Le rôle du co-emprunteur lors de l'achat immobilier

Par définition, un co-emprunteur est une personne physique qui souscrit un crédit immobilier conjointement avec un autre emprunteur. On parle alors d’un engagement réciproque et solidaire.

Les deux emprunteurs contractent un prêt en commun : ils doivent donc tous deux signer l’offre de prêt et sont tenus de rembourser leur partie du crédit contracté selon les conditions de leur contrat.

Le principe de solidarité

Lorsque vous contractez un prêt immobilier à deux, vous n’êtes pas forcément responsable de son remboursement total, c’est-à-dire que si votre conjoint ne peut plus rembourser sa partie, vous n’êtes pas forcé de prendre en charge ses mensualités. En effet, le principe de solidarité de remboursement doit être expressément mentionné dans le contrat de prêt pour s’appliquer !

Attention cependant, car cette solidarité peut également être conditionnée par votre régime matrimonial :

• Vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens : le principe de solidarité ne s’applique pas automatiquement, et chaque emprunt doit être soldé par celui qui le contracte.
• Vous êtes mariés sous le régime de la communauté universelle : vous êtes solidaire de votre conjoint. En cas de défaillance de ce dernier, la banque est également en droit de vendre vos biens personnels (acquis avant votre mariage) pour se faire rembourser.
• Vous êtes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts : votre bien immobilier est considéré comme étant un bien commun si le crédit est contracté après le mariage, vous êtes donc solidaire de votre co-emprunteur. En revanche, en cas de défaillance, la banque ne peut pas se saisir de vos biens personnels acquis avant le mariage.
• Vous êtes pacsés : de la même façon que les couples mariés, vous êtes solidaires en cas de co-emprunt.
• Vous vivez en union libre : pas de principe de solidarité pour vous, mais vous êtes tout de même tenu de rembourser vos crédits.

Y a-t-il une différence entre emprunteur et co-emprunteur ?

Aux yeux de la loi, il n’y a aucune différence entre un emprunteur et un co-emprunteur. Ils disposent des mêmes droits et obligations, et sont donc considérés comme égaux. Les deux devront donc préparer un dossier qui sera examiné par la banque, souscrire une assurance emprunteur et rembourser leurs mensualités de prêt.

Avantage et inconvénients d’emprunter à deux

Souscrire un crédit immobilier avec un co-emprunteur est un bon moyen d’augmenter votre capacité d’emprunt. Plus vos revenus cumulés sont élevés, plus vous apportez de garanties à la banque : celle-ci sera donc plus encline à vous prêter une somme plus conséquente.

De plus, en étant à deux, la banque est également rassurée quant au fait que si l’un des emprunteurs n’est plus en capacité de rembourser ses mensualités, le deuxième pourra prendre en charge le remboursement du prêt.

Si vous disposez d’un profil risqué, sans situation professionnelle stable ou avec de faibles revenus ou avec un co-emprunteur sans revenu par exemple, emprunter à deux peut également être un bon moyen de contracter un crédit à des taux plus attractifs.

En revanche, en cas de séparation qui se passe mal, être co-emprunteur peut être difficile si le contrat de prêt dispose d’une clause de solidarité. Si l’un des deux emprunteurs refuse de continuer à régler ses mensualités, l’autre devra prendre en charge la totalité du crédit. S’il ne peut pas assumer seul le remboursement, alors le bien devra être vendu pour rembourser la banque.

Lorsque l’on parle de co-emprunteur, on a tendance à penser tout d’abord à un couple contractant un crédit immobilier à deux. Et pourtant, il existe bien d’autres façons d’être co-emprunteur !

Il est tout d’abord évidemment possible d’emprunter à deux sans être mariés, en étant en concubinage ou en union libre par exemple. Mais être en couple n’est pas un prérequis pour emprunter à deux, même si ce cas de figure est préféré par la majorité des banques.

Il est possible de contracter un crédit immobilier avec un membre de sa famille, un ami ou avec n’importe quelle autre personne signant conjointement le contrat de prêt s'il est possible de justifier la situation.

