L'hypothèque comme garantie du prêt immobilier

L’hypothèque fait partie des principales garanties demandées par les banques pour souscrire un prêt immobilier, c’est même la plus ancienne. Ainsi, lorsque vous souhaitez contracter un crédit, vous avez généralement le choix entre les garanties suivantes :

• La caution ;
• L’hypothèque ;
• Le privilège prêteur de deniers (PPD).

Ces trois garanties ont le même but : assurer la banque qu’elle sera remboursée quoi qu’il arrive. En effet, même si vous êtes couvert par une assurance emprunteur, il existe des exclusions de garantie de l'assurance de prêt immobilier et celle-ci ne vous prend pas en charge dans toutes les situations.

Votre banque peut alors s’appuyer sur votre garantie pour récupérer les sommes dues en cas de besoin.

Son fonctionnement en détail

Si toutes les garanties de prêt immobilier ont le même but, elles n’ont cependant pas le même fonctionnement ! Concernant l’hypothèque, il est plutôt simple : dès lors que vous n’êtes plus en capacité de régler vos mensualités de prêt, la banque est en droit de saisir votre bien pour se rembourser.

Cela signifie donc que la banque peut devenir propriétaire de votre bien immobilier, et le revendre en le mettant aux enchères. Attention, si le montant de la vente n’est pas suffisant pour couvrir vos dettes, vous restez redevable à votre établissement bancaire ! En revanche, la banque ne peut pas faire de profit sur la vente de votre bien.

Quelle différence avec la caution ?

Lorsque l’on parle de garantie de prêt immobilier, il est courant de mettre en concurrence l’hypothèque et la caution. Là où l’hypothèque est une garantie dite « réelle », qui se base sur la valeur du bien immobilier garanti, la caution est un contrat passé entre l’emprunteur et un organisme de cautionnement.

Cet organisme se porte caution pour l’emprunteur en échange d’une rémunération, de la même façon qu’un parent pourrait se porter garant en location pour un enfant occupant un appartement, et rembourse la banque en cas de défaut de paiement.

Le principal avantage de la caution par rapport à l’hypothèque, c’est la possibilité — selon l’organisme choisi — d’être remboursé d’une partie des frais de garantie à la fin de son crédit, ce qui la rend particulièrement intéressante !

Si techniquement, vous avez le choix quant à la garantie à souscrire pour couvrir votre prêt immobilier, dans les faits ce n’est pas toujours le cas.

En effet, l’hypothèque est parfois obligatoire : les banques l’imposent automatiquement pour la souscription à un PAS (Prêt à l’Accession Sociale), un PTZ associé à un PAS ou encore les prêts 110 % (les prêts sans apport personnel). Dans ces cas-là, vous ne pourrez donc pas souscrire une caution.

De plus, si votre profil emprunteur est considéré comme risqué par la banque (si vous êtes travailleur indépendant, avec des revenus fluctuants par exemple), elle pourra également vous imposer la souscription d’une hypothèque.

Avantages

L’hypothèque peut être intéressante à souscrire si le bien immobilier garanti n’est pas destiné à être revendu avant la fin de votre crédit, puisqu’elle est levée automatiquement un an après la fin de votre remboursement. De ce fait, vous évitez les frais de mainlevée !

En d’autres termes, l’hypothèque est avantageuse si vous achetez un bien dans le cadre d’un déménagement dans une autre région suite à une mutation professionnelle, ou si vous êtes retraité et souhaitez passer votre retraite dans un logement plus tranquille, ou plus adapté à vos besoins par exemple.

Inconvénients

Souscrire une hypothèque peut être pesant psychologiquement, puisque la banque est en droit de saisir votre bien en cas de défaut de paiement. Il est donc parfois difficile de se sentir réellement propriétaire avant la fin du remboursement de son crédit.

Cependant, le principal inconvénient de l’hypothèque reste son coût : comme il s’agit d’un acte notarial, elle engendre inévitablement des frais de notaire et autres frais de garantie. De plus, des frais de mainlevée s’appliquent si vous souhaitez rembourser votre crédit de façon anticipée !

