Réduire ses impôts avec la loi Denormandie
Tout savoir sur la loi Denormandie pour rénover un logement mis en location.
Par Luko
Lorsque vous êtres propriétaire d’un bien et que vous le louez, il est possible de déduire les charges locatives de vos revenus fonciers. Pour cela il faut que les dépenses soient effectuées en cours d’année et vous puissiez en justifier, par des factures par exemple.
Pour déduire vos charges locatives de vos revenus fonciers il y a plusieurs conditions à remplir :
- La dépense doit concerner un bien qui vous apporte un revenu foncier : un contrat de location doit avoir été établi et le bien ne peut être vacant.
- La dépense ou les dépenses concernées doivent être payées au cours de l’année.
Cette déclaration à l’administration fiscale s’effectue par le biais du formulaire 2044 ou 2042. Le premier contient la déclaration de vos revenus fonciers et le second concerne vos revenus dans leur globalité.
Pensez à garder les justificatifs de vos dépenses, il faudra les fournir en cas de contrôle de l’administration fiscale.
Régime réel ou micro-foncier ?
La déduction de vos charges n’est pas la même selon que vous êtes au régime réel ou en micro-foncier.
En régime réel :
Si vos revenus fonciers excèdent 15 000 € par an, vous pouvez déduire les charges effectivement assumées au cours de l’année. En cas de déficit foncier, c’est-à-dire si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 euros sur votre déclaration d’impôts.
En régime micro-foncier :
Si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 € par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Mais les frais de gestion et/ou d’entretien du bien ne sont pas concernés par cet abattement.
Au régime réel le plafond de déduction peut aller jusqu’à 15 300€ dans certaines situations. C’est le cas notamment si le logement est concerné par la déduction spécifique Cosse pour un bien qui a fait l’objet d’une convention avec l’Anah.
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Quelles charges sont déductibles ?
La liste des charges éligibles est prévue par l’article 31 du Code général des impôts.
Le tableau ci-dessous liste les charges déductibles de vos revenus fonciers :
Charges foncières déductibles des impôts
| Nature de la charge déductible | Exemple |
|---|---|
Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement | Remplacement d’une chaudière ou d’un chauffe-eau ou réfection d’une installation électrique |
Les dépenses que vous effectuez et que vous ne pouvez pas récupérer auprès de votre locataire | Si vous n’avez pu obtenir un remboursement des charges récupérables auprès de votre locataire le 31 décembre de son année de départ |
Les provisions pour charges de copropriété | Cela n’est valable qu’en copropriété verticale comme horizontale |
Les frais de gestion | La participation au salaire du concierge, les frais de gestion (agence gestionnaire de votre bien et syndic de copropriété). Ainsi que les honoraires versés à un huissier, un avocat ou un notaire si vous avez dû faire face à un litige |
Les primes d’assurance | Les sommes dépensées pour une assurance propriétaire non occupant (PNO) ou pour une garantie des loyers impayés (GLI) |
Certains impôts | La taxe foncière, la taxe spéciale d’équipement ou la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement |
Les intérêts de votre emprunt | Les intérêts et/ou frais de dossier qui concernent un prêt contracté pour construire, acheter, réparer ou améliorer votre bien |
Un pourcentage du montant des loyers | Si vous avez effectué un investissement locatif dans le cadre du dispositif Cosse ancien. Abattement entre 15% et 85% selon la zone géographique et le montant du loyer. |
Peut on déduire des travaux ?
Vous pouvez déduire trois types de travaux de vos revenus fonciers :
- Les travaux de réparation et d’entretien comme le remplacement d’un équipement ou le ramonage d’une cheminée par exemple.
- Les travaux d’amélioration notamment pour accroître les performances énergétiques et l’isolation du logement.
- Les travaux de parties communes en copropriété, comme un ravalement de façade ou des travaux de peinture.
Le déficit foncier, qu’est-ce-que c’est ?
Le déficit foncier est la part des charge qui excède vos revenus fonciers.
Il est déductible du revenu global pour diminuer votre impôt sur le revenu.
Il y a plusieurs conditions à remplir :
- Vous devez être propriétaire non occupant (PNO) et la location doit être proposée non meublée.
- Vous devez être au régime réel. A noter qu’il est possible d’opter pour le régime réel même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an. Vous ne pourrez toutefois pas changer de régime pendant trois ans.
- Le montant de vos charges doit être supérieur à vos revenus fonciers.
Y a-t-il un plafond de déduction des charges locatives ?
Le plafond de déduction s’élève à 10 700€ chaque année. Et 15 300€ dans certains cas particuliers, notamment si votre bien est un investissement locatif en Cosse ancien.
L’excèdent de déficit foncier peut être reporté et déduit de vos revenus totaux pendant 6 ans et de vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Comment déduire ses charges locatives de ses revenus fonciers ?