Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Vous venez de dénicher le terrain idéal pour construire votre maison ? Si c’est votre première construction, vous devez vous demander quel budget sera nécessaire pour votre projet. Conception, choix des matériaux, réalisation des plans, achèvement : découvrez le prévisionnel moyen à prévoir pour construire sa maison en 2022.
Les critères à prendre en compte
Le prix de construction d'une maison n’est pas à négliger lors d’un projet immobilier neuf. De nombreux critères sont à prendre en compte pour pouvoir l’estimer et pourront faire varier votre budget du simple au triple. Il faudra notamment définir :
- le moyen de construction : allez-vous faire appel à un constructeur, un entrepreneur individuel, un architecte ou bien souhaitez-vous faire une auto-construction ? Souhaitez-vous une maison livrée clé en main ou hors d’eau, hors d’air ?
- la superficie de la maison que vous souhaitez : plus la surface est grande, plus le prix de la construction augmentera car le prix est généralement estimé au m2 ;
- sa forme : une maison rectangulaire ou carrée sera par exemple moins onéreuse qu’une construction en L ;
- le terrain : avec ou sans jardin autour de votre construction (le terrain est-il viabilisé ou non, car la viabilisation du terrain a un coût);
- l’emplacement : la région où vous voulez construire impactera le coût de la main-d’œuvre locale. Le prix des artisans n’est en effet pas le même sur la Côte d’Azur que dans les Hauts-de-France. De plus, dans certaines régions montagneuses, il faudra opter pour une meilleure isolation ou d’autres installations, ce qui fera augmenter les tarifs ;
- le type de maison : traditionnelle, contemporaine, en bois, écologique, passive, etc ;
- les matériaux utilisés pour l’ossature : le bois, les briques ou encore le parpaing (le moins cher et le plus utilisé de nos jours) ;
- les fondations : superficielles, semi-profondes, profondes ou spéciales ;
- les équipements souhaités tels qu’une terrasse, un garage, une piscine, de grandes baies vitrées, etc ;
- la hauteur de la maison : une maison de plain-pied, avec 1, 2 ou 3 étages, un sous-sol etc ;
- la forme de toiture (en pente, plate ou arrondie) et le type de couverture (ardoise, tuile, métal, bois, béton, etc.) ;
- le type de chauffage : gaz, fioul, électrique, solaire, bois ;
- les finitions : une cuisine équipée, la présence d’appareils électroménagers ou non, etc.
Depuis 2020, les constructions doivent répondre à des normes techniques plus exigeantes et plus ambitieuses en matière d’isolation et d’énergies renouvelables, qui sont encadrées par la réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Cela a ainsi des conséquences non négligeables sur le prix de construction de votre maison.
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Calculer le prix au m²
Le budget pour la construction d’une maison est estimé en fonction du prix au m2. Ce coût de construction dépendra :
- des matériaux choisis ;
- de la méthode de conception ;
- de l'entreprise réalisatrice.
En fonction des critères cités ci-dessus, le prix de construction peut varier entre 1 100 et 3 000 € le m².
Pour avoir une fourchette plus précise, vous pouvez compter environ 1 474 € le m² en 2022 selon les constructeurs.
Pour une superficie de 80 m², vous pouvez estimer en moyenne :
- 160 000 € pour une maison contemporaine ;
- 120 000 € pour une maison en bois ;
- 280 000 € pour une maison bioclimatique haut de gamme.
Une maison en parpaing de 100 m² avoisinera quant à elle 170 000 €, tandis qu’une maison traditionnelle disposant de la même surface coûtera plutôt 140 000 €.
Pour 200 m², prévoyez 300 000 € pour une maison traditionnelle, 600 000 € (soit le double) pour une maison contemporaine ou une maison écologique, et approximativement 400 000 € pour une maison en bois.
Vous l’aurez compris, le coût pour construire une maison neuve varie en fonction de bon nombre de critères. Le type de constructeur, les choix techniques ou encore la surface, la configuration et la localisation du terrain sont les premiers points à étudier avant de vous lancer dans ce type de projet immobilier.
Le coût moyen d’une construction n’a cessé d’augmenter, au fil des années. En effet, selon Christophe Boucaux, secrétaire général du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment « La maison moyenne bâtie par un constructeur en Contrat de construction ressort à 184 000 € pour 114 m² à fin 2021, contre 157 300 € pour 113 m² en 2017. »
Les frais supplémentaires
Vous n’avez prévu dans votre budget que le coût de votre terrain, la construction complète de votre maison et des installations nécessaires ? Ce n’est pas tout : vous devez maintenant inclure des taxes et des frais liés à la construction d’une maison neuve.
La taxe d’aménagement
Peu importe votre projet, dès lors que vous voulez réaliser une opération d’aménagement, de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou encore d’installation qui nécessite une autorisation d’urbanisme ou un permis de construire, la taxe d’aménagement s’appliquera.
Cette taxe est à verser au département ou à la région de votre futur logement et est calculée de la manière suivante :
- taxe d’aménagement = (surface taxable x valeur forfaitaire x taux communal ou intercommunal) + (surface taxable x valeur forfaitaire x taux départemental).
Chaque année, les tarifs au m² sont actualisés. Le dernier arrêté publié en ce sens au Journal officiel du 30 décembre 2021 fixe les montants pour l’année 2022 :
- 820 € le m² hors Île-de-France (contre 767 € en 2021) ;
- 929 € le m² en Île-de-France (contre 870 € en 2021).
