Quelles assurances pour une SCI ?

Est-elle obligatoire en SCI ?

Depuis le 1er janvier 2015, toute SCI propriétaire d'un logement en copropriété a pour obligation de souscrire à une assurance propriétaire non-occupant (PNO) comprenant à minima la garantie "Responsabilité Civile", selon les termes de la loi Alur et ce, que le bien soit loué ou vacant.

Ce qu'elle couvre

L'assurance PNO couvre les dommages immobiliers occasionnés au logement.

En plus de la garantie responsabilité civile qui est obligatoire, l'assurance PNO comprend généralement les garanties suivantes (variables selon les assureurs) :

• la garantie dégât des eaux ;
• la garantie incendie et explosion ;
• la garantie événements climatiques ;
• la garantie catastrophes naturelles ;
• la garantie catastrophes technologiques.

Et des options peuvent être souscrites comme :

• la garantie vol et vandalisme (notamment pour les meublé)
• la garantie dommages électriques ;
• la garantie défense pénale et recours ;
• la garantie Protection Juridique ;
• la garantie loyers impayés ;
• la garantie bris de glace ;
• les défauts de canalisation ;
• les pannes de chaudière ;
• les dégradations causées par les locataires.

Le prix d'une couverture PNO

Le coût d'une assurance PNO est en moyenne d'une dizaine d'euros par mois. Chez Luko, l'assurance PNO, débute à partir de 4,90€ /mois. Vous aussi, obtenez votre prix !

Est-elle obligatoire en SCI ?

L'assurance multirisque immeuble (MRI) n'est pas obligatoire mais est très fortement conseillée pour les immeubles de rapport. En effet, dans ce type de situation, la SCI est l'unique propriétaire. Il n'y a donc pas de syndic de copropriété. La MRI complète l'assurance PNO : sans cette assurance, vous risquez en effet d'avoir à assumer les conséquences financières des dégâts occasionnés dans les parties communes, et cela peut très vite chiffrer !

Ce qu'elle couvre

La MRI couvre les parties communes, c’est-à-dire :

• le toit ;
• Les murs ;
• Les escaliers ;
• Les couloirs ;
• Les combles ;
• Les ascenseurs ;
• Les canalisations communes, etc.

Au même titre qu'une assurance PNO, la MRI comprend à minima l'assurance responsabilité civile du propriétaire de l'immeuble et comporte généralement des garanties complémentaires :

• dégât des eaux ;
• incendie et explosion ;
• évènements climatiques ;
• catastrophes naturelles ;
• catastrophe technologique ;
• vandalisme.

Des options couvrant les charges de copropriété impayées ou encore les aménagements extérieurs peuvent parfois être rajoutées à votre contrat.

Le prix d'une couverture MRI

La prime de votre contrat d'assurance peut varier du simple au double. Elle est calculée au m2 en fonction de la superficie développée (inclue la largeur des murs).

Sur le marché actuel, un assureur pourra vous demander entre 0,76 € TTC/m2 et 1,52 € TTC/m2.

Chez Luko, les premiers tarifs de l'assurance MRI sont à partir de 25,50€ / mois pour une couverture complète de votre immeuble.

Est-elle obligatoire ?

La souscription d’une assurance habitation pour les gérants occupants est obligatoire même lorsque le gérant est occupant à titre gratuit. Alors, quelle assurance habitation en SCI pour le propriétaire occupant choisir ? Dans ce cas précis, il est donc nécessaire de souscrire 2 contrats différents :

• Une assurance PNO au nom de la SCI car c'est elle la propriétaire du bien et non le gérant ;
• Une assurance habitation spéciale "locataire" au nom du gérant occupant qui couvrira les risques locatifs en sa qualité d'occupant.

Les événements couverts

L'assurance du gérant occupant correspond donc une assurance locataire classique qui couvre généralement l'occupant ainsi que le bien immobilier pour les événements suivants :

• Garantie risques locatifs : incendie, explosion, dégâts des eaux ;
• Responsabilité civile via la garantie recours des voisins et des tiers ;

Et selon les offres, des garanties supplémentaires peuvent être incluses ou bien ajoutées en option au contrat comme :

• Événements climatiques ;
• Catastrophes naturelles et technologiques ;
• Vol et vandalisme pour protéger les biens du gérant ;
• Dommages électriques ;
• Protection juridique ;
• Assistance ;
• Etc.

Les garanties peuvent varier d'un assureur à un autre : regardez bien votre contrat pour vous assurer que celles-ci correspondent à vos besoins.

Combien coûte-t-elle ?

Actuellement, le coût moyen d'une assurance multirisque avoisine les 11€ /mois pour un appartement. Pour une maison, comptez au minimum 19€ /mois. Chez Luko, l'assurance multirisque habitation vous est proposée à partir de 4€ /mois.

Le locataire a l'obligation de souscrire une assurance habitation qui le couvre contre les risques locatifs. A minima, cette assurance permet de couvrir les dommages causés au logement par un dégât des eaux ou un incendie, explosion.

En cas, de défaut d'assurance, vous avez la possibilité de souscrire un contrat d'assurance pour le compte de vos locataires. Le montant de la prime est ensuite récupérable, par douzième, à chaque paiement de loyer.

