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Par Luko
Toutes les étapes pour passer sa résidence secondaire en résidence principale
Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et vous envisagez de la mettre en vente ? Vous devez donc probablement savoir qu’en cas de revente, vous serez imposé sur le montant de la plus-value à hauteur de 36,2 %. Par conséquent, vous vous demandez s’il est possible de faire passer votre résidence secondaire en résidence principale afin d’être exonéré de cette taxe. Pour vous aider à y voir plus clair, on vous explique toutes les subtilités de ce changement, loin d’être anodin.
La résidence principale est l’habitation dans laquelle le contribuable et sa famille résident la majeure partie de l’année (au moins 8 mois par an). Cela signifie qu’un bien ayant été utilisé par son propriétaire comme résidence habituelle depuis son acquisition peut être considéré comme sa résidence principale.
Cependant, l’administration fiscale n’impose aucune durée légale d’occupation du bien. Cette appréciation est donc subjective puisque c’est l’administration qui évalue les éléments permettant de déterminer si le bien répond ou non à cette définition.
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Sachez qu’il n’est pas possible de déclarer deux résidences principales à l’administration française. Si vous souhaitez déclarer votre résidence principale et secondaire, et donc que vous possédez deux biens ; il est nécessaire de signaler lequel constitue votre résidence principale lors de votre déclaration annuelle de revenus.
Par conséquent, si vous souhaitez transformer votre résidence secondaire en résidence principale, vous devrez être en mesure de fournir des preuves pour justifier que vous occupez réellement le logement à l’année :
Le changement d’une résidence secondaire en résidence principale doit non seulement être déclaré à la DGFIP (en ligne ou par courrier), mais également à la Sécurité sociale, à votre banque ainsi qu’à votre assurance habitation car les garanties sont différentes entre une résidence principale et une résidence secondaire.
Le propriétaire d’un logement doit s’acquitter de certaines taxes et impôts chaque année, qu’il détienne une résidence principale ou secondaire. Dans certains cas, des exonérations sont possibles.
Suite à la réforme entreprise par l’État, sachez qu’à partir de 2023, plus aucun foyer ne paiera de taxe d'habitation sur sa résidence principale. En revanche, cette exonération ne concerne pas les propriétaires de résidences secondaires, qui devront continuer à s’acquitter de cette taxe à l’avenir.
Signalons que certains contribuables peuvent être dispensés de cet impôt : personnes âgées de plus de 75 ans, titulaires de l’allocation aux adultes handicapés percevant des revenus modestes, bénéficiaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité.
Dans certaines communes, il est possible de bénéficier d’une exonération partielle ou complète de la taxe d’habitation pendant 3 ans suite à la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans votre résidence secondaire.
Les communes situées en zone tendue peuvent également appliquer une majoration de la taxe d’habitation aux résidences secondaires, comprise entre 5 et 60 %. Il est toutefois possible de demander une exonération de cette majoration si vous vous trouvez dans l’une de ces situations :
En tant que propriétaire d’une résidence principale et/ou d’une résidence secondaire, vous êtes redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) aussi bien pour l’une que pour l’autre (calcul identique).
Cependant, la loi prévoit dans certains cas une exonération de cet impôt pour :
Pour la résidence principale, la taxe peut être plafonnée si les revenus du propriétaire ne dépassent pas un certain seuil, et si le montant de la taxe foncière représente plus de la moitié de ses ressources.
À cela s’ajoute la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) due par tout propriétaire assujetti à la taxe foncière.
Compte tenu des différences évoquées précédemment, il peut s’avérer judicieux de faire passer sa résidence secondaire en résidence principale.
Mais l’enjeu est d’autant plus grand si vous prévoyez de mettre en vente votre résidence secondaire à court terme. En effet, si vous décidez de vendre votre résidence secondaire, vous devrez payer une taxe sur la plus-value de la vente pouvant s’élever à 36,2 % (IR à 19% et prélèvements sociaux à 17,2%), une somme non négligeable !
Pour les plus-values supérieures à 50 000€, une surtaxe peut également être appliquée. A contrario, s’il s’agit de votre résidence principale, vous serez intégralement exonéré de cette taxe.
Attention, pour que votre résidence secondaire puisse être requalifiée en résidence principale, vous devrez résider au minimum 6 mois, voire 1 an dans le logement, preuves à l’appui.
Notez cependant que vous pourrez être partiellement ou totalement exonéré de la taxe sur la plus-value en cas de revente de votre résidence secondaire si :
Pour générer un revenu complémentaire, de plus en plus de propriétaires décident de mettre leur bien en location pendant les vacances sur des plateformes type Airbnb. Selon qu’il s’agit de votre résidence principale ou secondaire, sachez que la réglementation de la location saisonnière n’est pas la même.
Dans la majorité des cas, il est possible de mettre sa résidence principale en location saisonnière jusqu’à 4 mois dans l’année, sans démarches spécifiques. Vous n’avez donc pas de déclaration à faire en mairie si la commune où se situe votre résidence ne l’exige pas.
En revanche, vous êtes tenu de déclarer aux services fiscaux les revenus générés par la location dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels.
Vous êtes autorisé à louer votre résidence secondaire à une clientèle de passage pour une durée fixée à 90 jours maximum par locataire. Cependant, avant de mettre sa résidence secondaire en location saisonnière, il est indispensable d’accomplir certaines formalités réglementaires :
Les sommes perçues dans le cadre de la location saisonnière de votre résidence secondaire doivent être déclarées aux services fiscaux. Elles sont taxées au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme pour la résidence principale.
L'assurance habitation n'est pas obligatoire pour les résidences secondaires, mais si vous louez, vous devrez assurer votre résidence secondaire pour couvrir les risques liés à la lcocation.
Voir aussi :
Pour faire passer votre résidence secondaire en résidence principale, vous devez y résider de manière permanente. Cela signifie que vous devez y passer la majorité de votre temps et y avoir votre adresse fiscale.
Les avantages fiscaux sont significatifs. Cela peut notamment vous permettre d'avoir une réduction des taxes foncières, des exonérations fiscales, mais aussi vous permettre de bénéficier de services publics locaux, tels que des services de santé ou d'éducation.
Oui, cela peut être des frais de notaire pour modifier les titres de propriété, des frais d'enregistrement pour modifier votre adresse fiscale et des frais de déménagement. Vous devrez également effectuer des démarches administratives pour modifier votre domicile fiscal et vos contrats de services publics.
Directement sur le site des impôts, dans la rubrique ''biens immobiliers''. Les biens sont présents sur la déclaration et vous devrez choisir la nature de chaque bien (résidence principale, secondaire, bailleur,...)
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