Que faire en cas de problème avec son syndic de copropriété ?
Le guide pour trouver une solution suite à un litige avec son syndic : manquement à ses obligations, loi Alur, procédure.
Par Luko
Les honoraires d'un syndic professionnel peuvent représenter une somme conséquente qui impactent considérablement le montant des charges de copropriété. Pour autant, la désignation d'un syndic est obligatoire pour toutes les copropriétés. En fonction des circonstances, Il arrive toutefois qu'une copropriété se retrouve temporairement en carence de syndic. Alors comment remédier à cette situation inconfortable ? Existe-t-il d'autres alternatives que le syndic professionnel ? C'est ce que nous vous proposons de découvrir dans cet article.
La présence d'un syndic imposée par la loi
Conformément à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, toutes les copropriétés qu'elles soient verticales (immeubles) ou horizontales (maisons individuelles) doivent être administrées par un syndic. Il n'y a d'ailleurs aucune exception à cette règle. Toutefois, la législation n'impose pas la nomination d'un syndic de copropriété professionnel. Il est donc possible pour les copropriétaires d'élire un syndic bénévole ou coopératif.
Savez-vous quelles sont les différences entre copropriété verticale et horizontale ?
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Dans quels cas une copropriété peut-elle se retrouver sans syndic ?
Plusieurs cas peuvent conduire une copropriété à se retrouver sans syndic. C'est le cas notamment si :
- le syndic se retrouve dans l'incapacité d'exercer ses fonctions en cours de mandat (maladie, accident, décès, etc.) ;
- le mandat du syndic n'a pas été renouvelé suite à la fin de son terme et qu'aucune assemblée générale de copropriété n'a été convoquée pour en désigner un nouveau ;
- aucun syndic n'a été retenu par les copropriétaires lors de l'assemblée générale (majorité absolue non atteinte).
Les conséquences de l'absence de syndic
Comme nous l'avons vu précédemment, une copropriété ne peut légalement pas fonctionner sans syndic. Cela signifie que la copropriété se retrouve alors dans l'illégalité et s'expose à des sanctions.
Au-delà de ces obligations réglementaires, la copropriété peut faire face à d'autres problématiques comme :
- l'impossibilité de réaliser des travaux normalement gérés par le syndic (élaboration des devis, recherche de prestataires, mise en concurrence, suivi de chantier, règlement des acomptes et factures, etc.) ;
- la suspension des ventes de lots au sein de la copropriété. En effet, pour que la vente d'un bien puisse avoir lieu, le syndic doit fournir préalablement un bilan comptable relatif au lot concerné (situation du compte individuel du copropriétaire vis-à-vis du syndicat des copropriétaires). En l'absence de ce document exigé par le notaire, aucune vente ne peut donc être conclue.
Que faire en l'absence de syndic ?
Avant la loi Macron promulguée en 2015, la seule option pour remédier à une carence de syndic était de saisir le tribunal judiciaire pour qu'il nomme un administrateur provisoire. Dorénavant, tout copropriétaire a la possibilité de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de désigner un syndic de copropriété. Il convient alors d'envoyer une convocation à l'ensemble des copropriétaires au minimum 21 jours avant la tenue de l'AG. Le copropriétaire à l'initiative de cette démarche doit impérativement joindre à la convocation un exemplaire du contrat du syndic qu'il souhaite proposer.
Les copropriétaires sont libres de présenter d'autres contrats de syndic avant l'envoi des convocations dans le cadre de la mise en concurrence.
Fonctionner sans syndic professionnel : mode d'emploi
Des obligations identiques
Un syndic non professionnel qu'il soit bénévole ou coopératif doit respecter les mêmes obligations qu'un syndic professionnel en ce qui concerne l'administration de la copropriété. Parmi les obligations du syndic, on trouve notamment :
- gérer les formalités administratives (immatriculation au registre national des copropriétaires, souscription d'une assurance de copropriété, envoi des convocations et organisation de l'assemblée générale annuelle, etc.) ;
- veiller au bon entretien de l'immeuble (travaux urgents, entretien des parties communes, etc.) ;
- exécuter les mesures votées en AG ;
- faire en sorte que le règlement de copropriété soit bien respecté par l'ensemble des occupants ;
- assurer la gestion du budget de la copropriété, réaliser la comptabilité et faire approuver les comptes en AG ;
- représenter le syndicat des copropriétaires en cas de litige juridique.
