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Estimer la valeur de son appartement sans se prendre la tête
Par Luko
Une maison à la campagne, un appartement en bord de plage, un chalet dans les Alpes… Acquérir une résidence secondaire est un rêve pour beaucoup de Français ! Si la majorité passe par un prêt personnel classique, saviez-vous qu’il est également possible d’acheter un bien secondaire avec une SCI ? Petit tour d’horizon des avantages et inconvénients de cette solution, et des subtilités fiscales à connaître avant de se lancer.
Les cas de résidences secondaires achetées en SCI
Une SCI (Société Civile Immobilière) a pour objectif d’acheter et d’administrer un bien immobilier avec une ou plusieurs autres personnes en passant par une entité juridique dédiée.
Ce bien est généralement une résidence principale ou un immeuble destiné à la location, mais il est tout à fait possible d’acheter une résidence secondaire avec une SCI :
- Achat en couple, pour simplifier la succession en cas de décès de l’une des deux personnes ;
- Achat en SCI familiale pour éviter l’indivision et transmettre le bien plus facilement à ses enfants ;
- Achat pour louer, et engendrer des revenus locatifs ;
- Achat entre amis, pour échapper à l’indivision et se partager la gestion d’un bien.
Aucun capital social minimum n’est requis pour créer une SCI. Toutefois, il faut impérativement qu’elle soit composée d’au moins deux personnes (morales ou physiques) : il n’est pas possible de créer une SCI tout seul.
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Les avantages de la SCI pour un achat
Pour beaucoup, créer une SCI n’est pas le premier réflexe pour acheter une résidence secondaire. Et pourtant cette solution peut présenter de nombreux avantages lorsque l’on souhaite acheter à plusieurs ! Pour vous faire une idée, voici une petite liste :
- Obtenir plus facilement un crédit immobilier: les banques sont plus enclines à accorder un prêt aux sociétés et donc aux SCI qu’aux particuliers. Acheter en SCI permet également d’augmenter son budget, puisque la société bénéficie de l’apport de plusieurs personnes.
- Transmettre plus facilement un bien de son vivant, que ce soit pour les couples souhaitant se protéger en cas de relations familiales conflictuelles, ou pour des parents souhaitant léguer leur résidence secondaire à leurs enfants (dans ce cas, ces derniers deviendront des associés de la SCI). Les démarches sont facilitées, et les frais réduits en comparaison aux frais de transmission classiques.
- Acquérir plus facilement une résidence secondaire pour les Français non résidents, grâce aux démarches simplifiées pour les SCI.
- Revendre ses parts à tout moment. La revente des parts de la SCI se fait au prorata de l’investissement effectué (ou selon les modalités de la SCI définies au préalable), et il est possible de les revendre à un autre associé ou à une personne tierce. Il n’est pas nécessaire de faire appel à un notaire, ce qui engendre donc moins de frais qu’une cession classique.
Les avantages pour l’investissement locatif
Si vous envisagez de mettre votre résidence secondaire en location, sachez que les revenus locatifs potentiels que vous pourriez percevoir entreront en compte dans le calcul de votre prêt immobilier.
En achetant un bien en SCI pour le mettre en location, vous pouvez donc bénéficier d’un taux plus avantageux ! De plus, les charges locatives peuvent être déduites du résultat imposable de la SCI, ce qui en fait une optimisation fiscale intéressante.
Si la location est uniquement saisonnière, la déduction de charges est également possible. En revanche, attention, car la location meublée régulière entraine un assujettissement à l’impôt sur les sociétés !
Les inconvénients de la SCI
Acheter sa résidence secondaire en SCI est un bon moyen de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Toutefois, la SCI comporte tout de même certains inconvénients que vous devez impérativement prendre en compte avant de vous lancer !
Selon votre situation, ces inconvénients peuvent remettre en question l’intégralité de votre projet.
Une lourdeur administrative
Pour commencer, même si la SCI est relativement simple à créer, elle entraine des démarches administratives assez lourdes, tant pour sa création que pour sa gestion. Il est indispensable de bien rédiger les statuts de chacun des associés, et choisir un ou plusieurs gérants.
Attention, toute modification des statuts de la SCI peut avoir de lourdes conséquences ! Renseignez-vous auprès d’un professionnel et faites-vous accompagner si besoin.
Par la suite, il faut également effectuer un dépôt du capital social sur un compte bancaire dédié à la SCI. Ce dépôt peut également s’effectuer auprès d’un avocat ou d’un notaire le temps de finaliser la création de votre SCI.
Un avis de constitution de société doit ensuite être publié dans un journal d’annonces légales, et comporter différentes informations : dénomination sociale de la SCI, forme juridique, identité des gérants, adresse du siège social, date de début d’activité.
Une SCI doit également impérativement être immatriculée auprès du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) afin d’obtenir un extrait Kbis, indispensable pour de nombreuses démarches administratives.
Pour finir, les associés doivent se réunir au moins une fois par an lors d’une assemblée générale.
Des coûts de création
S’il n’est pas nécessaire de faire appel à un notaire ou un avocat pour créer une SCI, les démarches de création engendrent tout de même des frais ! Pour la publication au journal d’annonces ainsi que l’immatriculation, comptez en moyenne 250 €.
La rédaction des statuts de la SCI peut être faite gratuitement si vous la faites vous-même, mais sera facturée si vous vous faites accompagner. Une plateforme juridique vous demandera environ 200 €, quand un notaire ou un avocat factureront entre 1500 € et 2500 €.
Le capital social représente également une somme à prendre en compte dans son budget, et son dépôt fait l’objet de frais pouvant aller jusqu’à une centaine d’euros.
