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Par Luko
Vous êtes sur le point de prendre votre retraite ou déjà retraité et vous souhaitez emprunter pour financer un projet immobilier ? Sachez qu'il est possible d'emprunter à tout âge ! Toutefois, l'une des difficultés lorsque l'on souhaite contracter un crédit immobilier après 60 ans consiste à trouver une assurance pour garantir cet emprunt. En effet, plus les années passent et plus l'assurance de prêt immobilier devient conséquente voire dans certains cas inaccessible. Alors quelles sont les conditions pour bénéficier d'une assurance emprunteur ? Et à quel taux ? Pour répondre à ces questions, voici un point complet sur les solutions offertes aux seniors pour assurer un prêt immobilier.
Les seniors peuvent-il emprunter facilement pour un projet immobilier ?
La loi ne fixe aucune limite d'âge pour réaliser un emprunt immobilier. Contrairement à ce que l'on pense, il n'est pas plus difficile d'obtenir un prêt immobilier après 60 ans qu'à 25 ans. Pour beaucoup d'organismes bancaires, c'est même un gage de fiabilité. En effet, bien souvent les seniors disposent d'un pouvoir d'achat plus élevé que la moyenne des actifs. Ils perçoivent des revenus réguliers grâce à leur pension de retraite tout en bénéficiant de charges allégées (plus de dépenses liées à l'éducation des enfants, frais de déplacements limités, peu ou pas de crédits en cours, etc.).
La seule réelle difficulté à laquelle peut se heurter un sénior lorsqu'il souhaite emprunter pour acquérir un bien immobilier, c'est le coût de l'assurance emprunteur. Toutefois, cet élément ne doit pas être un frein dans votre projet immobilier car il peut être facilement contourné en souscrivant la bonne assurance de prêt.
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Quelle limite d'âge pour souscrire une assurance emprunteur ?
De façon générale, il faut avoir moins de 65 ans pour bénéficier de l'ensemble des garanties liées à une assurance de prêt. Cependant, il est important de différencier l'âge limite de souscription et l'âge de cessation des garanties.
L'âge de souscription
Il s'agit de l'âge limite permettant de souscrire à des garanties. Cela correspond au moment où vous signez votre offre de prêt immobilier. L'âge de souscription pour l'assurance emprunteur dépend donc du type de garanties souscrites à l'adhésion :
- La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP), la garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) ainsi que la garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) sont accessibles jusqu'à 65 ans. Toutefois, ces couvertures s'avèrent surtout utiles pour les personnes toujours en activité.
- La garantie Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) peut généralement être souscrite jusqu'à 69 ans.
- La garantie décès du prêt immobilier est accessible à tous les séniors jusqu'à 85 ans.
L'âge de cessation des garanties
Il s'agit de l'âge limite de couverture des différentes garanties souscrites via l'assurance de prêt. L'âge de cessation pour les garanties incapacité/invalidité et PTIA peut courir jusqu'à 70 ans. La garantie décès quant à elle permet d'être couvert jusqu'à 90 ans.
La délégation d'assurance, aussi pour les seniors ?
Les assurances proposées par les organismes bancaires sont généralement peu avantageuses pour les emprunteurs de plus de 65 ans : nombreuses exclusions de garanties de l'assurance emprunteur, surprimes importantes, etc. Par conséquent, la délégation d'assurance apparaît donc comme une excellente option pour les profils seniors. Elle permet de bénéficier par le biais d'une assurance extérieure de meilleures garanties à un coût moins élevé que celles proposées par l'organisme prêteur. Cette possibilité offerte par la loi Lagarde vous permet ainsi de sélectionner librement la couverture adaptée à votre situation et à vos besoins.
Dans le cas où votre banque vous oblige à souscrire son assurance emprunteur en même temps que l'offre de prêt (ce qui n'est pas autorisé), vous avez désormais la possibilité de résilier l'assurance prêt immobilier au bout de 12 mois grâce à la loi Hamon. En effet, si les garanties proposées sont identiques à celles du contrat initial, votre banque ne pourra alors pas refuser la délégation d'assurance. Sachez qu'il est également possible de résilier le contrat d'assurance emprunteur à chaque date anniversaire, ou bien à tout moment grâce à la nouvelle loi Lemoine.
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Quel taux pour une assurance emprunteur spéciale senior ?
Le taux moyen d'une assurance emprunteur pour un senior âgé de 65 ans est d'environ 0,90 % du capital restant dû dans un organisme bancaire et de 0,60 % en délégation. Il passe ensuite à environ 1,70 % via une assurance bancaire et approximativement à 0,95 % via une assurance externe pour un senior âgé de 70 ans.
Au-delà de 70 ans, les taux augmentent de façon significative et les banques deviennent de plus en plus frileuses. Il est alors préférable de vous diriger vers une assurance externe pour garantir votre prêt immobilier. Enfin, sachez qu'à partir de 85 ans, trouver une assurance emprunteur s'avère une mission quasi impossible même en délégation d'assurance.
Le taux d'endettement pourrait être très bas, l'assurance sera compliquée à mettre en place.
