Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Acheter un logement neuf ou ancien ? Cette question cruciale se pose souvent au moment de trouver le bien immobilier de vos rêves. Chaque solution recèle des avantages et des inconvénients que nous développons dans cet article. Suivez le guide !
Pourquoi acheter un logement ancien ?
Plus de biens disponibles
Il y a d’abord davantage de biens anciens sur le marché : il est donc plus aisé de trouver le logement qui corresponde à vos critères. Surtout si vous cherchez dans un périmètre restreint ou dans une agglomération dans laquelle le marché immobilier est tendu.
Par exemple, si vous visez une maison dans une grande ville, il est souvent plus facile de dénicher dans l’ancien. Les grandes constructions neuves étant rares, faute de foncier disponible.
Autre intérêt ? Vous avez accès à une plus grande diversité de logements sur le plan architectural. Vous goûterez également aux charmes de l’ancien si vous aimez les parquets un peu rustiques, la pierre ainsi que les grandes hauteurs sous plafond qui constituent des caractéristiques fréquentes dans l’ancien.
Enfin, il sera souvent plus facile d’acheter et de vous installer que dans du neuf. La transaction peut être très rapide et, le bien ayant déjà été habité, toutes les commodités y sont généralement déjà présentes.
Des prix de vente moins élevés
Le prix de vente dans l’ancien est plus bas que dans le neuf : en moyenne 20% de moins. Par exemple, à Paris, le prix du m2 dans l’ancien était de 11 342 euros au 1er octobre 2022 contre 12 970 euros dans le neuf.
Même chose à Lyon, où l’ancien se négocie aux alentours de 5 480 euros du m2 contre 6 499 euros du m2 dans le neuf. Ou à Marseille où un appartement ou une maison qui ne sont pas de première jeunesse se vendent à environ 3 665 euros le m2 contre 5 052 euros du m2 dans le neuf. Attention à bien vérifier les points importants lors de l'achat d'une maison dans l'ancien pour ne pas avoir trop de travaux à ajouter au prix d'achat du bien.
Ces chiffres sont donnés à titre indicatif et sont des ordres de grandeur. Ils ne constituent pas le reflet exact du marché.
Une meilleure localisation
Les biens anciens sont généralement situés en centre-ville, à proximité des transports et infrastructures. C’est surtout vrai pour les maisons urbaines, qui offrent souvent une façade qui donne sur la rue et un jardin de l’autre côté, dans un espace plus intime.
Les inconvénients à prendre en compte
Cependant, si vous décidez d’acheter dans l’ancien, quelques inconvénients sont également à garder en tête :
- Il y a un coût supplémentaire à prévoir pour d’éventuels travaux de rénovation.
- Si vous achetez un appartement dans un immeuble ancien, vérifiez le carnet d’entretien de la copropriété. Ce document liste l’ensemble des réparations et actions menées sur le bâtiment. Cela vous donnera une idée de son état général.
- SI le bien est une passoire thermique, l’isolation sera sans doute à refaire, a minima changer les portes et les fenêtres voire même effectuer des travaux plus conséquents au niveau de la toiture et des murs. Avant ces travaux, la consommation d’énergie sera donc plus élevée.
- Le bien convoité n’est pas forcément au goût du jour. Si c’est le cas, vous devrez prévoir un budget rénovation / décoration, comme refaire les peintures ou changer certains revêtements de sol comme la moquette qui s’abîme rapidement et est difficile à entretenir.
- Les frais de notaire sont également plus élevés. Ils représentent 7 à 8% du prix du bien ancien contre 2 à 3% pour l’acquisition d’un logement neuf, à condition qu’il vienne seulement de sortir de terre. La raison ? La taxe de publicité foncière est moins élevée pour les biens récents.
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Pourquoi se tourner vers un logement neuf ?
Des biens aux normes
En achetant un bien neuf, vous profitez d’une meilleure isolation thermique et phonique. En effet, toute construction neuve obéit à des normes strictes, telle que la RE 2020 en vigueur depuis le 1er janvier 2021. Ce type de bâtiment fait notamment appel aux sources d’énergie renouvelable pour la production d’eau chaude, le chauffage ou la climatisation.
Vous aurez aussi accès à des équipements modernes comme les ascenseurs, parkings souterrains et autres garages à vélo. De plus en plus on voit également fleurir des infrastructures de bien-être comme les piscines, salles de sport, parcs ou jardins partagés.
Peu de frais à prévoir
Vous n’aurez pas non plus de grosses rénovations à prévoir ni de remise aux normes avant plusieurs années. Peut-être simplement des travaux d’entretien courant, ainsi que le nettoyage de la façade dans le cas d’un logement en copropriété.
