Une copropriété de deux lots peut également avoir des parties communes. Leur définition est également régit par le règlement de copropriété. Il s'agit généralement de l'entrée commune, des couloirs et des équipements utilisés par tous les occupants : ascenseur, chauffage collectif, local poubelles, local à vélos, piscine collective, etc.
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Assurer sa copropriété : une obligation quel que soit le nombre de lots
Alors, quelle assurance choisir pour une petite copropriété ? Quel que soit le nombre de lots inclus dans la copropriété, l'assurance en Responsabilité Civile est obligatoire. C'est l'article 9-1 de la loi 2014-366 (loi Alur) qui précise que Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. C'est la seule garantie obligatoire.
Les risques en cas d'absence de couverture
En cas d'absence de couverture en responsabilité civile, les deux copropriétaires devront assumer seuls le montant des réparations si un sinistre survient et engendre des dommages à des tiers. Par exemple, une tempête arrache des tuiles du toit et brise les vitres d'une maison voisine ou d'un véhicule stationné dans la rue ou un arbre tombe sur la clôture du voisin.
Quelle couverture pour une copropriété de deux lots
La couverture minimum
Pour une copropriété de deux lots la couverture minimum est la garantie responsabilité civile. Elle assure les dommages corporels, matériels et immatériels. Certaines couvrent aussi les atteintes à l'environnement d'origine accidentelle et la responsabilité du syndic bénévole. Ce dernier étant souvent mis en place dans les toutes petites copropriétés où ce rôle est assumé par l'un des copropriétaires.
L'assurance multirisque pour une couverture complète
Pour une couverture complète des parties communes, incluant aussi la responsabilité civile, mieux vaut opter pour une assurance multirisque immeuble (MRI). Même pour une assurance de copropriété horizontale. Cette assurance va prendre en charge les dommages causés aux parties communes : par exemple un dégât des eaux dans le hall d'entrée ou un début d'incendie dans la chaufferie.
La procédure d'adoption ou de changement d'assurance
La procédure pour adopter ou changer d'assurance implique un vote lors de l'assemblée générale de copropriété annuelle ou extraordinaire, convoquée dans ce but. Ce sujet doit être inscrit à l'ordre du jour, différents devis d'assurance de copropriété soumis aux deux copropriétaires, le tout suivi d'un vote à la majorité absolue.
C'est le syndic qui souscrit ensuite l'assurance choisie (qu'il soit professionnel ou bénévole).
Qui doit payer les primes d'assurance ?
Les primes d'assurances sont payées par chacun des copropriétaires, en fonction du nombre de tantièmes qu'il détient. Ce montant est inscrit dans les charges de copropriété annuelles.
L'obligation d'assurance de chaque copropriétaire
Chaque copropriétaire a l'obligation d'assurer son bien (partie privative) comme le prévoit la loi Alur. En maison individuelle, l'assurance n'est pas obligatoire mais elle le devient en copropriété, qu'il s'agisse d'une copropriété horizontale ou de maisons mitoyennes. L'assurance en copropriété est donc obligatoire.
Cela signifie qu'en plus de l'assurance de copropriété, chaque copropriétaire doit souscrire une assurance habitation pour couvrir ses parties privatives, à minima en responsabilité civile. Mais il est conseillé d'ajouter aussi la garantie dégât des eaux et la garantie incendie, qui couvrent les sinistres les plus fréquents.
Les deux assurances - MRI et habitation - sont complémentaires. Il est possible de choisir le niveau de couverture basique ou une assurance multirisque habitation plus complète.
Si vous n'occupez pas le logement (propriétaire non occupant) mieux vaut souscrire une assurance multirisques habitation pour pallier d'éventuelles défaillances de vos locataires ou couvrir efficacement votre bien lorsqu'il est vacant.
Voir aussi :
