Les frais de garantie du prêt immobilier

Avant de détailler le coût et les méthodes de calcul des frais de chaque garantie de l'assurance emprunteur, il nous semble important de revenir sur le rôle d’une garantie. Les garanties du prêt immobilier, ou dispositifs de sûreté, ont pour objectif de protéger la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.

Attention à ne pas confondre la garantie du prêt immobilier avec l’assurance emprunteur : cette dernière ne vous couvre qu’en cas de décès, d’incapacité de travail ou d’invalidité partielle ou permanente.

Ainsi, si vous ne pouvez plus régler vos mensualités de prêt, mais que votre assurance ne vous prend pas en charge car votre cas relève des exclusions de garantie de l'assurance emprunteur, la banque peut toujours s’appuyer sur la garantie de votre prêt pour être remboursée.

Sa souscription est-elle obligatoire ?

Souscrire une garantie pour son prêt immobilier est en effet obligatoire ! Tous les établissements prêteurs l’exigent pour accorder un crédit immobilier, quel que soit le type de prêt, le profil de l’emprunteur ou le montant emprunté.

Il existe trois grands types de garanties pour couvrir votre crédit immobilier, chacune disposant de ses propres spécificités et de son propre mode de calcul :

• La caution de prêt immobilier : un organisme de cautionnement — une société privée ou une mutuelle pour les fonctionnaires par exemple — se porte garant pour l’emprunteur, en échange d’une rémunération. Simple à mettre en œuvre puisqu’elle ne nécessite pas l’intervention d’un notaire, c’est la solution la plus utilisée par les emprunteurs. À l’échéance du prêt immobilier, une partie des frais de la caution peuvent vous être restitués, ce qui la rend d’autant plus intéressante.
• L’hypothèque : elle se fait obligatoirement en présence d’un notaire. Son fonctionnement est simple : si vous n’êtes plus en capacité de payer vos mensualités de prêt à la banque, cette dernière peut saisir votre bien et le vendre pour se rembourser. En cas de remboursement anticipé du crédit, des frais de mainlevée d'hypothèque s’appliquent.
• Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : également appelé IPPD pour Inscription au Privilège Prêteur de Deniers, il permet à la banque d’être prioritaire sur vos autres créanciers et donc d’être remboursée en première en cas de saisie et de vente de votre bien. Le PPD ne peut être contracté qu’en présence d’un notaire, et uniquement pour couvrir les biens anciens déjà construits ou l’achat d’un terrain. Des frais de mainlevée s’appliquent également en cas de remboursement anticipé du crédit.

Bien que leur mode de fonctionnement diffère, ces trois garanties ont bien le même rôle : garantir à la banque qu’elle sera remboursée des sommes dues en cas de défaillance de l’emprunteur.

Le montant des frais de garantie d’un crédit immobilier dépend entièrement de la garantie choisie : caution, hypothèque ou PPD. Pour vous faire une idée plus précise des frais à prévoir, voici un tableau comparatif du coût initial — c’est-à-dire le montant à payer lors de la signature du prêt — de chaque garantie en fonction du capital emprunté.

*Hors remboursement d’une partie des frais de cautionnement à la fin du prêt. Données simulées sur le site du Crédit Logement le 22/06/2021.

**Hors frais de mainlevée éventuels. Données simulées sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement le 22/06/2021.*

Coût final moyen pour un prêt de 200 000 €

Pour y voir plus clair et faciliter vos comparaisons, voici un exemple concret avec un tableau comparatif pour un prêt de 200 000 €, soit le montant moyen de l’emprunt immobilier en France.

Dans ce tableau, la restitution partielle de la caution ainsi que les frais de mainlevée de l’hypothèque et du PPD sont pris en compte, afin de vous fournir le coût final de chaque garantie le plus précis possible.

*Frais de mainlevée non applicables si vous menez à terme les remboursements de votre crédit, et que vous n’effectuez pas de remboursement anticipé ou que vous ne vendez pas votre bien avant le terme de l’emprunt.

Chaque garantie dispose de son propre mode de calcul, de son propre fonctionnement et donc de ses propres frais, c’est pourquoi il est indispensable d’étudier ces trois possibilités avant de faire son choix.

Calcul des frais de cautionnement

Les frais de caution d’un crédit immobilier sont à régler auprès de l’organisme de cautionnement choisi, et sont composés de deux parties :

• Une commission, d’un montant compris entre 170 € et 620 € selon le montant de votre prêt ;
• Un versement au Fonds Mutuel de Garantie (FGM), calculé également en fonction du capital emprunté : environ 0,8 % du montant du prêt, plus 200 € forfaitaires.

