Il est fondamental de disposer d'une bonne assurance sur une petite copropriété pour éviter d'avoir à prendre en charge les conséquences financières d'un sinistre. Ces dernières peuvent en effet fortement impacter votre trésorerie en raison du faible nombre de copropriétaires concernés.
On entend par petite copropriété des copropriétés de 5 lots ou moins, à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros (réforme du code de la copropriété, décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020).
Particularités des petites copropriétés
Une petite copropriété affiche quelques particularités :
- Elle connaît généralement moins de sinistres qui sont d'ailleurs bien souvent moins importants : le dégât des eaux étant le principal événement susceptible de survenir ;
- L'entité comporte un faible nombre de copropriétaires pour supporter les conséquences financières d'un sinistre. Les frais seront ainsi divisés en un petit nombre de parts. Une assurance couvrante est indispensable, sous peine que des charges exceptionnelles conséquentes ne soient appelées en cas de sinistre ;
- Le petit nombre de copropriétaires permet de changer plus facilement d'assureur.
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Quelle assurance pour un petit immeuble en copropriété ?
Une assurance obligatoire quelle que soit la taille de la copropriété
A minima, la copropriété doit souscrire une assurance responsabilité civile obligatoire (d'après la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en son article 9-1 : chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre).
Cette garantie protège les copropriétaires des dommages causés par les sinistres survenus dans les parties communes et affectant :
- des parties privatives comme, par exemple, la rupture d'une colonne montante qui inonde des appartements ;
- des tiers comme par exemple la chute d'une tuile sur un bâtiment voisin, un véhicule ou blesse un passant.
Une assurance multirisque immeuble pour une couverture optimale
Pour protéger efficacement votre petite copropriété, il est primordiale de souscrire à une couverture étendue qui comprend une garantie responsabilité civile mais aussi une garantie dommages aux biens pour protéger les parties communes, telles que les escaliers, certaines canalisations, le toit ou les locaux techniques comme la chaufferie, par exemple.
L'assurance multirisque immeuble permet la prise en charge des frais de remise en état des dégâts causés au bâtiment (ex : les conséquences d'une tempête qui endommage le toit). D'autant que le faible nombre de copropriétaires rend la facture très élevée pour chacun d'entre eux, au moment du partage des frais en fonction de leur quote-part respective.
L'assurance copropriété conseillée
L'assurance copropriété immeuble pourra être une solution adaptée si la copropriété vous appartient, au sein d'un immeuble entier.
Pour avoir une couverture la plus souple possible, nous vous conseillons de vous renseigner sur la présence :
- d'une responsabilité civile des copropriétaires et du syndic bénévole ;
- des garanties dommages aux biens : dégât des eaux, incendie et explosion, événements climatiques (dont les catastrophes naturelles), effondrement du bâtiment, vandalisme et graffiti ;
- d'une protection contre les catastrophes technologiques, le terrorisme, les impayés de charges de copropriété, les aménagements extérieurs ou encore les panneaux photovoltaïques
Pour souscrire une assurance de copropriété, un vote doit avoir lieu en assemblée générale de copropriété à la majorité simple des personnes présentes et représentées.
Le cas du syndic bénévole
Les mêmes règles s'appliquent si le gestionnaire de l'immeuble est un syndic bénévole. A charge pour lui de demander autant de devis d'assurance de copropriété qu'il le souhaite auprès d'assureurs et de les soumettre en assemblée générale.
Les conseils pour les petites copropriétés
- Si l'immeuble est situé dans une zone où les vols et vandalismes sont nombreux, vous avez la possibilité d'installer un système de vidéosurveillance. Ce dispositif doit toutefois recueillir l'assentiment de l'ensemble des copropriétaires et certaines règles de protection de la vie privée s'appliquent, telles que le démontre la CNIL ;
- pensez à assurer la maintenance des extincteurs et autres dispositifs anti-incendie ;
- veillez à l'entretien des canalisations montantes et descendantes ainsi que de la toiture : vérification régulière de l'étanchéité et du bon fonctionnement des systèmes d'écoulement des eaux ;
- afin de toujours bénéficier du meilleur tarif avec des garanties optimales, comparez les offres d'assurance en effectuant plusieurs devis ! N'hésitez pas à mettre systématiquement le changement d'assurance à l'ordre du jour de chaque assemblée générale même si cette modification n'est pas forcément adoptée ;
- limitez vos garanties à celles dont vous avez vraiment besoin pour faire des économies. Par exemple si le bâtiment n'a pas d'aménagements extérieurs, la garantie correspondante est inutile.
Voir aussi :
Comment souscrire une assurance de copropriété ?