Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Réutiliser son hypothèque pour garantir un nouveau crédit alors que le premier n’est pas encore remboursé, c’est possible avec l’hypothèque rechargeable ! Même si ce dispositif a été supprimé en 2014, les hypothèques rechargeables souscrites en amont sont toujours valables. On vous explique son fonctionnement, et les points auxquels faire attention pour éviter le surendettement.
Mode de fonctionnement
Avant de vous accorder un prêt immobilier, votre banque vous demandera toujours deux choses : souscrire une assurance emprunteur et une garantie de prêt. L’hypothèque est une des garanties de prêt les plus utilisées par les emprunteurs.
Hypothéquer sa maison, cela veut tout simplement dire que vous mettez la valeur de votre bien à disposition de votre banque jusqu’au remboursement de votre crédit. Ainsi, si vous n’êtes plus en capacité de rembourser votre emprunt, la banque pourra saisir votre logement et le mettre en vente pour se rembourser.
Avec une hypothèque rechargeable, vous pouvez souscrire plusieurs emprunts et utiliser la même hypothèque comme garantie, même si votre premier emprunt n’est pas encore complètement remboursé. Une seule condition à respecter : le montant cumulé de tous vos crédits utilisant la même hypothèque ne doit pas dépasser le montant emprunté pour votre crédit originel.
Prenons un exemple : vous contractez un emprunt immobilier de 250 000 €, pour lequel vous souscrivez une hypothèque. Plusieurs années passent, et vous avez désormais remboursé 25 000 € de votre crédit.
Avec une hypothèque rechargeable, vous êtes en droit de souscrire un nouveau crédit de 25 000 € en utilisant cette même hypothèque, pour financer l’achat d’un nouveau véhicule ou faire des travaux dans votre logement par exemple !
La possibilité de recharger votre hypothèque doit cependant être prévue dès le départ, avec une clause spécifique inscrite dans votre contrat d’hypothèque. Chaque rechargement devra par la suite faire l’objet d’une convention de rechargement — qui constitue un acte notarié et engendre donc des frais — signée entre vous et votre nouveau créancier.
Si cette clause n’a pas été incluse et que votre contrat d’hypothèque conventionnelle a été signé avant le 24 mars 2006, il est possible de faire un avenant pour que votre hypothèque devienne rechargeable. Cet avenant devra impérativement être publié au Livre foncier ou à la conservation des hypothèques pour déterminer l’ordre de priorité des différents créanciers sur votre hypothèque.
L’hypothèque rechargeable ne donne pas un « droit à crédit » : si votre profil est jugé trop risqué, l’établissement bancaire est parfaitement en droit de refuser de vous accorder un nouveau prêt.
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Qui peut en bénéficier
Avant son abrogation en 2014, l’hypothèque rechargeable était ouverte à tous les types d’emprunteurs. Que vous soyez un particulier ou un entrepreneur individuel, ou même une personne morale contractant un prêt pour son entreprise (SCI, SARL ou EURL), il était possible de souscrire une hypothèque rechargeable.
En revanche, pour en bénéficier, il est impératif d’avoir souscrit une hypothèque conventionnelle, et chaque convention de rechargement doit être faite en présence d’un notaire.
Attention, même si leur fonctionnement est semblable, le rechargement n’est possible qu’avec une hypothèque : la garantie privilège prêteurs de deniers n’y est pas éligible.
L’hypothèque rechargeable peut garantir de nombreux types de crédit, à l’exception des crédits revolving (également appelés crédits permanents ou renouvelables). Ainsi, il est possible de recharger son hypothèque pour souscrire un crédit auto, un crédit à la consommation, un prêt personnel, un prêt professionnel ou encore nouveau prêt immobilier.
Attention, il n’est pas possible de garantir un nouveau prêt dont le montant est plus élevé que celui de l’hypothèque : le rechargement se fait dans la limite du montant du prêt de départ.
Le nouveau créancier doit également obligatoirement être un établissement de crédit, mais il n’est pas nécessaire que ce soit votre banque d’origine : vous pouvez tout à fait souscrire un nouveau crédit auprès d’un autre établissement, et utiliser la même hypothèque rechargeable.
Est-ce que l’hypothèque rechargeable peut augmenter ?
Le montant de votre hypothèque est inscrit dans l’acte notarié, et ne peut en aucun cas augmenter : il ne fluctue pas en fonction de la valeur de votre maison ! De ce fait, si votre bien prend de la valeur suite à des travaux de rénovation par exemple, le montant de votre hypothèque ne changera pas : il sera toujours égal au montant initial.
Dans le cadre d’une hypothèque rechargeable, le montant disponible pour le rechargement sera toujours égal au montant initial de votre hypothèque, moins le capital restant dû de votre premier crédit. En d’autres termes, vous ne pouvez garantir un nouveau prêt avec cette hypothèque qu’à hauteur du capital déjà remboursé, jamais plus.
Le montant de l’hypothèque rechargeable ne peut donc pas augmenter, mais cette dernière peut toutefois faire baisser la valeur immobilière du bien hypothéqué. En effet, plus un bien comporte d’hypothèques, plus sa valeur se détériore.
En cas de saisie pour défaut de paiement, si le montant de la vente de votre bien est supérieur à votre dette, la banque ne pourra pas faire de bénéfices : elle prendra la part qui lui revient pour être remboursée, et vous reversera le reste. En revanche, si la vente de votre logement ne couvre pas le montant restant à rembourser à la banque, vous lui serez toujours redevable !
Avantages
L’hypothèque rechargeable est idéale pour les emprunteurs ayant des revenus modestes ou irréguliers, et donc jugés comme moins fiables par les établissements de crédit. C’est le cas pour les personnes en CDD par exemple, ou les autoentrepreneurs et freelances qui ne facturent jamais les mêmes montants chaque mois !
L’hypothèque rechargeable permet de créer une capacité d’emprunt supplémentaire, et autorise donc les emprunteurs à souscrire plusieurs crédits pour réaliser leurs projets à moindre coût. Dans la majorité des cas, après avoir souscrit un prêt immobilier, les emprunteurs rechargent leur hypothèque pour contracter un crédit auto ou un crédit à la consommation.
Autre avantage : puisque le coût de l'hypothèque initiale a déjà été réglé (frais notariés majoritairement), recharger son hypothèque pour souscrire un autre crédit est moins coûteux que de souscrire une nouvelle garantie de prêt !
Inconvénients
Si l’hypothèque rechargeable a été supprimée en 2014 par la loi Hamon, c’est parce qu’elle représentait un risque important de surendettement pour les consommateurs.
En souscrivant un nouveau crédit alors que l’emprunt initial n’est pas intégralement remboursé, l’emprunteur voit automatiquement ses mensualités et la durée de son remboursement augmenter ! En cas de revenus modestes, le reste à vivre du foyer peut rapidement être impacté et mettre l’emprunteur dans une situation difficile.
Par exemple, utiliser une hypothèque rechargeable pour financer un crédit à la consommation doit être envisagé avec prudence, car en cas de défaillance, la banque est en droit de saisir le logement hypothéqué pour se rembourser !
De plus, gardez à l’esprit qu’un bien grevé d’une ou plusieurs hypothèques perd fortement de sa valeur : si vous envisagez une revente, évitez donc l’hypothèque rechargeable pour garantir un nouveau crédit, et tournez-vous plutôt vers la caution de prêt.
Après une levée d'hypothèque, elle est considérée comme définitivement terminée, impossible donc de la recharger après cela.
Voir aussi :
