La cotitularité du bail

La cotitularité du bail de location est une situation juridique engageant chaque locataire vis à vis du bailleur. Ainsi chaque cotitulaire dispose des mêmes droits et obligations concernant le bien loué.

Ce que dit la loi

L'article 1751 du Code civil précise que dans un couple marié, chacun des époux est automatiquement locataire du logement. Cette condition est également valide même si l'un des deux époux ne figure pas sur le bail de location (logement loué par l'un des époux avant l'union). Depuis la loi Alur, le principe de cotitularité a été étendu aux couples pacsés sous réserve qu'ils en fassent la demande conjointement. L'application de cette mesure ne s'applique donc pas systématiquement aux partenaires pacsés a contrario des couples mariés.

Attention, les couples en concubinage ne sont pas concernés par cette situation. Seul celui qui a signé le bail de location est titulaire. Cela signifie que le concubin est considéré comme simple occupant, il n'a donc aucun droit concernant le logement.

Différence avec la colocation

Il est important de ne pas confondre la colocation et la cotitularité. En effet, la colocation consiste à louer une résidence principale à plusieurs locataires. Ils peuvent être signataires du bail dans sa globalité ou signataire d'un bail distinct. Le logement est donc partagé par plusieurs colocataires, chacun bénéficiant des mêmes droits et obligations vis-à-vis du propriétaire bailleur.

La cotitularité consiste quant à elle à faire figurer son conjoint (époux ou partenaire pacsé) sur un contrat de bail conclu initialement seul, de sorte à ce qu'il puisse jouir des mêmes droits. Pour effectuer ce changement, il convient d'avertir son bailleur par courrier recommandé avec avis de réception afin de bénéficier des effets de ce cadre juridique.

Les obligations du propriétaire bailleur vis-à-vis des cotitulaires

Dans le cas d'un bail en cotitularité, le propriétaire est tenu légalement d'informer les deux locataires de toute modification (augmentation du loyer, non renouvellement du bail, etc.). Si l'un des deux cotitulaires venait à quitter le logement, l'autre locataire a la possibilité de rester dans le logement jusqu'au terme du bail. Le bailleur ne peut pas s'y opposer tant que celui-ci assume ses obligations.

Que savez-vous de l'obligation de relogement du locataire en cas de vente ?

Les obligations des cotitulaires

La cotitularité implique chacun des locataires qu'il soit encore occupant ou non du logement (clause de solidarité). Ils sont donc tous deux redevables du paiement du loyer et des charges jusqu'à la fin du bail ou le cas échéant jusqu'à la résiliation du PACS ou la prononciation du divorce. Qu'ils soient mariés ou pacsés, dans les deux cas le propriétaire est autorisé à réclamer les éventuelles sommes dues à l'un ou à l'autre sans distinction. Ils doivent également conjointement notifier le souhait de mettre un terme au bail de location.

Le principe de cotitularité concerne uniquement les biens à usage d'habitation. Il s'agit obligatoirement de la résidence habituelle et principale du couple. Les locaux professionnels ou commerciaux ne rentrent donc jamais dans ce cadre juridique.

Couple marié

La cotitularité s'applique automatiquement dès lors que le couple est marié quel que soit le régime matrimonial choisi. Et ce même si le bail a été signé avant le mariage sous un seul nom. Par conséquent, chaque partie est tenue à une obligation de solidarité vis-à-vis de l'autre. Cela signifie qu'ils doivent supporter l'un et l'autre les frais relatifs au bien loué (loyer, électricité, eau, assurance, etc.). Cette obligation perdure en cas de départ de l'un des conjoints.

Si le couple souhaite résilier le bail de location, la demande de résiliation doit être notifiée conjointement par le biais d'une lettre recommandée avec AR. Elle peut aussi intervenir si les deux ex conjoints font parvenir séparément un courrier recommandé au bailleur mentionnant leur souhait de mettre un terme au contrat. Dans tous les cas, la résiliation ne pourra être effective que si elle comporte les signatures des deux cotitulaires. Luko met à votre disposition un modèle de lettre de résiliation de bail d'un logement en location.

Couple pacsé

Pour les couples pacsés, la cotitularité s'exerce :

• si le bail a été contracté par les deux partenaires dès l'entrée dans le logement ;
• si une demande conjointe d'ajout au bail a été réalisée (envoi d'une demande écrite au propriétaire) et notifiée par le bailleur.

Dans le cas où la cotitularité a été officialisée par le propriétaire, les partenaires pacsés disposent des mêmes droits que les couples mariés. En contrepartie, ils sont aussi soumis aux mêmes obligations à l'égard des charges relatives au logement.

Néanmoins, en application du principe de solidarité du pacs, il convient de mentionner que même si l'autre partenaire ne figure pas sur le bail, il est également responsable des dépenses du foyer y compris les frais liés au bien loué (loyer et charges afférentes). Toutefois, il ne jouit pas des mêmes droits que le contractant et ne peut donc résilier le contrat de location sans l'accord de son conjoint.

