Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
La loi Malraux favorise la préservation du patrimoine historique français, tout en permettant au propriétaire d’un bien de défiscaliser les travaux de rénovation réalisés. Investir dans un immeuble à caractère historique permet, en plus de faire un geste pour la sauvegarde et la valorisation des plus beaux bâtiments nationaux, de réaliser une opération immobilière avantageuse. Faisons le point sur l’articulation et les conditions de ce dispositif en vigueur sur le territoire depuis 60 ans.
Restaurer des biens historiques grâce à la loi Malraux
André Malraux, alors ministre de la Culture du Général de Gaulle, a souhaité instaurer et favoriser la rénovation de parcs immobiliers et immeubles situés en secteur sauvegardé. Il a ainsi donné la possibilité aux propriétaires bailleurs de défiscaliser une partie du montant des travaux réalisés sur ces sites d’exception.
La loi Malraux a ainsi permis, et permet encore, à de nombreux bâtiments tombés dans l’oubli ou en défaut d’entretien, d’être rénovés avant leur mise en location.
Le principe du dispositif voté en 1962 est assez simple : autoriser le contribuable désirant investir dans un immeuble remarquable du patrimoine français à réduire le montant de ses impôts en échange de la rénovation d’un immeuble classé au titre des monuments historiques.
Le gouvernement met à disposition la base de données Mérimée pour faciliter les recherches de bâtiments classés monuments historiques.
Favoriser la restauration immobilière de quartiers anciens ou de biens situés dans des secteurs sauvegardés a ainsi contribué à préserver certains cœurs de ville. Elle participe également à faire revivre un bâtiment historique que l’on croyait définitivement abandonné.
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Les conditions à respecter
Pour bénéficier de cette défiscalisation importante, l’investisseur doit suivre une procédure encadrée par les architectes des Bâtiments de France (ABF), la préfecture et éventuellement la commune concernée.
L’architecte des Bâtiments de France est un fonctionnaire d’État dépendant du ministère de la Culture et placé sous l’autorité du Préfet. Il vérifie l’ensemble du projet immobilier. En cela, il remet un avis sur les travaux à venir dans le cadre de la règlementation (codes du patrimoine, urbanisme et environnement). Il s’assure également du respect des espaces protégés, bâtis ou naturels.
Les 3 conditions principales
Pour entrer dans le cadre des avantages fiscaux, le propriétaire-investisseur doit obligatoirement :
- Réaliser un achat d’un immeuble situé dans :
- un secteur sauvegardé (S.S.) ;
- une zone de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P) ;
- une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (A.M.V.A.P.) ;
- un Quartier Ancien Dégradé (Q.A.D.) ; - Faire une demande d’autorisation spéciale de travaux à la préfecture (A.S.P.) ;
- Accepter que le chantier de rénovation et de réhabilitation soit suivi par un architecte des Bâtiments de France.
Plafond et documents fiscaux
Le seuil des dépenses pour les travaux est plafonné à 100 000 € par an sur une durée maximale de 4 ans, soit un total de 400 000 €. Ce plafond peut être dépassé, mais il n’offrira alors pas de réduction d’impôt supplémentaire.
Pour bénéficier des avantages fiscaux disponibles, le propriétaire doit remettre aux services des impôts les documents suivants :
- Bail de location ;
- Autorisation spéciale du Préfet portant le visa de l’architecte des Bâtiments de France ;
- Copie de la déclaration d’utilité publique, ou document validant l’approbation du plan de sauvegarde ou de mise en valeur ;
- Déclaration de revenus ;
- Déclarations 2042 et 2044 S ;
- Superficie et adresse du bâtiment.
Biens concernés, bénéficiaires et travaux éligibles
Quels sont les biens concernés ?
Seuls les immeubles anciens situés dans des zones avec intérêt historique sont concernés par la loi Malraux et les allègements fiscaux qu’elle entraîne. Ils doivent également entrer dans le Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
Sont ainsi inclus :
- Les bâtiments classés à l’inventaire principal et supplémentaire des monuments historiques ;
- Les immeubles ayant reçu le label « Fondation du patrimoine » ;
- Certains bâtiments remarquables appartenant au patrimoine national, si l’agrément reçu du ministère du Budget a été demandé ou obtenu avant le 31 décembre 2013.
Quelques exemples de biens devenus des immeubles de rapport :
- Rénovation de l’hôtel-Dieu de Blois, transformé en 37 appartements rénovés tout en conservant la façade originale et les abords du bâtiment ;
- Transformation d’une ancienne maison de maître en 15 appartements à Uzès ;
- Reprise d’une ancienne halle désaffectée pour la transformer en un centre culturel.
Notre conseil : bien que non obligatoire pour un immeuble n’étant pas en copropriété, l’assurance d’un immeuble vacant est recommandée pour protéger le bien durant les travaux. Elle garantit la prise en charge d’un sinistre touchant le bâtiment lui-même, mais également les réclamations des voisins et des tiers. La prime d’assurance peut être déduite des revenus sous certaines conditions.
Qui peut en bénéficier ?
Chaque contribuable domicilié en France peut en bénéficier. On notera néanmoins que cet investissement est davantage adapté aux personnes :
- Ayant de hauts revenus du fait de l’importance de l’investissement financier ;
- Se situant dans une tranche d’imposition élevée.
