Résidence secondaire : les pièges à éviter

Comment éviter les pièges de l’investissement dans une résidence secondaire pour sa famille ou pour sa mise en location saisonnière.

    Les Français sont les champions de la résidence secondaire avec plus de 3.6 millions de biens répartis sur le territoire. Avec un prix moyen de 250 000 euros en 2021, cet investissement immobilier reste malgré tout une opération coûteuse. Voici donc les conseils de Luko pour ne pas regretter votre achat ou réaliser une mauvaise affaire.

    Ne pas précipiter son achat

    Le coup de cœur est bien évidemment le plus gros piège, même si le marché immobilier est tendu dans certaines régions. S’imaginer venir passer des vacances et des weekends dans un lieu apprécié peut sembler idyllique, mais la prudence s’impose.

    La crise sanitaire et le confinement ont poussé nombre de nos compatriotes à investir dans une résidence secondaire. Les bords de mer ont été pris d’assaut par de nouveaux propriétaires en quête d’évasion, et les prix ont suivi la même pente ascendante.

    Certains investisseurs n’ont pas forcément pris la mesure de leur engagement et des soucis éventuels que l’achat d’une résidence secondaire peut entraîner. Pour conjuguer parfaitement sérénité et achat immobilier, voici quelques recommandations pour bien acheter sa résidence secondaire.

    Avant tout, prenez le temps de vérifier certains points avant l’achat de votre maison secondaire, au même titre que vous le feriez pour une résidence principale. Surtout, ne précipitez pas votre achat.

    1. État général du bien : attention aux fissures apparentes. Vérifiez l’état de la charpente et de la couverture, l’installation électrique et le chauffage. La présence d’humidité sur les murs et les sols ou des remontées de salpêtre sont révélateurs d’un ancien dégât des eaux ou de l’absence d’un vide sanitaire. Le revêtement extérieur doit être en bon état et la maison saine. L’orientation de la maison a également son importance ainsi que l’état des portes et des fenêtres. Enfin, pensez à regarder l’état d’entretien de la clôture et des murs mitoyens.
    2. Estimez au plus juste le prix des travaux à venir, et jugez de leur urgence. Demandez des précisions sur l’ancienneté de certaines rénovations, l’âge de la chaudière ou du ballon d’eau chaude et faites-vous présenter les factures. N’hésitez pas à demander à un professionnel de vous accompagner.
    3. Faites-vous préciser les sinistres éventuels : certains dégâts des eaux ne sont pas sans conséquences et peuvent avoir atteint les fondations de la maison. Vérifiez également si un sinistre sécheresse n’a pas été déclaré, notamment si vous constatez des fissures extérieures et intérieures.
    4. Prenez rendez-vous à la mairie : vérifiez que le bien n’est pas situé en zone inondable, prenez connaissance du plan cadastral et des éventuels projets de construction proches du logement convoité. N’oubliez pas de demander si la commune a été déclarée en état de catastrophe naturelle récemment.
    5. Explorez les environs : visitez le quartier à pied, à différentes heures de la journée. Assurez-vous de la proximité des commerces, des commodités de transport pour se rendre en ville, la distance jusqu’à la plage ou les pistes de ski, les lieux de loisirs et les associations à proximité.
    6. Intéressez-vous au voisinage et à la bonne entente générale entre les résidents. Renseignez-vous sur la présence éventuelle d’un élevage d’animaux qui peut être un désagrément visuel, sonore et olfactif. Anticipez au maximum d’éventuels problèmes de voisinage, souvent difficiles à résoudre.
    7. Vérifiez les prix des autres biens du secteur : calculez le prix moyen du marché de la région à surface égale et ramenez-le au mètre carré ;
    8. Méfiez-vous d’un bien affiché à un prix inférieur à celui du marché : la raison peut être une malfaçon, un emplacement sujet à des inondations fréquentes, passage régulier de train, etc.

    Un agent immobilier peut vous seconder dans vos recherches. Choisissez une agence ayant pignon sur rue et reconnue pour son sérieux sur le secteur.

    Notre conseil : préparez vos visites en dressant une liste écrite de points à inspecter et de questions à poser. Pensez également à prendre plusieurs photos de chaque pièce sous un angle différent.

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    Bien définir son projet immobilier

    Pour bien choisir sa résidence secondaire et connaître les pièges à éviter, la priorité est de définir le but de votre projet immobilier :

    Les critères de sélection du bien et de l’investissement sont ici différents.

    Investir pour la location saisonnière

    L’emplacement géographique d’un bien mis en location saisonnière est primordial. Il doit avoir un accès facile par les transports en commun, être proche des commerces, des pistes de ski ou de la plage. Le propriétaire l’équipera en conséquence en tant que location meublée et vérifiera avec soin son état avant sa mise à disposition.

    Il privilégiera ainsi une maison ou un appartement sans travaux de rénovation majeurs, puisque le but est de mettre rapidement le logement en location et de s’assurer de sa rentabilité saisonnière.

    Choisissez une station balnéaire connue pour être assuré de louer durant toute la période estivale et en demi-saison. Tenez compte également du climat.