Voici un exemple pour un prêt de 150 000€ sur 10 ans :
Taux moyen pour l'assurance emprunteur en 2021
| Âge de souscription | Assurance groupe | Assurance externe |
|---|---|---|
60 ans | 0.80% | 0.38% |
65 ans | 1.00% | 0.62% |
70 ans | 1.80%* | 0.95% |
75 ans | - | 1.70% |
80 ans | - | 3.20% |
85 ans | - | 4.70%* |
* Couverture possible mais il faudra sûrement emprunter sur 5 ans au lieu de 10 ans
"Source : Luko"
En général, les assurances groupe ne souhaiteront plus assurer les personnes au-delà de 70 ans, alors que les assurances externes n'assureront plus à partir de 85 ans.
À quelles formalités médicales doit-on s'attendre ?
Il est communément admis que plus l'emprunteur est âgé, plus les formalités médicales exigées par l'assureur sont importantes. Bien souvent, il s'agira de remplir un questionnaire de santé d'assurance emprunteur complété par d'éventuels examens médicaux. Cela varie généralement en fonction des antécédents médicaux du souscripteur, de son âge et du montant de l'emprunt à assurer. Dans les majorités des cas, il sera nécessaire de :
- compléter un questionnaire médical ;
- réaliser un examen de santé auprès de son médecin traitant ou d'un médecin désigné par l'assureur ;
- effectuer des examens complémentaires comme des analyses biologiques ou un électrocardiogramme ;
- fournir des justificatifs en cas d'antécédents médicaux tels qu'un accident, un cancer, des problèmes cardiaques ou respiratoires (traitements suivis, compte-rendu opératoire, etc.). Besoin d'en savoir plus sur le cancer et l'assurance emprunteur, et plus généralement sur la gestion de la maladie vis-à-vis de l'assurance de prêt immobilier ? Nos articles sont là pour vous éclairer sur ces sujets.
Le délai de réponse du médecin conseil pour l'assurance emprunteur est habituellement de quelques semaines, mais il est important de tenir compte de sa variabilité dans vos démarches. Suite à la réalisation et aux résultats de ces différents examens, plusieurs issues sont possibles :
- l'assurance emprunteur est proposée aux conditions classiques ;
- l'assureur applique une surprime ;
- certaines couvertures sont exclues du contrat ;
- l'assurance refuse de garantir le prêt immobilier.
Que faire en cas de refus d'assurance ?
Plusieurs motifs peuvent justifier un refus d'assurance de prêt comme :
- l'âge de l'emprunteur ;
- un risque aggravé de santé ;
- l'exercice d'une profession à risques ;
- la pratique d'un sport extrême. Pour en savoir plus sur l'impact de la pratique d'un sport à risque sur l'assurance prêt immobilier, rendez-vous sur notre article dédié !
Si le refus d'assurance émane de l'assurance groupe de l'organisme prêteur, la meilleure solution consiste à se tourner vers une assurance indépendante. En effet, ce n'est pas parce que votre banque a refusé d'assurer votre prêt que vous ne pouvez pas prétendre à une assurance emprunteur en délégation d'assurance.
Si votre dossier a été refusé pour des raisons médicales, sachez que vous pouvez bénéficier du dispositif prévu par la convention AERAS. Cette convention signée en 2006 a été mise en place afin de faciliter l'accès à l'assurance emprunteur aux personnes présentant des risques aggravés de santé. Ainsi, le dossier de l'emprunteur peut être examiné 3 fois jusqu'à obtenir une proposition de contrat incluant au minimum une garantie PTIA.
À défaut, vous pouvez également vous diriger vers des compagnies spécialisées dans l'assurance emprunteur à destination des seniors. Notez toutefois que la surcote est souvent élevée.
Les alternatives à l'assurance emprunteur
La possibilité de se passer d'assurance dans certains cas
D'un point de vue réglementaire, l'assurance prêt immobilier n'est pas obligatoire. En effet, aucune loi n'en impose la souscription. Par conséquent, cela dépend du bon vouloir de votre banque. Il peut donc arriver que la banque accepte de vous accorder un prêt immobilier sans assurance si celle-ci vous connaît bien et vous fait confiance. La banque sera d'autant plus réceptive si votre situation financière est stable et pérenne.
Les solutions alternatives
En cas d'impossibilité de recourir à l'assurance emprunteur, il est possible de se tourner vers les sûretés réelles ou personnelles :
- l'hypothèque qui autorise l'organisme prêteur à saisir et revendre le bien aux enchères en cas de défaut de paiement ;
- la caution du prêt immobilier qui est assurée par un tiers ou un organisme financier spécialisé qui se porte garant pour l'emprunteur en cas de défaillance ;
- le nantissement qui consiste à offrir en garantie des biens dits matériels (meubles, véhicules, etc.) ou immatériels (assurance-vie, titres, actions, etc.) en cas de non remboursement.
Ces 3 garanties viennent ainsi se substituer à l'assurance de prêt immobilier en offrant la protection exigée par l'organisme prêteur.
Alors, quelle garantie choisir entre hypothèque ou caution ? Pour tout savoir des garanties pour votre prêt immobilier, référez-vous à nos articles rédigés avec soin.
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