Certaines conditions doivent cependant être respectées pour que le co-emprunt soit accepté. En effet, la banque examine de la même façon le dossier de l’emprunteur et du co-emprunteur, et notamment les éléments suivants :

• Votre taux d’endettement : c’est le montant de vos charges par rapport à vos revenus. Ce taux, qui détermine en grande partie le montant que vous pouvez emprunter, ne doit pas dépasser 33 %.
• Vos revenus : la stabilité du CDI est très appréciée par les banques, qui étudieront alors votre revenu annuel, mais il est également possible d’emprunter en ayant un CDD ou en étant indépendant. Dans ce cas, c’est la moyenne de vos revenus sur les trois dernières années qui sera prise en compte.
• Votre apport personnel : il doit représenter au minimum 10 % de votre emprunt afin de pouvoir couvrir les frais de notaire. Il est également possible d’augmenter votre apport pour améliorer votre dossier si vous n’êtes pas en CDI par exemple.
• Votre reste à vivre : c’est la somme qu’il vous reste une fois vos charges et vos mensualités de crédit payées.

Vous vous demandez certainement si l'assurance prêt immobilier est obligatoire. Sachez que contracter un crédit immobilier implique automatiquement de souscrire une assurance emprunteur, que vous soyez seul ou à plusieurs. En effet, si légalement l’assurance de prêt n’est pas obligatoire, aucun établissement bancaire ne vous accordera de crédit sans avoir la certitude d’être remboursé, et ce, même si vous venez à décéder. C'est donc un élément incontournable. Luko a publié pour vous un article pour tout comprendre à l'assurance emprunteur !

Dans le cas d’un co-emprunt, deux cas de figure existent quant à l’assurance de prêt :

• Vous souscrivez un contrat unique : les deux co-emprunteurs sont donc couverts par la même assurance, ce qui facilite les démarches et les indemnisations en cas de sinistre. Il est possible de moduler la couverture de chacun grâce à la quotité souscrite.
• Chaque co-emprunteur souscrit sa propre assurance : vous disposez donc de deux contrats, chacun disposant de ses propres garanties, conditions et mensualités. Cette solution est bien évidemment plus coûteuse et engendre plus de frais, mais peut être utile en cas de refus d’assurance emprunteur !

Le rôle de la quotité

La quotité d’une assurance emprunteur représente la part du prêt — en pourcentage — qui est couvert par cette assurance. Comme un crédit immobilier doit toujours être couvert à 100 %, si vous empruntez seul la quotité sera automatiquement de 100 %.

En revanche, dans le cadre d’un co-emprunt, cette quotité sera modulable. Elle devra toujours être de 100 % minimum, mais pourra être répartie entre les co-emprunteurs de façon égale (50 % / 50 %), ou déséquilibrée (30 % / 70 %, 60 % / 40 %, etc.).

Pour choisir quelle quotité attribuer à chaque co-emprunteur, nous vous recommandons de prendre en compte les revenus et l’état de santé de chacun : il est judicieux que le co-emprunteur disposant des revenus les plus élevés soit mieux couvert. Ainsi, s’il se retrouve dans l’impossibilité de rembourser sa part du crédit (en cas d’invalidité par exemple), l’autre n’aura pas à prendre en charge la totalité du crédit.

La solution la plus couvrante est d’opter une quotité de 100 % pour chaque emprunteur : ainsi, en cas de décès d’un co-emprunteur par exemple, la totalité du crédit sera prise en charge par l’assurance. Le deuxième co-emprunteur n’aura plus rien à rembourser : cette configuration est donc idéale, même si elle fait fortement augmenter le coût de l’assurance emprunteur.

Souscrire un emprunt à deux, et qui plus est en couple, est un pari sur l’avenir : nul ne sait quelle sera sa situation personnelle ou professionnelle dans 10, 15 ou 20 ans ! Il n’est donc pas rare que certains événements imprévus viennent remettre en question un projet immobilier.

