Quelles assurances pour une SCI ?

L’assurance propriétaire non-occupant est une assurance destinée à couvrir les propriétaires de biens immobiliers lorsqu’ils n’occupent pas le logement eux-mêmes. Un propriétaire peut être non occupant parce que son logement est vacant ou loué à une autre personne.

Vous cherchez à savoir ce qu'est l'assurance PNO ? Notre expert, Vianney, se charge de vous expliquer tout ce qu'il faut savoir pour être bien couvert en cas de pépin.

Cette assurance est-elle obligatoire en SCI ?

Depuis le 1er janvier 2015, toute SCI propriétaire d'un logement en copropriété a pour obligation de souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO) comprenant à minima la garantie responsabilité civile, selon les termes de la loi Alur et ce, que le bien soit loué ou vacant.

Que couvre cette assurance ?

En plus de la garantie responsabilité civile obligatoire, l'assurance PNO comprend généralement les garanties contre les dommages immobiliers occasionnés au logement. En fonction des assureurs, elle inclut généralement la garantie dégât des eaux, la garantie incendie et explosion, la garantie événements climatiques, la garantie catastrophes naturelles et la garantie catastrophes technologiques.

Il est également possible de souscrire des options comme :

• La garantie vol et vandalisme (notamment pour les logements meublés) ;
• La garantie dommages électriques ;
• La garantie défense pénale et recours ;
• La garantie protection juridique ;
• La garantie loyers impayés ;
• La garantie bris de glace ;
• Les défauts de canalisation ;
• Les pannes de chaudière ;
• Les dégradations causées par les locataires.

Quel est le prix d'une couverture PNO ?

Le coût d'une assurance PNO s’élève en moyenne à une dizaine d'euros par mois. Certains assureurs établissent le coût de l’assurance PNO sur la base d’un pourcentage des loyers perçus sur une année.

L'assurance multirisque immeuble (MRI) est destinée à couvrir les immeubles, que ces derniers appartiennent à plusieurs propriétaires (copropriété) ou à un seul (monopropriété). Elle s’adresse ainsi aux propriétaires d’immeuble, qu’ils soient occupants ou non, et les protège contre les sinistres affectant les parties communes de l’immeuble.

Cette assurance est-elle obligatoire en SCI ?

L'assurance multirisque immeuble (MRI) n'est pas obligatoire, mais est très fortement conseillée pour les immeubles de rapport. En effet, dans ce type de situation, la SCI est l'unique propriétaire. Il n'y a donc pas de syndic de copropriété.

La MRI complète l'assurance PNO : sans cette assurance, vous risquez en effet d'avoir à assumer les conséquences financières des dégâts occasionnés dans les parties communes, et cela peut très vite chiffrer !

Que couvre l'assurance MRI ?

La MRI couvre les parties communes, c’est-à-dire le toit, les murs, les escaliers, les couloirs, les combles, les ascenseurs et les canalisations communes. Au même titre qu'une assurance PNO, la MRI comprend à minima l'assurance responsabilité civile du propriétaire de l'immeuble.

Par ailleurs, elle comporte généralement les garanties complémentaires suivantes :

• La garantie dégât des eaux ;
• La garantie incendie et explosion ;
• La garantie évènements climatiques ;
• La garantie catastrophes naturelles ;
• La garantie catastrophe technologique ;
• La garantie vol et vandalisme.

Des options couvrant les charges de copropriété impayées ou encore les aménagements extérieurs peuvent parfois être ajoutées à votre contrat.

Quel est le prix d'une couverture MRI ?

La prime de votre contrat d'assurance peut varier du simple au double. Elle est calculée au m2 en fonction de la superficie développée (inclut la largeur des murs). Sur le marché actuel, un assureur pourra vous demander entre 0,76 € TTC/m2 et 1,52 € TTC/m2.

L’assurance habitation prend en charge les dommages causés au logement à la suite d’un sinistre (incendie, vol, dégât des eaux, bris de glace, etc.) et couvre la responsabilité civile de l’assuré en cas de dommages causés à des tiers.

