L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
Comprendre pour mieux s'assurer
Les propriétaires d'immeuble, qui se trouvent de fait en situation de monopropriété, échappent aux contraintes légales imposées aux copropriétés en matière d'assurance. Mais en cas d'absence d'assurance, ils seront responsables des dommages causés à des tiers ou subis par l'immeuble.
Assurance MRI, assurance PNO, GLI : le point sur les différents produits destinés à protéger un immeuble locatif.
Un immeuble locatif est correctement assuré lorsqu’il est couvert par les 3 assurances suivantes :
- L’assurance multirisque immeuble (MRI) qui inclut une assurance responsabilité civile et qui protège les parties communes, l’immeuble et le propriétaire lui-même ;
- L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) qui protège les parties privatives en cas de logement vide, lorsque l’assurance du locataire ne suffit pas ou que le sinistre est de la responsabilité du propriétaire ;
- L’assurance habitation des locataires qui protège leur responsabilité civile, eux-mêmes et leurs biens.
L'assurance multirisque immeuble (MRI) pour les parties communes
Pour une couverture complète de l’immeuble, il est essentiel de couvrir les parties communes par ce qu’on appelle une assurance multirisque immeuble qui comprends deux volets :
Le volet responsabilité civile (RC)
L'assurance responsabilité civile protège le ou les propriétaires contre les dommages causés à autrui dus à un sinistre issu des parties communes. Par exemple une fuite de l'arrivée d'eau commune qui inonde des parties privatives ou une tuile qui se détache du toit et blesse quelqu'un ou endommage un véhicule.
Sans assurance, le propriétaire devra dédommager lui-même les victimes et les montants peuvent s'envoler dans certains cas donc mieux vaut ne pas faire l'impasse.
Le volet assurance dommages pour couvrir l'immeuble lui-même
La responsabilité civile est insuffisante pour protéger l’immeuble lui-même d’éventuels sinistres comme un incendie, une tempête ou un acte de vandalisme par exemple. C’est pour cela qu’il est fortement recommandé de souscrire une assurance dommages en complément de la RC pour bénéficier d’une couverture complète.
Grâce à l’assurance MRI, les propriétaires sont donc couverts :
- En responsabilité civile : en cas de dommages causés par l’immeuble à un tiers ;
- En dommages : si l’immeuble subit un sinistre endommageant les parties communes (toit, façade, espaces communs, etc.).
En pratique l’obligation d'assurance ne concerne que les copropriétés mais au vu des risques évoqués précédemment, il est fortement recommandé aux propriétaires d'immeuble de s'assurer également.
L'assurance propriétaire non-occupant (PNO)
L’assurance PNO est une assurance de responsabilité civile également mais couvre pour sa part les parties privatives (appartements) et non les parties communes couvertes par la MRI. Plus précisément elle couvre le propriétaire en cas de :
- Sinistres relevant de sa responsabilité et non de celle du locataire ;
- Logement vide ou vacant, entre deux locataires par exemple (Voir aussi : Comment assurer un logement inoccupé) ;
- Insuffisance ou défaut d'assurance habitation du locataire.
Si le logement vient à subir des dommages, l’assurance PNO va pouvoir couvrir la responsabilité civile du propriétaire, mais également les dommages causés au logement parfois en complément d'une assurance défaillante ou insuffisante du locataire.
L’assurance PNO de base vient donc généralement couvrir les dommages suivants :
- La responsabilité civile du propriétaire en cas des dommages causés au locataire, aux voisins ou à un tiers ;
- Les incendies et explosions ;
- Les dégâts des eaux ;
- Les tempêtes, les catastrophes naturelles et technologiques ;
- Les attentats et actes terroristes ;
- Les défauts d’entretien ou les vices de construction dans le logement en responsabilité civile.
Des options peuvent ensuite être souscrites pour couvrir également :
- La garantie bris de glace ;
- La garantie protection et/ou l'assistance juridique ;
- La garantie contre le vol et le vandalisme (intéressant pour les biens meublés) ;
- La garantie dommages électriques ;
- Le remboursement des frais de relogement du locataire.
Attention, l’assurance PNO ne couvre pas les biens endommagés du locataire.
Lire notre guide : L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
L'assurance est-elle obligatoire pour un immeuble de rapport ?
Les termes "immeuble de rapport" et "immeuble à loyers" désignent généralement un immeuble appartenant à un seul et unique propriétaire. On dit que l'immeuble est alors en monopropriété, à contrario d’une copropriété où l’immeuble est détenu par plusieurs propriétaires.
Ce que dit la loi
Comme l’indique l’article 9-1 de la loi Alur, l’assurance PNO n’est techniquement obligatoire que pour les propriétaires en copropriété. Cela signifie donc que les propriétaires d’un immeuble de rapport, en monopropriété donc, ne sont pas concernés par cette obligation.
C’est la même chose pour l’assurance MRI, puisque le volet responsabilité civile n’est obligatoire que pour assurer une copropriété. La monopropriété n’est donc pas incluse dans cette obligation.