En cas de séparation

Lorsque deux co-emprunteurs divorcent ou se séparent, le crédit immobilier ne disparait pas pour autant : la banque doit toujours être remboursée. Deux solutions principales existent dans ce cas de figure : la désolidarisation du prêt ou le remboursement par anticipation.

Le remboursement du crédit par anticipation

Cette solution est coûteuse, car cela nécessite bien évidemment d’avoir assez de trésorerie, et vous vous exposez à des pénalités de remboursement anticipé de prêt immobilier. Généralement, les ex-conjoints souscrivent chacun de leur côté à un nouveau prêt pour rembourser ce prêt commun, ou mettent en vente leur bien immobilier si aucun des deux ne souhaite le conserver.

La demande de désolidarisation du prêt

Si l’un des co-emprunteurs souhaite garder le bien, il peut demander à prendre en charge le prêt à lui seul et racheter la part de son ex-conjoint (on parle alors de rachat de soulte). Pour que la banque accepte le report, il devra justifier de revenus suffisants et le recours à une hypothèque ou caution pourra lui être demandé.

S’il est en couple avec une nouvelle personne, il est également envisageable de la désigner comme nouveau co-emprunteur si l’emprunteur seul ne présente pas assez de garanties.

En cas d’incapacité ou de refus de paiement

Un accident, une maladie ou une perte d’emploi peuvent venir mettre à mal le budget d’un foyer. Dans les cas non couverts par l’assurance emprunteur, il est possible que l’un des co-emprunteurs ne paie pas car il peine à rembourser sa part du crédit.

Il est alors possible de demander un échelonnement de dettes en allongeant la durée du crédit : ainsi, vous bénéficiez de mensualités plus faibles.

En revanche, dans le cas où l’un des deux co-emprunteurs refuserait sciemment de rembourser ses mensualités de prêt, un blocage du compte bancaire peut être demandé par la banque : attention donc en cas de compte commun !

L’établissement prêteur peut également effectuer une retenue sur salaire ou une saisie sur les biens du co-emprunteur défaillant pour être remboursé. Un fichage à la Banque de France ainsi qu’une déclaration d’interdit bancaire peuvent également être prononcés.

En cas de décès d’un co-emprunteur

En cas de décès de l’un des deux emprunteurs, le premier réflexe à avoir concernant le crédit immobilier est de se tourner vers son assurance de prêt. En effet, la garantie Décès du prêt immobilier est automatiquement incluse dans les contrats d’assurance emprunteur : elle peut donc être mise en œuvre pour rembourser le crédit, à hauteur de la quotité souscrite par l’emprunteur décédé.

En revanche, dans certains cas, l’assurance emprunteur ne couvre pas le décès de l’assuré : ce sont les exclusions de garanties de l'assurance de prêt immobilier, qui sont propres à chaque assureur. Le co-emprunteur survivant doit alors prendre en charge le remboursement du prêt tout seul.

En cas de démembrement de propriété

Le démembrement de propriété n’est pas à proprement parler un événement imprévu, puisqu’il se fait lors de la préparation d’une succession, lors de la rédaction d’un testament.

On parle de démembrement de propriété quand la pleine propriété d’un bien est divisée en deux parties :

• L’usufruit : l’usufruitier ne possède pas le bien, mais il peut l’occuper ou le mettre en location et percevoir des revenus locatifs ;
• La nue-propriété : le nu-propriétaire est — comme son nom l’indique — le propriétaire légal du bien et peut en disposer, mais il ne peut pas l’habiter ni le mettre en location.

Un démembrement de propriété se termine lorsque l’usufruitier décède. Dans ce cas, le nu-propriétaire redevient le propriétaire unique de son bien et peut l’occuper sans avoir à régler de frais de succession.

Si le régime matrimonial joue un grand rôle pour les co-emprunteurs dans le remboursement du crédit immobilier, il peut également être important concernant la propriété du bien en elle-même, et notamment en cas de séparation.

Acheter sous le régime de la séparation des biens

Chaque acheteur conserve son patrimoine et ses biens personnels, que ceux-ci aient été acquis avant ou pendant le mariage. En cas de séparation, vous êtes propriétaire du bien à hauteur du pourcentage que vous avez financé.