Dans le cas précis du gérant occupant, il est possible de souscrire deux contrats différents :

• Une assurance habitation spéciale "locataire" au nom du gérant occupant qui le protègera contre les risques locatifs en sa qualité d'occupant. Cette assurance couvrira son mobilier, ainsi que les dégâts qu'il peut causer en sa qualité d'occupant aux autres, ainsi qu'à la SCI (propriétaire du logement) ;
• En complément, une assurance PNO au nom de la SCI, car c'est elle la propriétaire du bien et non le gérant.

L’assurance PNO (obligatoire pour les propriétaires de logements situés en copropriété) permet de couvrir :

• La responsabilité de la SCI vis-à-vis de l'occupant et des tiers, en cas de sinistre relevant de la responsabilité de la SCI ;
• Les dommages immobiliers (murs, toiture, etc.) causés par des sinistres liés à une cause extérieure, comme une tempête qui endommagerait la toiture.

Grâce à ces deux assurances, votre logement sera complètement assuré et votre investissement protégé !

Cette assurance est-elle obligatoire en SCI ?

L'assurance habitation spéciale locataire est obligatoire pour tous les locataires et doit comprendre au moins la garantie risques locatifs, comme le prévoit l'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Pour justifier de sa couverture, le locataire doit remettre au bailleur une attestation d’assurance habitation chaque année.

En tant que gérant occupant du logement, vous devez répondre à cette obligation d'assurance vis-à-vis de la SCI, que vous payiez un loyer ou non.

Que couvre l'assurance habitation pour les gérants occupants en SCI ?

L'assurance du gérant occupant correspond à une assurance locataire classique qui couvre généralement le bien immobilier pour les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux), ainsi que la responsabilité civile de l’occupant via la garantie recours des voisins et des tiers.

Selon les offres, des garanties supplémentaires peuvent être incluses ou bien ajoutées en option au contrat comme :

• La garantie événements climatiques ;
• La garantie catastrophes naturelles
• La garantie catastrophes technologiques ;
• La garantie vol et vandalisme pour protéger les biens du gérant ;
• La garantie dommages électriques ;
• La garantie protection juridique ;
• L’assistance, etc.

Les garanties peuvent varier d'un assureur à un autre : vérifiez votre contrat pour vous assurer que les garanties souscrites correspondent à vos besoins.

Combien coûte l'assurance habitation pour les gérants occupants et qui paie la prime ?

Actuellement, le coût moyen d'une assurance multirisque avoisine les 20 € / mois pour un appartement et 43 € / mois pour une maison.

C'est le gérant ou l'associé occupant qui doit prendre en charge cette assurance.

Avec l’assurance PNO en complément, comptez un coût supplémentaire d’une dizaine d'euros par mois, généralement supporté par la SCI.

En tant que propriétaire occupant en SCI, une autre alternative consiste à souscrire une assurance habitation propriétaire occupant. Cela permet de garantir dans un seul et même contrat à la fois les biens mobiliers de l'occupant, l'immobilier (les murs, la toiture, etc.) et les dommages relevant de la responsabilité de l'occupant (associé/gérant occupant) et du propriétaire (la SCI).

Pour que la SCI soit bien couverte, il est nécessaire d’ajouter une clause d'agissement pour le compte de la SCI. De cette façon, la responsabilité de l'occupant et la responsabilité de la SCI seront couvertes.

L'assurance habitation pour les propriétaires occupants en SCI est-elle obligatoire ?

Tous les propriétaires de logements situés dans une copropriété doivent obligatoirement les assurer, a minima en responsabilité civile, comme le prévoit la loi Alur du 26 mars 2014. Pour les logements situés hors copropriété, l'assurance reste fortement conseillée aux propriétaires car elle est indispensable pour protéger son patrimoine.

Que couvre l'assurance habitation pour les propriétaires occupants ?

Contrairement à l'assurance multirisque habitation pour le locataire, l'assurance habitation du propriétaire occupant doit couvrir l'immobilier (les murs) et le mobilier. En plus de la garantie responsabilité civile, elle comprend généralement plusieurs garanties (dégât des eaux, incendie, événements climatiques, catastrophes naturelles, catastrophes technologiques, vol ou vandalisme, etc.), ainsi que le recours des voisins et des tiers.