Si la commission versée à l’organisme de cautionnement n’est pas remboursable, une partie du versement au FMG — jusqu’à 75 % pour le Crédit Logement — peut vous être restituée à la fin du remboursement de votre crédit.

*Données simulées sur le site du Crédit Logement le 22/06/2021.

Attention les frais de caution ne sont pas les mêmes selon l’organisme de cautionnement choisi, et tous ne remboursent pas une partie de la caution en fin de prêt ! L’exemple donné ici est celui du Crédit Logement, car c’est l’organisme de cautionnement le plus utilisé en France, mais il en existe d’autres qui peuvent vous être imposés selon votre banque :

• La SOCAMI, pour la Banque Populaire, qui reverse également une partie de la caution à la fin du remboursement du crédit.
• La SACCEF (Société d’Assurance des Crédits des Caisses d’Épargne de France), qui assure les crédits du groupe Banque Populaire Caisse d’Épargne ;
• La CAMCA, pour les crédits du Crédit Agricole et LCL ;
• La CMH, pour le Crédit Mutuel et le CIC ;
• Les mutuelles : MGEN, Mutualité Générale, ACEF et GMPA pour les fonctionnaires.

Calcul des frais d’hypothèque

Le coût d’une hypothèque d’un crédit immobilier se compose de la façon suivante :

• Émoluments ou frais de notaire TTC ;
• Taxe sur la publicité foncière : environ 0,75 % du montant du prêt ;
• Contribution à la sécurité immobilière : environ 0,05 % du montant du prêt ;
• Émoluments de formalités et débours : rédaction du dossier, inscription de l’hypothèque.

À ces différents frais, vous devrez ajouter des frais de mainlevée si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin de votre crédit, ou procéder à un remboursement anticipé. Ces frais représentent en moyenne entre 0,7 % et 0,8 % du capital emprunté.

Voici un tableau récapitulatif du coût d’une hypothèque, en prenant en compte les frais de mainlevée.

*Frais de mainlevée non applicables si vous menez à terme les remboursements de votre crédit, et que vous n’effectuez pas de remboursement anticipé ou que vous ne vendez pas votre bien avant le terme de l’emprunt.

Calcul des frais d’inscription en privilège de prêteur de deniers (PPD)

Les frais de la garantie privilège de prêteur de deniers sont les mêmes que ceux de l’hypothèque, à une exception : le PPD n’est pas soumis à la taxe sur la publicité foncière, ce qui explique son coût moins élevé (environ 0,8 % du montant du prêt, plus une somme forfaitaire de 500 €).

Pour calculer les frais d’un PPD, vous devrez donc prendre en compte uniquement les éléments suivants :

• Les émoluments du notaire ;
• La contribution à la sécurité immobilière ;
• Les émoluments de formalités et débours ;
• Les frais de mainlevée si vous souhaitez faire un remboursement anticipé.

Voici le coût final indicatif d’une garantie PPD en fonction du capital emprunté, calculé en prenant en compte les frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du crédit.

*Frais de mainlevée non applicables si vous menez à terme les remboursements de votre crédit, et que vous n’effectuez pas de remboursement anticipé ou que vous ne vendez pas votre bien avant le terme de l’emprunt.

Chaque garantie dispose d’avantages comme d’inconvénients, voici donc un petit résumé pour vous aider à bien choisir :

• La caution : c’est la garantie la plus utilisée (environ 60 % des crédits), elle est moins coûteuse car ne nécessite pas l’intervention d’un notaire, ne fait pas l’objet de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé et une partie de ses frais peut être remboursée. En cas de défaillance, votre bien n’est pas immédiatement saisi : un échelonnement de dettes peut être proposé. En revanche, la caution ne peut pas garantir les prêts aidés PAS, et son acceptation n’est pas automatique : un organisme peut tout à fait refuser votre dossier.
• L’hypothèque : elle est intéressante lorsque le bien financé n’a pas pour vocation à être revendu. En effet, si vous êtes certains de conserver ce bien au moins jusqu’à la fin de votre crédit, vous ne paierez pas de frais de mainlevée et l’hypothèque sera levée automatiquement deux ans après la fin du remboursement. En revanche, l’intervention d’un notaire est indispensable, et ses frais ne sont pas négociables.
• Le privilège prêteur de deniers : moins onéreux que l’hypothèque, le PPD peut également être une bonne solution si vous ne comptez pas revendre votre bien avant la fin de votre crédit. Attention toutefois, car le PPD ne peut couvrir que l’achat d’un bien ancien ou l’achat d’un terrain. Les biens neufs ou les biens à construire ne peuvent pas en bénéficier.

En règle générale, si vous devez choisir entre hypothèque ou caution, nous vous conseillons de privilégier la caution, car moins contraignante et moins coûteuse, surtout en cas de remboursement anticipé.

