Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Le handicap est perçu comme un risque aggravé de santé par les établissements bancaires, ce qui entraine généralement des exclusions de garantie, des surprimes d’assurance ou même un refus de prêt total. Vous êtes reconnu comme étant handicapé, et vous souhaitez emprunter pour réaliser un achat immobilier ? Rassurez-vous, des solutions existent !
Emprunter quand on perçoit l’AAH
Si vous êtes en situation de handicap, vous percevez probablement l’AAH (Allocation Adulte Handicapé). Cette aide financière, de 956,65 € maximum, versée par l’État, est accordée selon les conditions suivantes :
- Vous êtes de nationalité française, ou étrangère en situation régulière ;
- Vous êtes âgé de 20 à 60 ans maximum ;
- Votre taux d’incapacité permanente est d’au moins 80 % pour une perception à vie, ou compris entre 50 % et 79 % pour une perception temporaire, avec une restriction substantielle et durable de l’accès à l’emploi ;
- Vos ressources sont inférieures à un certain plafond, différent selon la composition du foyer.
En clair, l’AAH est une aide pour les personnes ne pouvant pas travailler en raison de leur handicap. Bonne nouvelle, si vous en êtes bénéficiaire et que vous souhaitez demander un crédit immobilier, l’AAH est prise en compte comme un revenu.
L’avantage ? C’est une ressource financière régulière et cela est apprécié des banques, même si son montant est modeste ! Elle ne suffira pas à souscrire un prêt à elle seule, mais peut vous donner un coup de pouce dans le calcul de votre taux d’endettement.
La CAF peut également vous accorder prêt à taux zéro de 2300 € pour financer les travaux d’aménagement de votre logement. Ce prêt est accessible sans condition de ressources, mais vous devez percevoir l’AAH et avoir un taux d’invalidité supérieur à 80 % pour y avoir droit.
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Emprunter en tant que salarié handicapé
Il est tout à fait possible d’emprunter en tant que salarié handicapé, puisque vous disposez de ressources mensuelles régulières et stables. L’emprunt sera facilité si vous êtes en CDI, ou en CDD avec durée restante supérieure à 8 mois.
Si vous percevez une pension d’invalidité, vous pouvez également la déclarer comme revenus annexes, et ainsi augmenter votre capacité d’emprunt.
Attention toutefois aux conditions d’emprunt, car la banque peut appliquer une surprime sur l’assurance de prêt du fait de votre handicap. Dans ce cas, tournez-vous vers un assureur indépendant pour bénéficier de conditions plus avantageuses !
Les garanties demandées pour un prêt
En plus d’une assurance emprunteur, les établissements bancaires exigent généralement que l’emprunteur fournisse une garantie de prêt. Cette garantie a pour objectif de couvrir la banque et permettre son remboursement dans les situations où l’assurance de prêt ne peut pas intervenir.
Dans le cas d’un emprunteur ayant un handicap, la garantie de prêt est bien souvent incontournable ! Pour rassurer votre banque et solidifier votre dossier, vous pouvez donc choisir l’une des garanties suivantes :
- L’hypothèque : en cas de non-remboursement des mensualités de prêt, la banque est en droit de saisir le bien immobilier pour le revendre, et se rembourser ;
- La caution : accordée par un organisme de cautionnement comme le Crédit Logement, elle prend le relais des remboursements en cas d’impayés, puis se retourne contre l’emprunteur pour être remboursée.
- Le privilège prêteur de deniers : avec un fonctionnement similaire à l’hypothèque, le PPD est plus avantageux, car moins coûteux. Cette garantie est cependant réservée au financement d’un bien ancien.
Dans certains cas, la garantie à souscrire sera imposée par la banque.
L’assurance prêt immobilier
Pour obtenir un prêt, il est indispensable de souscrire une assurance emprunteur. Cette assurance a pour rôle de rembourser la banque à votre place en cas de défaillance suite à une maladie, un accident de travail ou après votre décès par exemple.