Couple en concubinage / union libre

Le concubinage ne fait l'objet d'aucune obligation légale. Par conséquent, la cotitularité ne s'applique donc que si le les deux concubins ont signé le contrat de location initial. Dans cette configuration, chaque concubin est responsable au même titre du logement. Ils bénéficient ainsi des mêmes droits et obligations auprès du bailleur. En cas de non paiement du loyer, le propriétaire peut donc réclamer indifféremment à l'un ou à l'autre la totalité de la somme due si le contrat mentionne la clause de solidarité ou la moitié si celle-ci ne figure pas sur le bail.

Dans le cas où l'un des concubins n'a pas signé le bail lors de l'entrée dans les lieux, il est judicieux de faire ajouter la clause de solidarité dans le contrat de location. Cela permet de se prémunir d'éventuelles déconvenues en cas de séparation. Il suffit pour cela d'en faire la demande au propriétaire qui modifiera le contrat d'origine via un avenant.

• En cas de séparation d'un couple marié, si l'un des deux époux quitte le domicile conjugal, l'autre conjoint reste locataire du bien. Toutefois, le conjoint qui quitte le logement reste solidaire des dépenses y compris celles relatives au logement jusqu'à la fin de la procédure de divorce. Dans le cas où les deux membres du couple souhaitent résilier le bail, ils doivent alors adresser une lettre de congé rédigée conjointement au propriétaire. Notez également qu'en cas de divorce, il revient au juge d'attribuer le logement en fonction du contexte social et familial.
• En cas de séparation d'un couple pacsé cotitulaire du bail, si l'un des deux partenaires donne congé, le bail se poursuit automatiquement avec le partenaire restant. Si les deux conjoints souhaitent conserver le logement, il conviendra alors de saisir le juge d'instance qui attribuera le bail à l'un des deux au vu de la situation familiale et économique. Dans le cas où un seul partenaire est titulaire du bail, il conserve automatiquement le droit d'occuper le logement. Si le partenaire signataire du bail décide de prendre congé, l'autre partenaire devra également quitter les lieux.
• En cas de séparation d'un couple en concubinage, le concubin non signataire du bail n'a aucun droit ni aucune obligation concernant le logement. Toutefois, si le bail prévoit une clause de solidarité, le concubin qui quitte la location reste néanmoins solidaire des charges afférentes au logement pour une durée de 6 mois après la fin du préavis. Cette période peut être écourtée si un nouveau locataire entre dans le logement avant la fin de ce délai.

Comment retirer un cotitulaire du bail ?

Il est possible de demander un transfert de bail si l'un des membres du couple souhaite conserver le logement. Celui qui quitte le logement doit alors adresser un courrier recommandé à son propriétaire afin de donner congé. Après réception du document, le bailleur n'aura plus qu'à effectuer un transfert de bail au nom de l'occupant restant via un avenant au contrat.

Modèle de lettre pour retirer le nom d'un cotitulaire d'un bail

En cas de décès de son conjoint (couple marié ou pacsé), le survivant bénéficie systématiquement de la jouissance de l'habitation. Cette disposition précisée par l'article 1751 du Code civil s'appuie sur le principe de cotitularité sans interférence avec le régime matrimonial choisi par le couple.

En cas de décès du titulaire du bail (couple en concubinage), le concubin a la possibilité de demander un transfert du bail sous réserve de justifier d'un an de vie commune (factures, témoignages de proches...). Si le bail a été signé par les deux concubins, il suffira d'envoyer un courrier au propriétaire à l'appui du certificat de décès pour qu'il modifie le bail.

Si un cotitulaire du bail n'occupe pas ou plus le logement, il n'est pour autant pas libéré de ses obligations vis-à-vis du bien loué. Il reste malgré tout solidaire des charges inhérentes à celui-ci au même titre que l'occupant.

Afin de pouvoir se décharger de ces dépenses, il doit lancer une procédure afin de renoncer à ses droits au bail. Pour ce faire, il doit informer son bailleur ainsi que le cotitulaire en formulant sa demande. C'est seulement après approbation de celle-ci qu'il sera dégagé de son obligation de solidarité.

Dans le cas inverse, si le cotitulaire non occupant souhaite continuer de jouir de ses droits au bail, il devra alors entamer une procédure devant les tribunaux. C'est donc le juge qui tranchera en faveur de l'un ou l'autre des cotitulaires en fonction des éléments du dossier.

Conformément à l'article 40 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, un logement HLM est attribué uniquement sous conditions de ressources après vérification des pièces justificatives. Comme un logement privé, le bail de location peut être signé seul ou en cotitularité (couples mariés ou pacsés). Ainsi suite au décès de l'un des cotitulaires, le conjoint restant bénéficie automatiquement d'un droit exclusif sur le logement.

Dans le cas où le bail avait été signé seulement par un bénéficiaire, celui-ci peut être transféré suite à son départ ou son décès :

• au partenaire pacsé qui ne figurait pas sur le bail ;
• au concubin ou l'ascendant du défunt vivant depuis plus d'un an dans le logement à la date du décès ;
• à une personne à charge vivant depuis plus d'un an dans le logement à la date du décès ;
• au descendant qui vivait depuis plus d'un an dans le logement à la date du décès (sous conditions de ressources).

Notez que l'organisme social se réserve le droit de reloger l'occupant dans un logement HLM plus petit s'il considère que celui-ci est sous-occupé.

Voir aussi :