Le guide du propriétaire bailleur

Pour éviter les mauvaises surprises et les loyers impayés, voici quelques points à vérifier avant de confier vos précieuses clés à votre locataire.

Le dossier de votre locataire

Selon Étienne de La Serre, Président de l'agence de gestion locative la Gestion en Ligne, que nous avons interrogé : " avant toute chose, il faudra, trouver le locataire idéal, et vous assurer de sa solvabilité. Pour sélectionner le locataire le plus digne de confiance, demandez aux candidats de constituer un solide dossier ".

Le candidat devra donc vous fournir :

• une photocopie d’une pièce d’identité en cours de validité ;
• un justificatif de situation : contrat de travail, carte d’étudiant, etc. ;
• un justificatif de domicile : quittance de loyer par exemple ;
• un justificatif de revenus : 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, etc.

Vous souhaitez que votre locataire ait un garant

Demander à votre locataire de trouver un garant en location vous permettra d'avoir une garantie financière supplémentaire sur laquelle vous pourrez vous appuyer en cas de défaut de paiement.

Le garant pourra être :

• caution simple : vous ne pourrez faire appel au garant que si les démarches réalisées auprès du locataire, pour la régularisation de son impayé, n'aboutissaient pas ;
• caution solidaire : dès le 1er loyer impayé, vous pourrez directement solliciter le garant sans avoir à effectuer de démarche auprès de votre locataire.

Un acte de cautionnement devra être remis au garant pour confirmer sa volonté de s'engager financièrement. A défaut, une clause intégrée au bail aura la même valeur juridique.

La vérification de la solvabilité du garant est primordiale. Nul besoin de se transformer en Sherlock Holmes, les documents à fournir par le garant d’une location sont listés dans le décret annexé à la Loi Alur.

La garantie Visale

Pour aider les locataires qui rencontrent des difficultés à trouver un garant et permettre aux propriétaires d'obtenir une garantie solide, Action logement propose la garantie Visale, pour les cas d’impayés de loyers ou de dégradations locatives.

Avec cette mesure Action logement vient au secours des locataires dont le dossier est parfois fragile et des propriétaires qui ont besoin d'être rassurés en cas de pépin. Si votre locataire ne parvient pas à payer son loyer ou ses charges, vous serez directement réglé par cet organisme garant en location.

Pour en bénéficier, le locataire devra remplir l'une des conditions suivantes :

• avoir entre 18 et 31 ans ;
• s'il a plus de 30 ans, il doit : être salarié du secteur privé, rentrer dans le logement dans les 6 mois qui suivent sa prise de fonction et ne pas avoir validé sa période d'essai, s'il est en CDI ;
• être dans un logement en intermédiation locative ;
• être éligible au bail mobilité.

Votre logement devra aussi répondre à certains critères comme :

• être la résidence principale du locataire ;
• le loyer, charges comprises, doit s'élever à 1500 € maximum en Île de France et à 1300 € maximum sur le reste du territoire ;
• être décent et respecter le Règlement Sanitaire Départemental (RSD).

L’obligation d’assurance du locataire

L'assurance habitation locataire est obligatoire. Votre locataire devra vous remettre une attestation d’assurance habitation à l'occasion :

• de la remise des clefs ;
• de la date anniversaire du bail, chaque année.

Le locataire est responsable des dommages qu'il cause pendant la location. Il doit donc s’assurer contre les risques dont il peut être tenu pour responsable. Cela concerne principalement :

• les incendies ;
• les dégâts des eaux ;
• les explosions.

Généralement, le contrat d’assurance habitation du locataire inclut une garantie recours des voisins et des tiers. Cette garantie permet d'indemniser les tiers des dégâts causés à leur logement, par un sinistre survenu dans le bien mis en location.

Si votre locataire n'assure pas ses biens mobiliers, en cas de sinistre, il devra casser sa tirelire pour remplacer les biens endommagés ou disparus.

Absence d’assurance du locataire

Votre locataire ne vous a pas remis son attestation d’assurance ?

Pas de panique ! Dans un premier temps, rapprochez vous de votre locataire pour lui demander de régulariser la situation. Sur un malentendu, il a peut être tout simplement oublié de vous fournir son attestation ou d'assurer le logement.