Un logement personnalisé
Il est aussi possible de vous projeter facilement dans votre logement. Par exemple, choisir les détails d’aménagement de votre futur bien comme le type de revêtement au sol, la couleur des murs ou du papier peint, l’agencement de la cuisine…
Ce type de bien neuf est souvent vendu sur plans et l’architecte ou le maître d’oeuvre vous proposent plusieurs options dans un catalogue. C’est notamment le cas des logements en VEFA - ou vente en état futur d’achèvement - dont vous faites l’acquisition avant que le bien ne soit complètement achevé.
Des garanties après la construction
Lorsque vous achetez un bien neuf, vous bénéficiez de garanties de construction :
- La garantie décennale, qui couvre des dommages importants ou vices de construction qui peuvent survenir dans les 10 ans suivant la livraison de votre logement, comme de grosses fissures sur les murs, des infiltrations d’eau dans la toiture ou les sols, ou des défauts de construction au niveau des équipements fondamentaux comme un chauffage ou une pompe à chaleur.
- La garantie dommages ouvrage, qui vous permet d’être indemnisé plus rapidement en cas de dommages ou malfaçons couverts par la garantie décennale de l’artisan.
Une fiscalité avantageuse
Lorsque vous achetez dans le neuf, la fiscalité est avantageuse. Les frais de notaire sont réduits : toutefois, cela ne concerne que les biens qui viennent d’être achevés et n’ont jamais été occupés.
Dans certaines zones, vous pouvez également bénéficier de la TVA à 5,5%. Il s’agit des zones d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Pour savoir si vous êtes concerné, utilisez le système d’information géographique de la politique de la ville. Il vous suffit de renseigner votre adresse.
Enfin, si vous achetez pour louer, vous pouvez être éligible au dispositif loi Pinel pour bénéficier de réductions d’impôts substantielles. Vous pouvez économiser jusqu’à 63 000 euros d’impôts sur 12 ans, soit 5 250 euros par an.
Attention aux délais et coûts de construction !
Sachez que la construction ou l’achat en VEFA est plus long que l’acquisition dans l’ancien, les délais de construction s'ajoutent aux délais de l'achat immobilier classique. Vous devrez attendre un peu pour devenir propriétaire. Ce qui n’est pas idéal si vous vivez une mutation professionnelle ou une naissance par exemple, qui vous oblige à emménager rapidement. Il y a d’autres inconvénients :
- Vous devez être prêt à acheter sur plans, sans savoir de manière concrète si le logement vous conviendra.
- La localisation des biens neufs peut parfois être éloignée des centres-ville et des infrastructures. C’est le cas de certains lotissements édifiés en périphérie des agglomérations ou dans de nouveaux quartiers, bâtis sur des parcelles disponibles à la campagne.
- Un montant plus élevé. Même si les frais de notaire sont réduits, le coût d’une construction neuve est supérieur à celui d’un achat ancien. Surtout si vous devez viabiliser votre terrain, ou si un raccordement ou la création d’une voie d’accès en plus sont nécessaires.
Quelles aides pour un achat immobilier ?
Que vous acquériez un logement neuf ou ancien, il existe de nombreuses aides pour financer votre projet.
Pour un logement neuf
Pour un logement neuf, vous pouvez prétendre aux aides suivantes :
- Le prêt à taux zéro ou PTZ est réservé aux acquéreurs aux revenus modestes. Par exemple pour un couple en zone A bis et A (région parisienne principalement) le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 51 800 euros.
- Les prêts aidés comme le prêt conventionné, le prêt d’accession sociale, le prêt épargne logement ou le prêt action logement ;
- Un taux de TVA réduit (5,5%) si la construction se situe dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ;
- L’aide à la primo-accession ;
- L’exonération de la taxe foncière. Il s’agit d’une dispense temporaire lors des deux années qui suivent l’achèvement du bien que vous avez acquis. Votre demande doit être adressée au plus tard 90 jours après l’achèvement des travaux.
Pour un logement ancien
Pour l’achat d’un logement ancien les aides sont moins nombreuses. Vous pouvez toujours bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5%, mais aussi du PTZ ou de l’éco-PTZ pour entamer des travaux de rénovation dans l'ancien, notamment en faveur de la rénovation énergétique. Pour être éligible au PTZ, il faut, entre autres, que les travaux représentent 25% du montant total du prêt.
Ce qu’il faut retenir
Avantages et inconvénients de l'achat dans le neuf ou dans l'ancien
| Type de logement | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
Neuf | - Meilleure isolation et confort - Frais d’entretien réduits et travaux inexistants - Nombreuses solutions de financement | - Logement plus long à obtenir, surtout en VEFA |
Ancien | - Davantage de choix de biens | - Il y a souvent des travaux à prévoir notamment pour améliorer l’isolation |
Un bien neuf conviendra à un acquéreur qui dispose d’un budget suffisant et qui n’est pas pressé par le temps. C’est le bon choix si vous souhaitez disposer d’un logement clé en main, sans vous encombrer avec des travaux ou des démarches complémentaires.
Un logement ancien sera plus adapté si vous avez un besoin d’achat pressant, notamment en agglomération ou en zone tendue, et que les travaux ne vous dérangent pas.
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