En bref, le propriétaire d’un immeuble de rapport n’a aucune obligation d’assurance, que ce soit pour la PNO ou la MRI mais cela est fortement conseillé au regard de la prise de risque que l'absence de couverture.
Pourquoi est-il conseillé de l'assurer ?
Il est malgré tout fortement recommandé d’assurer son bien immobilier. En effet, en cas de sinistre et d’absence de couverture, le propriétaire de l’immeuble ne sera pas protégé et devra alors prendre personnellement en charge l'entièreté des réparations et des indemnisations aux tiers ayant subis des dommages corporels ou matériels.
Pour éviter une telle situation, mieux vaut souscrire à une couverture d’assurance complète, alliant responsabilité civile et assurance dommages.
En cas d'immeuble vide ou vacant
Les règles en matière d'obligation d'assurance sont valables que l’immeuble soit vide ou occupé.
Cependant, il arrive que certains assureurs refusent d'assurer un immeuble vide, du fait des risques de dommages existants. Si le risque d’incendie ou de dégât des eaux reste réel, c’est surtout les risques de vol ou de vandalisme accrus, tout comme le risque de voir le bien occupé illégalement qui inquiètent les assureurs. Veillez donc à bien vérifier les exclusions que peuvent comporter certains contrats PNO si vous êtes dans le cas d’un immeuble vide ou vacant, afin d’être sûr d’être couvert en cas de dommages.
L'assurance habitation des locataires
L'obligation d'assurance des locataires
L’assurance habitation est obligatoire pour tous les locataires. L’attestation d’assurance est à remettre impérativement au bailleur avant la remise des clés, et doit être renouvelée tous les ans.
Le locataire est obligé de souscrire au minimum à une assurance habitation couvrant les risques locatifs systématiquement couplée à une responsabilité civile appelée "garantie recours des voisins et des tiers". La garantie risques locatifs couvre le bien immobilier en cas d’incendie ou de dégât des eaux. Les locataires souscrivent donc souvent une multirisque habitation (MRH) plus complète, afin de couvrir leurs biens et eux-mêmes en cas de sinistre.
La possibilité de souscrire une couverture à leur place
Le bailleur peut tout à faire souscrire une assurance habitation pour le compte de son locataire, proactivement ou dans le cadre d'un défaut d'assurance de ce dernier.
Dans le cas où le locataire ne remet pas d’attestation, le propriétaire doit adresser une mise en demeure de fournir l'attestation d'assurance au locataire afin de lui informer de son obligation d’assurance. S'il ne reçoit pas de réponse dans les 4 semaines suivant la réception de la mise en demeure, ce dernier a le droit de contracter une assurance responsabilité civile pour le compte du locataire. Le montant de la cotisation d’assurance peut alors être directement répercuté dans les charges du locataire, et être majoré de 10% maximum en guise de dédommagement.
En cas de défaut d'assurance d'un locataire de l'immeuble
En cas de défaut d'assurance du locataire, le propriétaire a donc la possibilité de souscrire une assurance pour le compte du locataire ou bien de résilier son bail de plein droit et de demander au locataire de quitter le logement, si cela est prévu dans le contrat de location (clause résolutoire).
Des primes d'assurances déductibles des revenus fonciers
Une bonne nouvelle pour les propriétaires : il est possible de déduire certaines primes d’assurance du montant de vos impôts afin de réaliser des économies. Dans le cadre d’un immeuble locatif, l’ensemble des primes d’assurance concernant les logements loués est déductible des revenus fonciers.
Sont donc déductibles les primes d’assurances comme l’assurance PNO, MRI ou encore la garantie de loyers impayés.
La garantie loyer impayé (GLI)
Assurance facultative mais intéressante, la garantie loyer impayé (GLI) est destinée aux propriétaires bailleurs, c'est à dire aux propriétaires non-occupants qui proposent leur logement à la location. Elle a pour but de sécuriser vos revenus locatifs, en vous couvrant en cas de non-paiement des loyers par le locataire. C’est donc une garantie très utile pour louer en toute sérénité votre bien immobilier.
Ce type de garantie peut être proposé en option de certains contrats d’assurance PNO, ou bien être souscrite de manière séparée, comme une assurance à part entière. Si la GLI n’est pas obligatoire, elle est cependant très utile puisqu’elle couvre selon les contrats :
- Les loyers impayés du locataire ;
- La remise en état de votre logement en cas de dégradations de la part du locataire (si la caution ne suffit pas à couvrir les réparations) ;
- Les frais d’huissiers ou d’avocat dans le cadre d’une procédure de recouvrement ou d’expulsion du locataire ;
- Les loyers en cas de décès ou de départ prématuré du locataire.
Certaines conditions sont cependant à respecter pour pouvoir souscrire à une GLI. Le logement assuré doit être la résidence principale du locataire, le locataire doit avoir une situation professionnelle stable et doit pouvoir justifier d’un revenu mensuel au minimum 2,85 fois supérieur au montant du loyer. Il ne doit également pas être en situation d'impayé au moment de la souscription de la garantie.
Comment assurer un immeuble locatif ?