Pour une garantie plus complète, des options peuvent être ajoutées, comme les dommages électriques, la protection juridique, etc.

Quel est le coût d’une assurance habitation propriétaires occupants et qui paie la prime ?

Dans le cadre d'une SCI, le contrat peut être souscrit par le gérant occupant ou par la SCI. La prime peut ainsi être payée par l'un ou l'autre. Actuellement, le coût moyen d'une assurance multirisque habitation pour un propriétaire occupant s'élève à environ 20 euros / mois pour un appartement et 43 euros / mois pour une maison.

Vous n’êtes pas tenu de souscrire un assurance pour le compte des locataires. En revanche, le locataire a l'obligation de souscrire une assurance habitation qui le couvre contre les risques locatifs (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette assurance doit au moins couvrir les dommages causés au logement par un dégât des eaux, un incendie ou une explosion.

À défaut d'assurance, vous avez la possibilité de souscrire un contrat d'assurance à sa place. Le montant de la prime est ensuite récupérable, par douzième, à chaque paiement de loyer.

Vous pouvez également majorer la prime d'assurance dans la limite de 10%, pour vous indemniser des démarches entreprises.

Pour les locations de courtes durées et saisonnières, vous pouvez aussi choisir de souscrire un contrat "pour le compte de qui il appartiendra" afin de protéger le logement contre les risques locatifs sans avoir à imposer de démarches à vos locataires. Dans ce cas et uniquement dans ce cas, le locataire n'est pas obligé d'assurer le logement. Il reste libre malgré tout de souscrire une assurance habitation de son côté, s'il le souhaite, à ses frais.

Pour assurer sa location saisonnière, le locataire dispose généralement d'une assurance villégiature qui couvre sa responsabilité civile lors de son séjour, par le biais de l'assurance habitation souscrite pour sa résidence principale. Il est conseillé de lui réclamer une attestation au moment de la signature du contrat de location.

En application de la Loi Alur, vous pouvez également souscrire une assurance pour le compte des colocataires, d'un commun accord et répercuter le montant de la cotisation dans les charges. Cela doit être précisé dans le contrat de bail.

Qu’est-ce que l’assurance de prêt ?

L’assurance de prêt, ou assurance emprunteur, vous couvre en prenant en charge le remboursement de votre crédit immobilier en cas d’imprévu comme le décès, l’invalidité permanente, l’incapacité temporaire de travail ou la perte d’emploi. Elle vous protège donc contre le risque de non-paiement des mensualités.

Cette assurance est-elle obligatoire en SCI ?

Non, l'assurance de prêt n'est pas obligatoire, que vous soyez un particulier ou une SCI. Néanmoins, la majorité des organismes de financement impose sa souscription pour vous accorder un prêt. Elle vous couvrira pour prendre tout ou une partie de vos mensualités de prêt selon vos options choisies.

Le contrat d'assurance emprunteur doit contenir à minima une garantie décès et une garantie Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA).

Des options vous seront aussi proposées comme :

• L'assurance chômage : en cas de perte d'emploi ;
• L'assurance invalidité permanente totale (IPT) : si le taux d'invalidité est supérieur à 66% ;
• L'assurance invalidité permanente partielle (IPP) : si le taux d'invalidité est compris entre 33% et 66% ;
• L'assurance incapacité temporaire totale de travail (ITT) : si la profession ne peut être exercée de manière temporaire ;
• L'assurance des maladies non objectives (MNO) : en cas de dépression, burn-out, etc.

En SCI, la quotité d’assurance pourra aussi être choisie selon les profils des associés.

L’assurance dommages-ouvrage est l’assurance qui prend en charge la réparation des dommages survenus après la réception des travaux (en cas de construction, d’extension ou de rénovation importante) et affectant la solidité d’un ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle vous couvre pendant dix ans à compter de la réception des travaux.

Dans quels cas souscrire à l'assurance dommages-ouvrage ?