Vous pouvez également majorer la prime d'assurance dans la limite de 10%, pour vous indemniser des démarches entreprises.

Pour les locations de courtes durées et saisonnière, vous pouvez aussi choisir de souscrire un contrat "pour le compte de qui il appartiendra" afin de protéger le logement contre les risques locatifs sans avoir à imposer de démarches à vos locataires. Dans ce cas et uniquement dans ce cas, le locataire n'est pas obligé d'assurer le logement. Il reste libre malgré tout de souscrire une assurance habitation de son coté, s'il le souhaite à ses frais.

Pour assurer sa location saisonnière, le locataire dispose généralement d'une assurance villégiature qui couvre sa responsabilité civile lors de son séjour, par le biais de l'assurance habitation souscrite pour sa résidence principale. Il est conseillé de lui réclamer une attestation au moment de la signature du contrat de location.

En application de la Loi Alur, vous pouvez également souscrire une assurance pour le compte des colocataires, d'un commun accord et répercuter le montant de la cotisation dans les charges. Cela doit être précisé dans le contrat de bail.

L'assurance emprunteur est elle obligatoire ? Non l'assurance de prêt n'est pas obligatoire, que vous soyez un particulier ou une SCI. Néanmoins, la majorité des organismes de financement impose sa souscription pour vous accorder un prêt. Elle vous couvrira pour prendre tout ou une partie de vos mensualités de prêt selon vos options choisies.

Le contrat d'assurance emprunteur doit contenir à minima une garantie décès et une garantie Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA).

Des options vous seront aussi proposées comme :

• l'assurance chômage : en cas de perte d'emploi ;
• l'assurance invalidité permanente totale (IPT) : si le taux d'invalidité est supérieur à 66% ;
• l'assurance invalidité permanente partielle (IPP) : si le taux d'invalidité est compris entre 33% et 66% ;
• l'assurance incapacité temporaire totale de travail (ITT) : si la profession ne peut être exercée de manière temporaire ;
• l'assurance des maladies non objectives (MNO) : en cas de dépression, burn-out etc..

En SCI, la quotité d’assurance pourra aussi être choisie selon les profils des associés.

Dans quels cas y souscrire ?

L’article L242-1 du code des assurances stipule très précisément que lors de la construction d’un bâtiment ou lors des travaux d’agrandissement ou de rénovation, votre SCI doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage AVANT la date de début des travaux.

Si les travaux débutent sans assurance, la SCI risque jusqu'à 35 000 € d’amende et/ou 6 mois d'emprisonnement.

Ce qu'elle couvre

L'assurance dommages-ouvrage couvre l’immeuble en cas de vices de construction ou de malfaçons, à partir de la date de réception des travaux, et cela pendant 10 ans.

Est-elle obligatoire ?

Obligatoire pour toutes entreprises, l'assurance responsabilité civile professionnelle ne l'est pas pour une SCI mais est vivement recommandée.

Ce qu'elle couvre

Dans le cadre de l'activité professionnelle de la SCI, elle va ainsi protéger les tiers (clients, fournisseurs ou encore locataires de la SCI) et les couvrir pour tous dommages corporels, matériels et immatériels en cas de :

• négligence ;
• défaut de conseil et préconisations erronées ;
• omissions ;
• faute professionnelle ;
• non-respect des normes.

Le coût d'une RC pro

Le prix d'une assurance RC Pro va varier selon votre secteur d'activité et votre chiffre d'affaires. Comptez au minimum 100€ l'année pour une responsabilité civile professionnelle simple. De nombreux assureurs ajoutent en option une Protection Juridique, moyennant également une somme avoisinant les 100€.

Est-elle obligatoire ?

Cette assurance n'est pas obligatoire pour les SCI mais peut être très utile. En effet, l'assurance perte d’exploitation va vous permettre de percevoir une indemnité si à la suite d'un sinistre votre activité est perturbée voir à l'arrêt.

Ce qu'elle couvre

Les garanties au contrat de l'assurance perte d'exploitation prend en charge la baisse de votre chiffre d'affaires en cas de :

• Dégât des eaux qui occasionne une inondation de vos locaux par exemple ;
• Intempéries ;
• Catastrophes naturelles ;
• Incendie ou explosion ;
• Dommages électriques et chute de la foudre ;
• Bris de machine ;
• Actes de vandalisme, de terrorisme et de sabotage ;
• Dégâts causés par les émeutes.

Le coût d'une assurance pertes d'exploitation

Impossible de vous communiquer une fourchette de prix ! En effet, le coût d'une assurance pertes d'exploitation va dépendre de plusieurs facteurs : la nature de votre activité, l'importance de votre matériel, de vos machines, etc. Un taux est ensuite applicable selon un coefficient lié à la durée d'interruption de votre activité.

Selon le 1er alinéa. bis) de l’article 31 du code général des impôts (CGI) et le 2° alinéa du même article, toutes les primes d'assurance supportées par la SCI sont déductibles pour leur montant réel et justifié.

Il est tout de même précisé que les primes d’assurance doivent se rapporter à un immeuble dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Voir aussi :