Pour calculer le montant de vos cotisations, les assureurs vous demanderont généralement de remplir un questionnaire de santé. En fonction de vos réponses et de votre état de santé, l’assureur décidera alors de vous couvrir ou non.
Bon à savoir : grâce à la loi Lemoine, le questionnaire de santé est supprimé pour tous les prêts de moins de 200 000 € arrivant à échéance avant les 60 ans de l’emprunteur.
Il est important de donner des informations fiables et précise, et de ne pas mentir sur le questionnaire de santé. En étant totalement transparent, vous pourrez bénéficier d’un contrat personnalisé en fonction de votre profil !
Plus important encore, les omissions volontaires sont considérées comme des fraudes : si votre assurance découvre que vous avez menti, elle peut résilier votre contrat et ainsi mettre en danger la souscription de votre prêt.
Si vous êtes en situation de handicap, votre profil peut parfois faire peur aux compagnies d’assurance, qui appliqueront alors une surprime ou des exclusions de garantie à votre contrat. Dans certains cas, vous pourriez même faire face à un refus d’assurance de prêt.
Dans l’idéal, demandez donc plusieurs devis à des assureurs différents afin de faire jouer la concurrence ! Si vous avez déjà souscrit un contrat, vous êtes en droit de faire une délégation d’assurance à tout moment si vous trouvez plus avantageux ailleurs.
Se faire aider par la convention AERAS
Si malgré tous vos efforts, les banques ou les compagnies d’assurance refusent de couvrir votre prêt, il vous reste une dernière carte à jouer : faire appel à la convention AERAS.
Cette convention permet aux emprunteurs ayant un profil à risque de voir leur dossier examiné jusqu’à 3 fois pour obtenir une assurance de prêt immobilier, avec a minima la garantie PTIA.
Pour en bénéficier, vous devez respecter trois conditions :
- Votre prêt doit arriver à échéance avant vos 71 ans ;
- Son montant ne doit pas dépasser 320 000 € ;
- Vous êtes reconnu comme étant handicapé.
Après un premier refus d’assurance, vous devrez remplir un questionnaire médical plus détaillé, et fournir tous les documents concernant votre handicap (bilan, compte-rendu d’hospitalisation, etc.). Des examens médicaux supplémentaires peuvent vous être demandés.
Suite à ce nouveau questionnaire, votre assureur choisira de vous couvrir avec une surprime et / ou des exclusions de garantie, ou refusera votre demande une nouvelle fois.
Après ce deuxième refus, des experts médicaux dédiés du BCAC (Bureau Commun d’Assurances Collectives) retravailleront votre dossier et négocieront un contrat avec des garanties minimales, ainsi que des surprimes.
Si l’assureur refuse de vous couvrir une troisième fois, sa décision doit obligatoirement être argumentée et son refus ne peut pas avoir pour seule raison votre handicap sous peine d’être accusé de discrimination.
Obtenir un prêt en bref
Pour résumer, voici nos conseils pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt si vous êtes en situation de handicap :
- Mettez en avant des revenus réguliers et stables. Vous pouvez également démontrer votre capacité d’épargne — et donc la bonne gestion de votre budget — en mettant de côté une certaine somme tous les mois ;
- Contractez un crédit avec un co-emprunteur ayant une bonne situation (pas de soucis de santé, CDI, revenus suffisants) pour vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt ou présenter un meilleur dossier ;
- Présentez une garantie de prêt à la banque, car l’assurance emprunteur n’est pas toujours suffisante. Vous pouvez opter pour une hypothèque, une caution (par un organisme ou via un proche) ou encore un privilège prêteur de deniers.
- Ne mentez pas sur votre questionnaire de santé: soyez transparent et exhaustif. En cas de besoin, demandez à votre médecin traitant de vous aider à le remplir. Une fausse déclaration volontaire peut vous coûter très cher : jusqu’à 5 ans de prison et 375 000 € d’amende !
- En dernier recours, faites appel à la convention AERAS pour pouvoir souscrire une assurance de prêt comportant au minimum la garantie PTIA.
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