Quelle différence entre droit de passage et servitude ?
On fait le point sur la différence subtile entre servitude et droit de passage.
Par Luko
En cas de vente d'un logement mis en location, le propriétaire bailleur a certaines obligations envers son locataire. Mais qu'en est-il du relogement du locataire ? Est-il obligatoire ? On vous explique tout en détail !
Relogement du locataire en cas de vente : dans quels cas ?
Selon l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur a le droit de donner congé pour vente d'un logement loué.
En cas de vente du bien, le locataire dispose d'un droit de préemption : il a ainsi un droit de priorité s'il veut acheter le bien dans les deux premiers mois du préavis.
S'il ne le souhaite pas, il devra respecter le préavis et quitter le logement à la date indiquée. Par contre, certaines situations obligent le propriétaire à s'occuper du relogement du locataire en cas de vente !
Le locataire est âgé de plus de 65 ans
Votre locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans et a des ressources annuelles qui sont inférieures au plafond de ressources fixé chaque année par l'arrêté du 29 juillet 1987 ? Vous êtes soumis à l'obligation de relogement du locataire.
Mais ce n'est pas tout ! Cette obligation de relogement s'appliquera aussi si le locataire a à sa charge une personne :
- de plus de soixante-cinq ans ;
- vivant habituellement dans le logement ;
- remplissant la condition de ressources précitée.
Notez toutefois que si le bailleur est lui-même dans cette situation, il est dispensé de cette formalité !
Le cas particulier de la vente à la découpe
En cas de vente à la découpe (vente par lots de plus de 10 logements dans un même immeuble), une protection des locataires plus étendue que celle prévue par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 s'applique !
En effet, l'accord du 16 mars 2005 prévoit ainsi :
- une information renforcée doit être adressée aux locataires et à leurs représentants ;
- la prorogation de droit du bail est possible dans certains cas et à certaines conditions (enfants scolarisés par exemple, etc.) ;
- la faculté pour le partenaire lié au locataire par un PACS de se substituer à ce dernier pour acheter le logement ;
Le cas particulier de la vente à la découpe ne vise pas tous les bailleurs ! Les organismes HLM, les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles immobilières à caractère familial ne sont pas concernés.
Le propriétaire bailleur a aussi l'obligation de délivrer ce congé avec une proposition de relogement pour certains locataires qui ne font pas valoir leur droit de préemption pour acquérir le bien. En effet, cette règle s'applique si les ressources du locataire sont inférieures à 100 % du plafond de ressources au prêt locatif intermédiaire (PLI).
Si le locataire est dans cette situation et que le courrier n'inclut aucune proposition de relogement, il ne sera pas recevable et sera nul.
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Les caractéristiques de l'offre de relogement
En cas de relogement prévu par le propriétaire, le nouveau logement proposé aux locataires sortants doit respecter des critères définis par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs.
Dans tous les cas, le propriétaire doit obligatoirement proposer au locataire un logement qui prend en compte :
- ses besoins personnels, familiaux et professionnels ;
- ses possibilités financières ;
- dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 481360 du 1er septembre 1948.
En effet, le relogement des personnes évincées doit se faire dans :
- le même arrondissement, les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le précédent logement si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
- le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton, inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton, si la commune est divisée en cantons ;
- sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.
Vente du bien : formes et délais à respecter
Un propriétaire souhaitant vendre son logement et donner congé à son locataire se doit de respecter certaines conditions :
- le propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu'à la fin du bail tout en respectant un préavis de six mois ;
Si le logement est loué meublé, le préavis est réduit à trois mois.
- un courrier en lettre recommandé avec accusé de réception, acte de commissaire de justice (huissier) ou remis en main propre contre un récépissé doit être envoyé au locataire stipulant que le propriétaire va mettre en vente son logement. Le délai de préavis commencera à partir de la date où le locataire a reçu ce courrier. Luko met à votre disposition un modèle de lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour vente.
- conformément à l'arrêté du 13 décembre 2017, le propriétaire doit également joindre une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de vendre le logement.
Voir aussi :
