Logement inhabitable suite à un sinistre : le guide de survie

En cas de sinistre, voici les premiers réflexes à avoir :

• Procédez à la mise en sécurité des lieux : coupez l'eau s'il y a une fuite, barricadez la fenêtre ou la porte cassée en cas de cambriolage, quittez immédiatement les lieux en cas d'incendie et appelez les secours. N'attendez pas pour éviter une aggravation des dommages ;
• Contactez votre assurance habitation, même si vous n'êtes pas responsable du sinistre. Elle pourra vous proposer une prise en charge d'urgence en attendant l'expertise et vous proposer des solutions plus durables ainsi qu'une indemnisation ;
• Faites un inventaire des dommages subis et regroupez vos pièces justificatives (facture d'achat de vos effets personnels, contrat de bail, photos des dégâts, etc.).

Un logement est considéré comme inhabitable lorsqu'il présente des risques pour la sécurité ou la santé des occupants. Un dégât des eaux important, une absence totale de chauffage en hiver ou des problèmes structurels peuvent rendre une résidence principale impropre à l’habitation. Dans ce cas, le locataire ou le propriétaire peut être contraint de trouver un nouveau logement, temporaire ou définitif, en attendant les travaux de remise en état.

Selon les circonstances et en application de l'article 1722 du Code Civil, le locataire a deux solutions après un sinistre : rester dans le logement en échange d'une réduction de loyer ou résilier son bail de location pour trouver un autre logement.

Le logement est inhabitable pendant les travaux

Un sinistre comme un incendie ou un dégât des eaux peut détruire partiellement un bien mis en location. Les réparations peuvent alors prendre du temps et le locataire ne pourra plus profiter de la totalité de son logement.

Le locataire peut ainsi demander une résiliation du bail de location s'il souhaite changer de logement. Il est alors en droit de mettre un terme à son contrat de bail à la date de survenance du sinistre. Si le loyer a déjà été payé, le bailleur doit lui rembourser le montant correspondant.

Dans quel cas peut-on demander une baisse de loyer ?

Si les travaux ne concernent qu'une partie du logement, le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'un maintien dans les lieux avec un arrangement à l'amiable. En général le locataire décide de rester, mais demande en contrepartie au bailleur une réduction de loyer au prorata de la surface inhabitable.

Si tel est le cas, le bailleur doit stipuler par écrit la modification temporaire du bail en précisant le nouveau montant du loyer et la durée de cet arrangement.

Le logement est totalement détruit : qui s'occupe de reloger le locataire ?

Toujours selon l'article 1722 du Code Civil, si le sinistre est plus grave et que le logement est totalement détruit, le locataire devra de toute urgence quitter les lieux et donc être relogé.

Lorsqu'un sinistre est d'origine extérieure, comme une catastrophe naturelle, le relogement du locataire dépend de son contrat d'assurance habitation locataire. Dans ce type de situation, le propriétaire bailleur n'est en effet pas tenu de s'en charger, car tout comme le locataire, il est considéré comme étant une victime.

En tant que propriétaire occupant, vous devrez également vous tourner vers votre assurance multirisque habitation. Selon la couverture choisie, votre assurance habitation propriétaire prendra en charge un logement temporaire pendant les travaux, et ce, parfois jusqu’à ce que les locaux soient à nouveau habitables.

Dans ce cas-là, le logement (un hôtel par exemple) peut être imposé par l'assureur. Un forfait journalier ainsi qu'une limite à la période de couverture peuvent également être précisés dans les termes de votre contrat.

Selon les garanties de votre assurance habitation, vous pouvez bénéficier d'une prise en charge totale ou partielle d'un hébergement d'urgence après un sinistre, mais également d'un hébergement temporaire en attendant la fin des travaux de rénovation.

Déclaration et gestion du sinistre

Comme le prévoit l'article L. 113-2 du Code des assurances, quelle que soit votre part de responsabilité, vous devez déclarer votre sinistre dans les 2 jours ouvrés suivant la survenance du sinistre en cas de vol ou tentative de vol et dans les 5 jours ouvrés pour les autres évènements.

Notre conseil : déclarez toujours votre sinistre même si vous êtes hors délais ! Votre assureur aura bien du mal à refuser la mise en jeu de votre garantie. En effet, pour vous opposer un refus, il devra prouver que votre déclaration tardive lui a causé un préjudice, ce qui n'est pas si facile ! En revanche, il peut vous opposer le délai de prescription de l'assurance habitation.

Selon la nature et l'étendue des dommages, un expert en assurance pourra ensuite être missionné pour évaluer le montant des dommages et les responsabilités des différentes parties.

Relogement d'urgence et relogement longue durée

Dès lors que le sinistre est déclaré, l'assurance prend en charge un relogement dit d'urgence. Le concept ? Reloger le locataire ou le propriétaire occupant en quelques heures et prendre en charge les dépenses de première nécessité. Selon votre contrat et votre service d'assistance, ce dispositif est généralement mis en place pour les deux premières nuits.

En fonction de l'étendue de votre couverture, vous pourrez également bénéficier de la prise en charge d'une solution pour vous reloger sur le long terme, et ce, parfois pour toute la durée des travaux de votre logement.

Votre assureur peut aussi vous proposer une autre alternative : une indemnisation définie selon le montant de votre quittance de loyer ou des mensualités de votre crédit immobilier.

À la suite d'un sinistre qui a rendu le logement inhabitable, le locataire peut bénéficier de la prise en charge de différents frais, généralement inclus dans son contrat d'assurance habitation :

• Les frais de relogement : l'assureur prend en charge le montant du loyer du logement temporaire en déduisant, dans la plupart des cas, le montant du loyer initialement payé par le locataire ;
• Les frais de déménagement ou de déplacement : il s'agit des frais de transport du mobilier, les frais de garde-meubles et de réinstallation du mobilier.

Chez Luko by Allianz Direct, selon la formule souscrite, vous pouvez bénéficier de la prise en charge du stockage de vos meubles si l'état de votre logement le nécessite.

Un propriétaire peut également bénéficier de la prise en charge des frais de relogement et de déménagement, ainsi que d'autres options comme :

• La garantie perte d'usage : cette garantie permet de réparer le préjudice subi par le propriétaire occupant qui est dans l'impossibilité d'utiliser temporairement tout ou partie de son logement. L'assureur lui versera une indemnité calculée d’après la valeur locative de l'habitation sinistrée, proportionnellement au temps nécessaire, selon les experts, pour sa remise en état.
• Le remboursement des échéances du prêt immobilier : si le propriétaire occupant a financé l’achat du logement sinistré par un prêt immobilier, l'assureur lui remboursera alors les échéances de ce prêt immobilier en cours, dans la limite de la durée fixée au contrat.

Attention, ces différentes options ne sont pas cumulables. Si elles sont toutes incluses dans votre contrat, demandez à votre assureur de vous faire bénéficier de la plus avantageuse !

Durant la durée des travaux, le propriétaire bailleur pourra percevoir une indemnisation pour les loyers non perçus grâce à la garantie perte de loyer. Pour en bénéficier, il est nécessaire de souscrire l'option correspondante dans votre contrat d'assurance habitation Propriétaire Non-Occupant.

Voir aussi :