En cas d’apports en nature (c’est-à-dire du transfert de la propriété d’un bien en échange de parts sociales dans la SCI à la place d’un apport financier) comme un apport d’immeuble, vous devrez faire appel à un notaire, et donc supporter des frais supplémentaires.
En tant que propriétaires d’un bien, vous devrez également souscrire une assurance SCI adaptée à vos besoins !
La responsabilité indéfinie des associés
Dans une SCI, la responsabilité des associés est dite « indéfinie et illimitée ». Cela signifie que si des dettes sont contractées, l’ensemble des associés doivent les payer puisqu’il n’y a pas de limite de responsabilité.
Contrairement à une SARL ou une SAS, les associés d’une SCI engagent leur patrimoine personnel.
En revanche, il n’existe pas de clause de solidarité pour les SCI. Chaque associé doit rembourser les dettes éventuelles au prorata de son apport au capital social (et donc des parts de la SCI qu’il détient), mais un créancier ne peut en aucun cas attaquer un seul associé et exiger qu’il rembourse la dette dans son intégralité.
Le régime d’impôts
Si acheter en SCI a de nombreux avantages par rapport à un emprunt personnel classique, la fiscalité associée est un peu plus complexe. On distingue deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu, et l’impôt sur les sociétés.
En cas de revente du bien, les associés devront également régler un impôt sur les plus-values réalisées.
SCI avec impôts sur le revenu
Lorsque le bien est mis à disposition gratuitement à l’un des associés pour un usage d’habitation, et qu’aucun revenu n’est perçu par la SCI ni par les associés, il suffit de remplir la déclaration 2072-S-SD lors de la création de la société.
Par la suite, aucun impôt sur le revenu lié à la SCI ne sera à déclarer par les associés. En contrepartie, il ne sera pas possible de déduire des charges (frais d’entretien, travaux, taxe foncière, etc.).
Ce cas est très rare, mais dans le cas où le gérant de la SCI est rémunéré pour son mandat, cette rémunération est à déclarer au titre de l’impôt sur le revenu.
En revanche, si la SCI perçoit des revenus locatifs, même pour une très courte période de l’année, chaque associé doit déclarer les revenus mobiliers perçus correspondant au prorata des parts de la SCI qu’il détient.
L’administration tolère qu’une SCI reste à l’impôt sur le revenu si les revenus locatifs ne dépassent pas 10 % du montant du résultat total. Au delà, il faudra opter pour l’impôt sur les sociétés.
SCI avec impôts sur les sociétés
Lorsque le bien est mis en location meublée, que ce soit une location saisonnière ou annuelle, la SCI est automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés, qui sera réglé avec ses fonds propres.
N’oubliez pas que les charges peuvent être déduites des revenus à déclarer aux impôts sur les sociétés, et ainsi baisser la tranche d’imposition de la SCI.
Si la société ne distribue pas de dividendes aux associés, ces derniers ne seront pas imposables personnellement. En revanche, dans le cas contraire, les associés devront s’acquitter de l’impôt sur les dividendes.
Attention, une SCI avec impôts sur les sociétés doit obligatoirement déclarer des revenus, même lorsque le bien n’est pas mis en location ! Sans quoi, vous risquez une sanction financière ou un redressement fiscal par l’administration française, qui considère comme anormal pour une société le fait de ne pas percevoir de revenus.
Il est alors possible de déclarer un avantage en nature lorsqu’il y a occupation à titre gratuit, dont le montant correspond aux loyers annuels que la SCI aurait dû percevoir.
Sous le régime de l’impôt sur les sociétés, une SCI est également dans l’obligation de tenir une comptabilité commerciale.
Acheter en SCI pour usage personnel
Si la majorité des achats en SCI ont pour objectif la mise en location du logement, il est tout à fait possible d’acheter pour un usage personnel, en bénéficiant d’une optimisation fiscale de votre patrimoine !
Par exemple, il est possible pour un adulte de créer une SCI familiale et d’acheter avec ses parents pour augmenter sa capacité d’emprunt et acheter une résidence secondaire, que lui seul utilisera.
Dans ce cas, on parle d’une mise à disposition à titre gratuit du bien : un seul des associés de la SCI peut occuper le logement.
Attention, même en bénéficiant gratuitement du logement, l’associé occupant n’a aucun droit dessus et n’est pas supposé l’occuper indéfiniment. La SCI est toutefois tenue de respecter un délai de préavis de 3 à 6 mois avant de récupérer le logement si elle le souhaite.
Lorsque l'achat de votre résidence secondaire n’a pas pour but d’engendrer des revenus locatifs, mais simplement d’occuper le logement, il est fortement recommandé de faire figurer certaines mentions dans les statuts de la SCI ainsi que dans le règlement intérieur de la société :
- L’identité de l’associé qui bénéficie de la mise à disposition gratuite du bien ;
- Les charges qu’il devra assumer : l’eau, le chauffage, la taxe foncière, les taxes spécifiques, etc. ;
- Les conditions d’occupation détaillées : uniquement pour une occupation saisonnière par exemple.
S’il est décidé que la taxe foncière doit être réglée par l’associé occupant, une convention doit être rédigée et signée par tous les associés. Autrement, c’est la SCI qui doit s’acquitter de cette taxe.
L’ajout de ces mentions vous protège en cas de désaccords entre l’associé occupant et le reste de la SCI.
Pour finir, n’oubliez pas de souscrire une assurance habitation pour votre résidence secondaire. Ce n’est pas obligatoire s’il s’agit d’un logement individuel comme votre maison de campagne ou votre appartement en bord de mer, mais vous serez couvert en cas de cambriolage, d’incendie ou de dégât des eaux par exemple ! Vous pourrez quitter votre logement l'esprit tranquille !
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