Si la situation perdure vous pourrez alors :

• résilier son bail de location. Selon Etienne de La Serre, Président de l'agence Gestion en Ligne, cette solution reste à la marge et peu utilisée ;
• souscrire à une assurance habitation pour le compte de votre locataire et répercuter le montant de la prime sur son loyer.

Dois-je souscrire à une assurance PNO (propriétaire non-occupant) ?

En application de la Loi Alur, tous les propriétaires non-occupant en régime de copropriété ont l'obligation de souscrire une assurance PNO comprenant à minima une garantie Responsabilité Civile.

Cette garantie permet de vous assurer contre les dommages causés à des tiers, par un sinistre survenu dans le logement mis en location, dont vous pouvez être tenu responsable.

Selon la situation, cette assurance PNO pourra intervenir en complément ou à la place de l'assurance souscrite par le locataire ou le syndic de copropriété. Il permet également de garantir votre logement lors de carence ou vacance locative, c'est-à-dire lorsque celui-ci n'est pas loué.

Chez Luko, à la différence de beaucoup d'assureurs, nous proposons des garanties supplémentaires comme l'Assistance d'urgence, l'Assistance Juridique et le relogement du locataire en cas de besoin.

Comment réaliser mon état des lieux d’entrée ?

Pour maintenir une relation de confiance avec votre locataire et dans votre intérêt mutuel, il est recommandé d'effectuer l'état de lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie sur le même document contenant pour chaque pièce les colonnes "à l'entrée du locataire" et " à la sortie du locataire".

L'état des lieux d'entrée doit décrire le logement, les équipements et notamment préciser :

• la date à laquelle le document est établi ;
• l'adresse exacte de l'habitation ;
• le nom des parties concernées (le propriétaire ainsi que le locataire) ;
• le nombre de clés remises ;
• l'état des sols, murs et plafonds.

Pensez à effectuer un relevé des compteurs d'électricité et de gaz et reporter les chiffres sur l’état des lieux.

Pendant toute la durée du contrat de location, vous avez certaines obligations à respecter envers votre locataire. Voici les éléments à connaître pour conserver des relations sereines avec votre locataire (et, qui sait, être élu propriétaire de l'année).

Charges locatives, que doit payer votre locataire ?

Si l'entretien courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire, en tant que propriétaire, vous supportez les réparations les plus importantes, comme le changement d'une chaudière.

Les charges locatives imputées à votre locataire sont définies par la loi : ce sont les “charges locatives récupérables”. Elles correspondent notamment aux dépenses liées à l'entretien des parties communes, comme :

• l'électricité ;
• les petites réparations dans le hall ;
• l'ascenseur.

Elles peuvent aussi comprendre le coût du chauffage collectif ou une partie du salaire du gardien.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, intégrée dans la taxe foncière, est également imputée au locataire. Cette taxe est réglée annuellement par le propriétaire.

Gérer l'apurement des charges

A l'appui des éléments fournis par le syndic, vous devez comparer, chaque année, les provisions payées mensuellement par votre locataire aux dépenses réelles : c’est ce qu’on appelle l’apurement des charges.

Si le montant des provisions sur charges est supérieur aux dépenses réelles, vous devrez rembourser la différence à votre locataire. Dans le cas contraire, votre locataire sera redevable du complément.

Quels travaux puis-je réaliser dans une habitation que j’ai mise en location ?

La loi vous permet de réaliser des travaux au sein du bien que vous avez mis en location sous réserve que ces travaux aient pour objectif :

• de maintenir le logement en état ;
• d’en assurer l’entretien normal ;
• d’améliorer les performances énergétiques ;
• de faire en sorte que le logement remplisse les critères de décence fixés par la loi.

Si votre locataire s'y oppose, il s’expose à une résiliation de son bail, ainsi qu’au règlement de dommages et intérêts.

Une indemnité peut être versée à votre locataire si ces travaux durent plus de 21 jours, ou s’ils rendent une partie de l’habitation inaccessible.

Si votre locataire prouve que l’habitation est devenue invivable suite à des travaux excessifs, la Loi l’autorise à résilier son bail sans préavis. Cette résiliation peut impliquer le versement de dommages et intérêts ainsi que le remboursement des loyers depuis l’assignation.

Quels travaux peut réaliser votre locataire dans votre habitation ?