La taxe d’aménagement s’applique également à un abri de jardin. Les panneaux solaires ou les piscines sont soumis, quant à eux, à une taxe d’aménagement forfaitaire. Prévoyez en 2022, 200 € par m² de piscine et 10 € par m² de surface de panneau.
Les frais de notaire
Lorsque vous effectuez un achat immobilier, un passage chez le notaire est obligatoire pour signer l’acte de vente et publier l’acquisition auprès du service de publicité foncière compétent. Des frais de notaire s’appliquent alors.
C’est aussi le cas pour la construction d’un logement neuf. Généralement, les frais de notaire sont de 2 à 3 % du coût total de la construction. Pour l’achat d’un terrain, les frais sont plus importants et avoisinent plutôt les 7 à 8 % du prix du terrain.
La surface habitable de votre logement sera supérieure à 150 m² ? Même si le permis de construire est gratuit, sa demande doit être accompagnée d’un dossier préparé en amont avec un architecte qui coûte en moyenne 4 000 €.
La TVA
En tant que particulier, vous serez soumis à une TVA de 20,00 %. Elle s’appliquera sur le montant hors taxe de votre terrain, sur la maison elle-même et sur toutes les interventions liées. N’oubliez pas de la prendre en compte dans votre calcul !
L’assurance dommages ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage vous protège contre les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction. Cela peut notamment concerner des fissures importantes sur les murs, un effondrement du toit, des défauts d’isolation, un affaissement du plancher, etc.
Conformément à l’article L. 242-1 du Code des assurances, tous les maîtres d’ouvrage, même les particuliers, sont dans l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage lorsqu’ils traitent directement avec le constructeur pour leur projet de construction de maison.
Le coût de cette assurance n’est pas à négliger. En effet, la couverture dommages-ouvrage coûte en moyenne entre 5 % du montant total de la construction.
Pour une maison à 200 000 €, le coût de l’assurance dommages ouvrage reviendra à plus ou moins 10 000 €.
Les frais de crédit immobilier
Lors de la souscription de votre prêt immobilier, des frais annexes seront à payer au moment du déblocage des fonds :
- les frais de dossier, généralement compris entre 500 € et 1 500 € ;
- les frais de courtage si vous avez fait appel à un courtier en immobilier. Comptez en moyenne 1 500 € ;
- les frais de garantie dont le montant variera en fonction du type de garantie choisie (l’hypothèque, la caution ou encore l’inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) et du montant total du prêt encouru ;
- l’assurance de prêt qui permet à la banque de recevoir le remboursement de vos échéances, même s’il vous arrive quelque chose ;
- les intérêts calculés en fonction du taux qui a été négocié à la signature du prêt ;
- les intérêts intercalaires si le logement est un VEFA, etc.
Financer la construction de sa maison grâce aux aides
Bonne nouvelle, pour réduire les coûts faramineux de la construction d’une maison et faire quelques économies, de nombreuses aides ont été mises en place par l’État ou par les régions afin d’aider les propriétaires.
En fonction de votre situation personnelle, financière et de votre type de construction, vous pouvez notamment être éligibles à certains prêts aidés proposant des conditions avantageuses :
- l’éco prêt à taux zéro (PTZ) destiné à financer des rénovations énergétiques uniquement, à taux 0 comme son nom l’indique ;
- le prêt d'accession sociale à la propriété (PAS) destiné aux ménages modestes ayant des difficultés à accéder à la propriété. ;
- le Prêt Action Logement (PAL) mis en place par l’organisme Action Logement et propose un taux d’intérêt fixé à 0,5 % ;
- les prêts d’épargne logement tels que le plan d'épargne logement (PEL) et le compte épargne logement (CEL) ;
- certaines aides territoriales, propres à chaque région ;
- le crédit d’impôt MaPrimeRénov pour la transition énergétique ;
- le dispositif de défiscalisation loi Pinel si votre construction est destinée à être un investissement locatif.
Nos conseils pour faire construire sa maison sereinement
Construire sa maison nécessite du temps et de l’argent. Pour mener votre projet à bien, pensez à :
- étudier plusieurs secteurs géographiques. Les prix des terrains varient du simple au triple selon certaines villes ou régions ;
- demander plusieurs devis et tout comparer pour obtenir les meilleures propositions possibles ;
- faire une forme simple ou choisir sur catalogue une maison afin de limiter les coûts ;
- choisir des matériaux durables et privilégiez le long terme afin d’avoir une maison solide et qui tienne dans le temps ;
- faire appel à des artisans et professionnels recommandés pour éviter les abandons de chantier ou autres mauvaises surprises ;
- prévoir un budget supplémentaire de 10 à 15 % du montant de la construction pour faire face aux imprévus ;
- faire les finitions soi-même pour économiser comme par exemple la peinture, le papier peint, etc. Les installations de l’électricité et de la plomberie peuvent également être faites si vous avez des connaissances solides dans le domaine.
Bien que cet article traite de la construction d'une maison (neuve), il est également possible d'acheter dans l'ancien, pour bénéficier de délai et de prix potentiellement plus attractif (délai raccourci car peu ou pas de travaux par exemple). Si vous vous dirigez vers cette solution, il faudra vérifier les points essentiels avant l'achat d'une maison et procéder à des étapes d'achat différentes de l'achat dans le neuf.
Voir aussi :