    Mettre sa résidence secondaire en location saisonnière et ne pas habiter à proximité peut entraîner des frais de conciergerie ou de gestion par une agence immobilière locale. Néanmoins, la location saisonnière a un avantage certain : peu ou pas d’impayés de loyer puisque le locataire le règle à son arrivée.

    Investir dans une résidence secondaire familiale

    La résidence secondaire peut également être acquise dans le but de profiter de weekends et de vacances en famille. Ici, la notion de rentabilité n’entre donc pas en jeu. Le futur propriétaire peut donc choisir un logement à rénover et s’éloigner géographiquement des lieux touristiques pour ménager son budget. Mais attention à ne pas acheter un bien trop isolé, au risque de s’ennuyer !

    Les banques financent différemment l’achat d’une résidence secondaire à usage personnel d’un logement mis en location saisonnière.

    Pensez aux futurs aménagements intérieurs. Pour limiter les frais, regardez les sites de vente de meubles d’occasion, chinez dans les brocantes et faites un tour dans votre cave ou votre grenier.

    Financer l’achat d’une résidence secondaire

    Le financement d’une résidence secondaire peut être réalisé auprès d’un organisme bancaire ou faire l’objet d’un prêt familial.

    Les exigences de la banque dépendent des crédits en cours et du reste à vivre du foyer. En règle générale, celles-ci sont identiques à celles de l’achat d’une résidence principale et prennent également en compte le taux d’endettement du foyer.

    L’investissement peut éventuellement être réalisé avec des parents ou des enfants. Acheter en famille est une bonne solution pour partager :

    • les frais de fonctionnement de la résidence secondaire (eau, électricité, impôts et taxes) ;
    • les travaux à réaliser ;
    • les mensualités du prêts à rembourser.

    L’achat de sa résidence secondaire en SCI peut également être envisagé dans le cas d’un projet de transmission de patrimoine. N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un notaire.

    Attention à la requalification d’un prêt familial en don par le service des impôts : des pénalités peuvent s’appliquer si certaines règles ne sont pas respectées.

    Ne pas sous-estimer les frais d’une résidence secondaire

    L’investissement dans une résidence secondaire implique un budget supplémentaire à intégrer dans le reste à vivre du futur propriétaire :

    • frais d’entretien (jardin, surveillance, eau, électricité, etc.) ;
    • frais de rénovation éventuels ;
    • coût de l’aménagement intérieur ;
    • assurance résidence secondaire ;
    • assurance de prêt si besoin d’un financement ;
    • frais de transport pour rejoindre la résidence secondaire ;
    • constitution d’une réserve d’argent en cas de travaux imprévus.

    Un logement en copropriété entraîne des charges de copropriété parfois lourdes, ainsi que des travaux d’entretien et de rénovation. N’hésitez pas à vous rapprocher du syndic pour connaître le montant des charges et leur répartition, sans oublier de vous faire préciser le détail des postes travaux et réparations déjà votés et ceux à prévoir.

    Bien se renseigner sur la fiscalité associée

    Occupation ponctuelle du logement

    Posséder une résidence secondaire entraîne certaines taxes et impôts :

    • La taxe d’habitation ;
    • La taxe foncière ;
    • Les impôts locaux : taxe d’enlèvement des ordures ménagères et taxe sur les logements vacants par exemple.

    Ceux-ci s’appliquent même si le logement n’est occupé que quelques mois par an. Pensez donc à intégrer ces dépenses dans votre budget.

    Pour rappel : toute personne dont la valeur nette de patrimoine est supérieure à 1.3 million d’euros (30 % d’abattement sur la résidence principale) est soumise à l’impôt sur la fortune.

    Mise en location saisonnière

    Dans le cas de la mise en ****location meublée saisonnière non professionnelle d’un logement, les loyers perçus font l’objet d’une déclaration de revenus dite LMNP. Certaines exonérations sont possibles selon la situation personnelle et le type de logement loué.

    La déclaration en mairie de la mise en location saisonnière d’une résidence secondaire est obligatoire.

    Toujours penser à la revente

    Même si l’achat de la résidence secondaire a pour but de profiter de vacances en famille, de la retraite à venir ou de revenus complémentaires, la revente du bien doit toujours être anticipée. Nul n’est à l’abri d’un décès, d’un divorce ou d’un besoin urgent de trésorerie.

    Afin de revendre facilement un bien, il est nécessaire de :

    • privilégier un logement ayant un emplacement attractif (proximité de la plage, des pistes de ski ou d’un lieu touristique) ;
    • avoir au moins 3 chambres pour une maison ;
    • acheter un studio-cabine ou un 2 pièces bien agencé dans le cas d’une mise en location saisonnière ;
    • privilégier des charges de copropriété modérées autant que possible ;
    • être certain de l’absence de tout projet pouvant diminuer la valeur du logement (autoroute, centre de vacances, nouvelles constructions avec vis-à-vis) ;
    • effectuer l’entretien régulier de l’intérieur comme de l’extérieur (jardin compris) ;

    Dans le cas d’un logement situé en bord de mer, le propriétaire devra souvent réaliser les travaux de remise en état de l’extérieur avant sa mise en vente. Ces biens sont en effet plus sujet aux dégradations salines et marines : un budget de rénovation doit donc être prévu.

    Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.