Pendant la durée de son bail, votre locataire peut réaliser des petits travaux d’aménagement. Il a par exemple la possibilité de percer des trous dans les murs qu'il devra reboucher à son départ, de peindre un mur ou de changer la tapisserie.

En d’autres termes, sans votre accord, votre locataire ne peut pas repeindre en rose fuchsia un mur que vous lui avez confié blanc immaculé. Idem pour les gros travaux, comme le remplacement d’une douche par une baignoire ou l’abattement d’une cloison, et la mise aux normes du logement qui nécessite votre autorisation.

Pour la mise aux normes du logement vous avez la possibilité de :

• donner votre accord ;
• indiquer au locataire que vous souhaitez mettre en place vous-même ces travaux sous un délai d’un an ;
• refuser les travaux.

Mon locataire ne paie pas son loyer : quels recours ?

Se retrouver dans ce type de situation n'est pas confortable tant pour le propriétaire que pour le locataire. Nous vous avons préparé 3 conseils qui vous permettront, nous l'espérons, de recouvrir aux sommes impayées.

• Conseil n°1 : rapprochez vous de votre locataire pour comprendre la raison de l'impayé. Le dialogue permet bien souvent de trouver une solution à l'amiable ;
• Conseil n°2 : l'impayé n'est pas régularisé rapidement, contactez le garant ''solidaire'', ou faites jouer la garantie loyers impayés ou Visale selon ce qui avait été mis en place lors de la signature du bail. Ces différents intervenants devront régler la somme due par votre locataire. Si votre locataire perçoit des aides de la CAF, vous pouvez contacter l’organisme pour quelle vous reverse directement le montant de l'allocation logement ;
• Conseil n°3 : malgré vos démarches auprès de votre locataire et son garant, vos loyers restent impayés, il vous faudra lancer une procédure de résiliation de bail. Pour cela, votre contrat doit contenir une clause résolutoire (ce qui est le cas pour la grande majorité des contrats de location). La procédure est relativement simple, mais longue :

1. Vous devez prendre contact avec un commissaire de justice, qui présente alors à votre locataire et à son garant un commandement de payer ;
2. Le locataire dispose alors de 6 semaines pour régler son loyer. S’il est dans l’impossibilité financière de le faire, il peut :
   - s’adresser au tribunal pour demander au juge des délais de paiement ;
   - demander au fond de solidarité de logement une aide financière ponctuelle.
3. Si, au bout de 6 semaines, le locataire n’a pas réglé les sommes dues, le propriétaire peut s’adresser au juge pour obtenir l’acquisition de la clause résolutoire (résiliation du bail) ;
4. Une fois le jugement obtenu, une procédure d’expulsion peut être initiée ;
5. L’expulsion du locataire doit être réalisée par un commissaire de justice et doit remplir des critères très stricts.

Si votre contrat ne contient pas de clause résolutoire, c’est la résiliation judiciaire qui rentre en jeu. Il appartiendra au Tribunal de déterminer si la situation justifie une expulsion du locataire. Le propriétaire doit alors adresser au locataire un commandement de quitter les lieux. Après avoir reçu ce document, le locataire dispose de 2 mois pour partir ; le juge peut lui accorder un délai supplémentaire.

L'indexation des loyers

Vous avez la possibilité d'intégrer dans votre contrat de location une clause d'indexation. Cette clause vous permet de réévaluer chaque année le montant de votre loyer, en respectant un indice légal appelé l'IRL (indice de référence des loyers).

Cet indice protège les locataires d'une éventuelle hausse brutale des loyers suite à une décision unilatérale du propriétaire.

Il vous appartient de prévenir votre locataire de l'augmentation de votre loyer par l'envoi d'une lettre recommandée en lui précisant :

• le nouveau montant du loyer que vous proposer à votre locataire ;
• la base de calcul de votre nouveau loyer ;
• la date à laquelle le contrat prévoir une révision de votre loyer ;
• la date à laquelle l'augmentation de votre loyer sera effective.

Pour envisager une éventuelle hausse de votre loyer, il vous faudra prendre en compte trois éléments :

• le montant actuel du loyer ;
• l'IRL de l'année précédente au même trimestre ;
• le nouvel IRL en cours.