Ce pourcentage d’achat est calculé en fonction des montants remboursés par chaque acheteur, ainsi que de leur apport respectif.

Acheter sous le régime de la communauté universelle

Dans le cas d’un achat sous le régime de la communauté universelle, les biens de chaque acheteur sont considérés comme des biens communs à parts égales, qu'ils aient été acquis avant ou pendant le mariage.

Ce type de régime matrimonial est très rarement choisi, car en cas de séparation, la totalité des biens est divisée par deux, quel que soit leur acheteur initial.

Acheter sous le régime communauté de biens réduite aux acquêts ou sans contrat de mariage

Les biens acquis pendant un mariage régi par la communauté de biens réduite aux acquêts sont automatiquement considérés comme des biens communs, peu importe qui les a financés au départ.

Dans le cadre d’un achat immobilier, si l’emprunt réalisé pour financer cet achat est supérieur à 50 % du montant du bien, ce dernier est considéré comme un acquêt, c’est-à-dire un bien acquis pendant le mariage. Il est donc considéré comme un bien commun.

Acheter sous le régime de la participation aux acquêts

Dans ce type de régime matrimonial — très rarement choisi par les couples —, on observe une séparation des biens pendant le mariage. En revanche, dans le cas d’une séparation ou d’un divorce, c’est l’esprit de communauté qui prend le relais : si l’un des deux acheteurs s’est enrichi par rapport à l’autre pendant le mariage, il lui devra la moitié de son patrimoine supplémentaire.

Acheter sous le régime du PACS

Si votre PACS a été prononcé avant le 1er janvier 2007, votre régime légal est celui de l’indivision, comme pour les couples en concubinage.

En revanche, dans le cas d’un PACS conclu après le 1er janvier 2007, votre régime est celui de la séparation des biens : vous êtes propriétaire du bien immobilier à hauteur de votre apport, ou du montant financé par vos fonds propres.

Acheter en union libre / concubinage

L’achat en union libre est régi par le régime de l’indivision : chaque acheteur est propriétaire d’une part du bien immobilier définie en fonction de son apport ou des montants remboursés en cas d’emprunt.

Si cette répartition est déséquilibrée, elle doit impérativement être précisée par un notaire dans l'acte d'acquisition : dans le cas contraire, la loi suppose que l’achat s’est fait à parts égales.

Acheter avec ses parents ou un membre de sa famille

Il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier avec un membre de sa famille (un enfant ou un parent par exemple). Comme pour les couples en union libre, on parlera alors d’achat en indivision, et chaque acheteur sera propriétaire du bien à hauteur de son apport.

Il est cependant souvent plus simple de former une SCI familiale qui sera propriétaire du bien juridiquement parlant. Vous éviterez ainsi des conflits en cas de revente, que cela soit un achat avec vos parents ou un proche.

Acheter avec des amis

L’achat entre amis est rare, mais tout à fait possible ! Là encore, deux solutions sont possibles : l’achat en indivision, où chacun est propriétaire selon son apport, ou l’achat en SCI, généralement plus facilement accepté par les établissements bancaires.

Une multitude de situations peuvent amener un co-emprunteur à vouloir se retirer d’un emprunt : séparation, divorce, surendettement… Heureusement, il est possible — sous conditions — de se désolidariser d’un crédit immobilier.

Pour cela, vous devez envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception à votre établissement bancaire. Dans cette lettre de demande de désolidarisation, il est indispensable de préciser les conditions de votre crédit immobilier, votre situation, ainsi que de détailler les raisons qui vous poussent à demander votre retrait de l’emprunt.

Vous devez également faire part à la banque de votre souhait concernant le crédit : sera-t-il remboursé par anticipation ? Souhaitez-vous vendre votre bien immobilier ? Le co-emprunteur restant peut-il assumer seul les mensualités de prêt ?

Après étude de votre demande et de la situation financière de l’autre co-emprunteur, la banque pourra accepter, ou non, votre demande de désolidarisation.

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