Prolongée jusqu’au 31/12/2023, la loi Denormandie est accessible aux personnes ayant des revenus plus modestes. Complémentaire à la loi Pinel, elle accorde une réduction d’impôts aux investisseurs s’engageant à louer un bien situé dans une zone définie durant 6, 9 ou 12 ans. Elle élargit ainsi les zones de la loi Pinel en s’ouvrant à tous les quartiers des 245 communes concernées, et rend éligibles à la défiscalisation certains travaux qui ne le sont pas en loi Pinel.
Les travaux éligibles
Les travaux prévus font l’objet d’un dépôt d’une demande préalable de travaux, d’un permis de construire ou de démolir. Ils doivent mener à la restauration complète de l’immeuble.
Il est à noter que tous les travaux de rénovation ne donnent pas droit à la réduction d’impôts
Sont concernés :
- Réparation et réhabilitation d’un bâtiment ;
- Entretien et remise en état ;
- Amélioration intérieure et extérieure ;
- Reconstruction ou rénovation de toiture, charpente ou murs extérieurs ;
- Démolition nécessaire demandée par le permis de construire.
L’ensemble des travaux doit concerner le bâtiment dans son intégralité et ne pas modifier le volume et la surface habitable. Ainsi, la loi Malraux interdit la rénovation ou la restauration d’un logement unique situé à l’intérieur d’un immeuble inscrit aux monuments historiques.
Attention : en 2022, les travaux de rénovation de la loi Malraux doivent être reconnus d’utilité publique et avoir été déclarés à ce titre. La seule exception est lorsqu’un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé.
Les avantages d’investir avec la Loi Malraux
Bien qu’ayant subi plusieurs réformes, la loi Malraux reste intéressante pour les personnes désirant défiscaliser une partie de leurs revenus. Elle incite ainsi les propriétaires privés à valoriser leur patrimoine personnel en investissant et en participant à l’entretien et à la rénovation du Patrimoine National.
Outre le côté participatif contribuant à l’effort collectif de préservation de bâtiments chargés d’histoire, elle offre plusieurs avantages :
- Réduction d’impôts de 30 % du montant des travaux d’un bien intégré dans un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.) ainsi que ceux localisés dans un Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain lancé en 2014 (N.P.N.R.U.) ;
- Réduction de 22 % si l’immeuble se situe dans un périmètre éligible au Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) pour toute restauration déclarée d’utilité publique. Ce taux s’applique également si le bien n’entre pas dans la couverture du P.S.M.V.
- Revenus locatifs après la rénovation ;
- Avantage fiscal sur les revenus fonciers, avec possibilité de déduire certaines charges comme les frais d’assurance et d’amortissement de l’immeuble.
- Possibilité de cumuler avec d’autres dispositifs comme le débit foncier, et pas de limitation des avantages fiscaux limités à 10 000 € par an. Il n’y a donc pas de plafonnement des niches fiscales ;
- Intérêts d’emprunts imputables 10 ans sur les futurs revenus fonciers ;
- Possibilité de faire une plus-value à la revente après la restauration du bien.
Notre conseil : il est conseillé de conserver le bien aussi longtemps que possible afin de bénéficier d’un abattement de 5 % par année de détention sur la taxation des plus-values immobilières.
Les obligations à prendre en compte
Bénéficier des avantages de cette loi implique de se conformer à certaines obligations :
- Logement à mettre en location non meublée un an au maximum après la fin des travaux ;
- Bail de 9 ans au minimum en habitation principale ;
- Restauration partielle de l’immeuble impossible ;
- Interdiction de louer à un membre de sa famille ;
- Travaux à effectuer dans les 3 ans suivant l’obtention du permis de construire ;
- Autorisation du préfet obligatoire pour effectuer les travaux ;
- Réduction fiscale valable uniquement pendant la durée du paiement des travaux.
Le propriétaire a obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux.
Loi Malraux et déficit foncier
Il peut être intéressant, du moins durant le temps des travaux et l’absence de revenus locatifs, de positionner fiscalement le bien, à la fois, en loi Malraux et en régime de déficit foncier puisque les deux sont cumulables.
Ce dernier permet de déduire de ses revenus l’ensemble des charges supportées par le propriétaire dès que celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers perçus. Cette combinaison n’entre pas dans le plafonnement de 10 000 € des niches fiscales.
Pour bénéficier de cette autorisation, le propriétaire doit :
- Rester propriétaire en monopropriété de l’immeuble durant 15 ans au minimum ;
- Être propriétaire direct de l’immeuble ou le détenir par le biais d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés. La société civile doit se conformer soit à :
► Prouver un taux d’occupation à usage d’habitation de 75 % au minimum ;
► Avoir obtenu un agrément des ministères compétents ;
► Transformer le lieu en espace culturel d’accès libre et à vocation non commerciale (la demande d’ouverture au public d’un bâtiment classé aux monuments historiques fait l’objet d’une déclaration aux services des impôts après avoir complété l’imprimé 2044-MH) ;
► Avoir uniquement des associés d’une même famille ;
► Ne pas mettre l’immeuble en copropriété, sauf dérogation.
L’immeuble ne peut donc faire l’objet d’une acquisition par une société commerciale.
La loi Malraux peut vous permettre de trouver un bien intéressant et de bénéficier de cette fiscalité attractive, que cela soit pour votre résidence principale ou pour un achat d'appartement déjà loué dans lequel des travaux sont nécessaires. Comme tout achat, Veillez bien à vérifier les points importants dans une maison ou dans un appartement. Il y a de nombreux avantages à acheter des biens dans l'ancien plutôt que le neuf, mais les démarches ou délais sur l'ensemble du projet ne sont pas les mêmes.
Voir aussi :