Zoom sur l’assurance loyer impayé, une précaution utile

La Garantie Loyer Impayé (GLI) vous permet de mettre sereinement votre bien en location, en vous protégeant contre les loyers impayés et les éventuelles dégradations causées par le locataire.

Pour que vous puissiez en bénéficier, votre locataire devra être en CDI et ne pas être en situation d'impayé, au moment de la souscription du contrat. Le loyer ne pourra pas représenter plus du tiers de ses revenus nets.

Déclarer ses revenus locatifs

Déclarer vos revenus fonciers issus du locatif n'est pas difficile dès lors que vous connaissez le statut de votre habitation. :

• vous louez un logement non meublé, votre revenu entre dans la catégorie des revenus fonciers ;
• le revenu brut généré par la location ne dépasse pas 15 000 €, c’est le régime micro-foncier qui s’applique ;
• le revenu est supérieur à ce montant, le régime réel entrera en application ;
• vous mettez en location un bien meublé, vos revenus entreront dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux. C’est aussi le cas de certains biens immobiliers spécifiques : monuments historiques, ou encore biens bénéficiant de certains régimes particuliers.

A la fin de la période d'occupation prévue par votre bail, vous pouvez décider de renouveler le contrat ou d'y mettre fin.

Le renouvellement du bail

Un bail locatif dure 3 ans minimum si vous êtes un propriétaire particulier, et 6 ans si vous êtes personne morale (SCI, association, etc.)

Si vous louez votre logement meublé, la durée du bail est d’un an (neuf mois si le locataire est étudiant).

Au bout de cette durée, le bail est tacitement reconduit, c'est-à-dire reconduit automatiquement, aux mêmes conditions, si aucune des parties ne manifeste sa volonté de le résilier.

L'augmentation du loyer au renouvellement du bail

Vous souhaitez demander à votre locataire une augmentation de loyer au moment du renouvellement du bail ?

• Si votre logement est situé hors “zone tendue”

Vous pouvez proposer à votre locataire un loyer plus élevé, à condition que votre loyer ait été jusqu’ici sous-évalué par rapport aux autres logements du voisinage.

Vous devez l'informer de cette décision au moins six mois avant la fin du bail.

Votre décision doit être motivées avec des références de logement de standing équivalent et appliquant des loyers supérieurs au vôtre. En fonction de votre zone d’habitation, il vous faudra fournir entre trois et six exemples.

Votre locataire peut accepter votre décision par écrit ou la refuser ; s’il ne répond pas dans les quatre mois après l’envoi de votre lettre, vous pouvez considérer qu’il refuse votre proposition.

• Si votre loyer est situé en zone tendue

Vous ne pouvez pas augmenter le loyer au-delà de certains plafonds et sous certaines conditions définies par le décret 2020-1818.

A l'initiative du propriétaire :

Vous ne pouvez pas demander à votre locataire de quitter votre logement en cours de contrat de bail, sauf en cas de loyer impayé.

Vous devez l'informer de votre décision par écrit et la motiver par des raisons précises :

• reprise personnelle du logement ;
• vente de l’habitation, ou encore un motif ;
• sérieux et légitime, c'est-à-dire lorsque votre locataire ne respecte pas ses obligations (impayés, trouble de voisinage, transformation du logement sans autorisation etc.).

La fin du contrat de location implique systématiquement un état des lieux :  si le logement est en bon état, vous devrez restituer l'intégralité du dépôt de garantie.

A l'initiative du locataire :

En cours de bail, les règles s'appliquant au locataire sont plus souples que celles qui vous concernent puisqu'il a la possibilité de résilier le contrat, sous réserve de respecter certaines conditions :

• votre logement n'est pas meublé, le locataire doit respecter un prévis d'un mois, quelle que soit la zone sur laquelle est situé votre logement.
• votre logement est loué meublé, votre locataire est tenu de respecter un préavis de trois mois si le logement n'est pas situé en zone tendue. Lorsque l'habitation est située en zone tendue, le préavis est réduit à un mois.

Le préavis est également réduit à un mois si votre locataire :

• perd son emploi, est muté, ou est embauché pour son premier emploi ;
• est bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé ou du revenu de solidarité active ;
• est victime de violence au sein du couple ou violence sur l'enfant vivant avec lui ;
• souhaite un changement de domicile justifié par son état de santé ;
• obtient un logement social.

Voir aussi :