L’article L. 242-1 du code des assurances stipule très précisément que lors de la construction d’un bâtiment ou lors des travaux d’agrandissement ou de rénovation, votre SCI doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage AVANT la date de début des travaux.

Si les travaux débutent sans assurance, la SCI risque jusqu'à 35 000 euros d’amende et/ou 6 mois d'emprisonnement.

Que couvre l'assurance dommages-ouvrage ?

L'assurance dommages-ouvrage couvre l’immeuble en cas de vices de construction ou de malfaçons, à partir de la date de réception des travaux, et cela, pendant 10 ans. Elle permet la prise en charge de travaux de réparation de dommages qui relèvent de la garantie décennale (fissures murales, infiltrations d’eau, défauts d’étanchéité, problèmes de fondations, etc.).

L’assurance responsabilité civile professionnelle (ou RC pro) couvre les indépendants et les employeurs lorsqu’ils causent un dommage à un tiers (client, fournisseur, voisin, locataire, etc.) dans le cadre de leur activité. Par exemple, elle peut intervenir si un consultant en informatique commet une erreur lors d’une intervention, entraînant une perte importante de données pour son client.

Cette assurance est-elle obligatoire en SCI ?

La RC Pro est obligatoire dans certains secteurs d'activités (entreprises du BTP, artisans, professions médicales, professionnels du droit, etc.) et pour certaines professions réglementées. Pour une SCI, elle n’est pas obligatoire, mais elle est vivement recommandée. En effet, si un locataire se blesse dans un immeuble géré par la SCI en raison d’un défaut d’entretien, celle-ci pourrait être tenue responsable.

Que couvre l’assurance responsabilité civile professionnelle ?

Dans le cadre de l'activité professionnelle de la SCI, la RC pro protège les tiers (clients, fournisseurs ou encore locataires de la SCI) et les couvre pour tous dommages corporels, matériels et immatériels en cas de négligence, de défaut de conseil ou de préconisations erronées, d’omissions, de faute professionnelle, mais aussi en cas de non-respect des normes.

Quel est le coût d’une assurance responsabilité civile professionnelle ?

Le prix d'une assurance RC Pro varie selon votre secteur d'activité et votre chiffre d'affaires. Comptez au minimum 100 euros l'année pour une responsabilité civile professionnelle simple. De nombreux assureurs ajoutent en option une protection juridique, moyennant une somme d’environ 100 euros supplémentaire.

L'assurance perte d'exploitation est une garantie qui vous couvre en cas de baisse de chiffre d’affaires liée à un sinistre (dégât des eaux, incendie, etc.). Sa prise en charge permet de compenser la perte de revenus durant la période d'interruption de l'activité.

Cette assurance est-elle obligatoire en SCI ?

Cette assurance n'est pas obligatoire pour les SCI mais peut être très utile. En effet, l'assurance perte d’exploitation va vous permettre de percevoir une indemnité si votre activité est perturbée, voire à l'arrêt, à la suite d'un sinistre.

Que couvre l’assurance perte d’exploitation ?

Les garanties au contrat de l'assurance perte d'exploitation prennent en charge la baisse de votre chiffre d'affaires en cas de dégât des eaux qui occasionnerait une inondation de vos locaux, d’intempéries, de catastrophes naturelles, d’incendie ou d’explosion, de dommages électriques, de bris de machine, mais aussi en cas d’actes de vandalisme, de terrorisme et de sabotage.

Quel est le coût de l’assurance perte d’exploitation ?

Impossible de vous communiquer une fourchette de prix ! En effet, le coût d'une assurance pertes d'exploitation dépend de plusieurs facteurs : la nature de votre activité, l'importance de votre matériel, de vos machines, etc. Un taux est ensuite applicable selon un coefficient lié à la durée d'interruption de votre activité.

Selon le 1er alinéa. bis) de l’article 31 du code général des impôts (CGI) et le 2° alinéa du même article, toutes les primes d'assurance supportées par la SCI sont déductibles pour leur montant réel et justifié. Il est tout de même précisé que les primes d’assurance doivent se rapporter à un immeuble dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Voir aussi :