Quelles sont les obligations du syndic vis-à-vis de la sécurité ? Réponse dans cet article.
Plusieurs solutions en ligne sont disponibles pour aider les syndics non professionnels. Ces logiciels ou services d'assistance en ligne représentent une bonne option pour les copropriétaires qui souhaitent gérer eux-mêmes leur copropriété.
Le syndic bénévole
Un syndic bénévole est constitué d'un copropriétaire élu lors d'une assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25 pour une durée de 3 ans maximum. Au même titre qu'un syndic professionnel, c'est à lui qu'incombe la responsabilité de gérer la copropriété. Il s'agit d'une alternative intéressante pour les copropriétés qui souhaitent faire des économies tout en bénéficiant d'un service de proximité.
Tout copropriétaire peut être syndic bénévole qu'il détienne un appartement, une cave ou un parking. Il peut s'agir d'une personne physique ou morale (SCI).
Le syndic coopératif
Un syndic coopératif exerce les mêmes fonctions qu'un syndic bénévole. Cependant, l'administration de la copropriété n'est pas assurée par une seule personne mais par le conseil syndical composé de plusieurs copropriétaires. Cela permet de faciliter la gestion au quotidien en répartissant les différentes missions entre les conseillers syndicaux. Les membres du conseil syndical désignent un président qui devient alors syndic de droit de l'immeuble. La création d'un syndic coopératif est une bonne option pour profiter des avantages du syndic bénévole sans se reposer sur une seule et unique personne.
Choisir un syndic non-professionnel : la procédure à suivre
Avant de se lancer ?
Qu'il s'agisse de la création d'un syndic bénévole ou d'un syndic coopératif, il est essentiel de s'assurer au préalable que le ou les copropriétaires concernés disposent de suffisamment de temps et de compétences pour assumer cette fonction. Une bonne connaissance de la législation s'avère indispensable pour gérer les nombreuses missions au même titre qu'un syndic professionnel. Pour que le changement de syndic se fasse dans les meilleures conditions, il peut être judicieux de réunir en amont l'ensemble des copropriétaires pour échanger sur le sujet avant la tenue de l'AG.
Il est possible de se former auprès de l'association des responsables de copropriété ou de la Chambre nationale des copropriétaires pour acquérir les connaissances nécessaires.
Basculer vers un syndic non-professionnel lors de l'assemblée générale annuelle
Le syndic de copropriété a l'obligation de convoquer les copropriétaires à une assemblée générale chaque année. À cette occasion, le changement d'un syndic professionnel vers un syndic bénévole ou coopératif peut être voté.
Pour ce faire, il est indispensable de mentionner cette résolution avant l'envoi des convocations à l'AG soit au moins 21 jours avant la tenue de celle-ci. Il est donc essentiel d'envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception précisant la volonté d'élire un syndic bénévole. Il est conseillé d'accompagner cette lettre recommandée d'un modèle de contrat indiquant la durée du mandat. Cela permet ainsi d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale cette résolution.
Révoquer le syndic en cours de mandat pour élire un syndic bénévole ou coopératif
Il est possible de demander la révocation du syndic si celui-ci a manqué à l'une de ses obligations : faute de gestion, mauvais entretien de l'immeuble, réalisation de travaux sans l'accord des copropriétaires, non exécution d'une résolution votée en AG, etc.
Dans cette situation, le conseil syndical est alors autorisé à demander la convocation d'une assemblée générale extraordinaire pour mettre fin au mandat du syndic et désigner un nouveau syndic. Une fois la révocation du syndic votée, il est possible de procéder le même jour à la mise en place d'un syndic non-professionnel via un vote à la majorité absolue.
Voir aussi :