L’hypothèque est un acte notarial : pour être valable, elle doit donc obligatoirement être souscrite devant un notaire qui devra ensuite l’enregistrer et la publier au Service de Publicité Foncière, ce qui la rend plus compliquée à mettre en place qu’une caution.

Cet enregistrement doit contenir les informations suivantes, sous peine de ne pas être accepté :

• Le montant garanti par l’hypothèque, intérêts compris ;
• Le délai de remboursement prévu ;
• La nature du bien hypothéqué.

La levée d’hypothèque est tout simplement un acte juridique qui atteste que la banque a bien été remboursée de la totalité du capital emprunté, et que par conséquent, le bien ne peut plus être saisi. On dit alors que le bien n’est plus hypothéqué.

La levée de l’hypothèque intervient automatiquement un an après la fin du remboursement du crédit, sans frais ni formalités. Bien évidemment, le bien ne peut plus être saisi pendant cette année supplémentaire puisque la banque a déjà été remboursée.

En revanche, si vous souhaitez faire lever votre hypothèque dans le but de revendre votre bien avant la fin de votre crédit, ou si vous remboursez ce dernier par anticipation, vous devrez vous acquitter de formalités et de frais supplémentaires.

Comment savoir qu’une hypothèque a été levée ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier, mais vous voulez d’abord vous assurer que l’hypothèque dont il faisait l’objet a bien été levée ? Comme l’hypothèque est un acte juridique, deux choix s’offrent à vous :

• Contacter un notaire : il pourra alors se renseigner auprès du service de la publicité foncière, mais vous devrez vous acquitter de frais de notaire ;
• Interroger directement le département de la publicité foncière du département dans lequel se situe le bien que vous souhaitez acheter.

Une hypothèque a bien évidemment un coût, puisque cette garantie est un acte notarial : il est impératif de passer par un notaire pour en souscrire une ! Pour calculer le coût de votre hypothèque, vous devrez prendre en compte différents frais de garantie :

• Les frais de notaire, ou émoluments (TTC) ;
• La contribution à la sécurité immobilière, qui représente en moyenne 0,05 % du montant du prêt ;
• La taxe sur la publicité foncière, soit 0,75 % environ du montant de votre emprunt ;
• Les différents émoluments de formalités et débours : inscription de l’hypothèque, rédaction du dossier, etc. ;
• Les éventuels frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du crédit.

Pour vous rendre compte du prix d’une hypothèque, vous pouvez utiliser le simulateur de frais de l’ANIL. Voici également un tableau répertoriant le coût initial de la garantie, les éventuels frais de mainlevée ainsi que le coût final de l’hypothèque selon le montant emprunté.

*Frais de mainlevée non applicables si vous menez à terme les remboursements de votre crédit, et que vous n’effectuez pas de remboursement anticipé ou que vous ne vendez pas votre bien avant le terme de l’emprunt.

Enfin, voici un tableau comparatif des frais de garantie entre la caution, l’hypothèque et le privilège prêteur de deniers. Ces frais sont calculés pour un emprunt de 200 000 €, soit le montant moyen des crédits immobiliers en France.

*Frais de mainlevée non applicables si vous menez à terme les remboursements de votre crédit, et que vous n’effectuez pas de remboursement anticipé ou que vous ne vendez pas votre bien avant le terme de l’emprunt.

Les frais de mainlevée

En souscrivant une hypothèque pour garantir votre prêt immobilier, vous devez prendre en compte le fait que vous vous exposez potentiellement à devoir payer des frais de mainlevée.

Ces frais sont appliqués par un notaire en cas de remboursement anticipé de votre prêt, de revente du bien avant la fin de votre crédit ou de rachat de votre crédit afin de lever l’hypothèque sur votre bien.

Bon à savoir : si vous comptez revendre votre bien avant la fin du remboursement de votre crédit, les frais de mainlevée seront alors automatiquement déduits du prix de vente par votre notaire.

En moyenne, on estime que les frais de mainlevée représentent 0,8 % du capital emprunté, avec une majoration de 20 % sur ce dernier. Les frais de mainlevée sont une partie non négligeable du coût d’une hypothèque, il est donc important de les prendre en compte dans vos calculs, surtout si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin de votre crédit !

Voir aussi :