Cependant, il n’est pas rare que les banques imposent l’hypothèque comme unique garantie à souscrire, notamment pour les prêts sans apport personnel (prêt à 110 %) ou pour les travailleurs indépendants dont le profil est jugé plus risqué que les salariés.

Les frais de garantie pèsent sur le coût d’un crédit, il est donc normal de vouloir les faire baisser. Malheureusement, ce n’est pas toujours possible ! Tout d’abord, les frais d’hypothèque et de privilège de prêteur de deniers sont constitués en grande majorité de taxes et de frais de notaire : il est donc quasiment impossible de les négocier.

Concernant la caution, il est parfois possible de faire baisser les frais de garantie en faisant jouer la concurrence. Cependant, dans la réalité, il est rare de pouvoir choisir son organisme de cautionnement. De plus, sachez que vous n’aurez parfois pas le choix du type de garantie à souscrire, car la banque impose souvent ses exigences. Il est par exemple impossible de souscrire une caution pour un prêt PAS ou un prêt PTZ associé à un PAS.

Vous l’aurez compris, faire baisser les frais de garantie d’un crédit immobilier est très compliqué. Cependant, ces frais ne sont pas les seuls qui constituent le coût d’un prêt ! Il est ainsi plus facile de négocier les autres frais de son crédit, comme les frais de dossier ou l’assurance emprunteur.

Outre les frais de garantie, d’autres frais sont indissociables d’un crédit immobilier :

• Le taux du crédit immobilier en lui-même ;
• L’assurance emprunteur ;
• Les frais de dossier.

Il est indispensable de connaître tous ses frais car ils impactent directement le coût total de votre crédit. Pour comparer plusieurs offres de crédit entre elles, nous vous recommandons de vous référer au TAEG, qui est le seul indicateur incluant tous les frais inhérents à un crédit.

Le taux du crédit immobilier

C’est le taux nominal de votre crédit qui détermine le montant des intérêts bancaires que vous aurez à verser à votre établissement prêteur, en plus du remboursement du montant emprunté. Ce taux est majoritairement fixé en fonction de votre profil et du capital emprunté.

Pour comparer objectivement deux offres de crédit immobilier, ne regardez pas uniquement le taux du crédit ! Intéressez-vous plutôt au TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui regroupe l’ensemble des frais engendrés par un crédit, comme par exemple :

• Les intérêts ;
• L'assurance emprunteur ;
• Les frais de dossier ;
• Les frais de garantie ;
• Les frais de courtage.

Les banques sont dans l’obligation d’indiquer le TAEG sur la Fiche Standardisée d’Information qui vous est fournie dès la première simulation de crédit. Attention cependant, car certains établissements bancaires n’incluent pas le coût de l’assurance emprunteur dans leur TAEG.

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur n’est légalement pas obligatoire : cependant, tous les établissements bancaires l’exigent pour vous accorder un crédit immobilier. Pour calculer votre taux d’assurance crédit immobilier, l’assureur prend en compte votre âge, votre état de santé, votre profession et vos loisirs. Le coût d’une assurance de prêt ne doit donc pas être négligé, car selon votre profil il peut représenter jusqu’à un tiers du coût total de votre crédit !

Cette assurance vous couvre et prend en charge, selon les garanties souscrites, le remboursement de vos mensualités de prêt en cas de décès, de perte d’autonomie, d’incapacité de travail ou encore en cas de perte d’emploi. Ainsi, avec une assurance de prêt, la banque est certaine d’être remboursée, même si vous n’êtes plus en capacité de travailler par exemple.

Pour faire baisser le prix de votre assurance emprunteur, optez pour une délégation d’assurance : en souscrivant auprès d’un assureur indépendant et non auprès de votre banque, vous bénéficiez d’une plus grande marge de négociation et d’un contrat personnalisé selon votre profil et vos besoins.

Depuis 2017 et l’entrée en vigueur de la loi Bourquin, il était possible de changer d’assurance emprunteur une fois par an sans frais ni pénalités, à la date d’échéance du contrat. Désormais, grâce à la toute récente loi Lemoine, il est possible de résilier son assurance de prêt à tout moment, même après la première année.

Vous pouvez donc réaliser des économies très facilement en comparant plusieurs offres d’assurance de prêt dès que vous le souhaitez !

Les frais de dossier

Le montant des frais de dossier est fixé librement par chaque établissement bancaire. Ils couvrent diverses démarches : les demandes de crédit, les simulations d’offres, les propositions de rachat de crédit ou encore les renégociations d’un contrat.

Si vous disposez d’un bon profil emprunteur — c’est-à-dire plutôt jeune, en bonne santé et avec une situation professionnelle stable —, il est souvent possible de négocier le montant de vos frais de dossier, voire de les supprimer !

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