Quittance de loyer HLM : tout ce qu'il faut savoir
À quoi sert une quittance de loyer HLM et combien de temps faut-il la conserver ? Comment la demander à son propriétaire ? On fait le point !
Par Luko by Allianz Direct
Vous êtes l’heureux propriétaire d’une résidence secondaire ? Découvrez la fiscalité qui s’applique et si certains impôts vous sont exonérés.
Résidence secondaire : quelle est la définition selon les impôts ?
Selon les impôts, une résidence secondaire est définie comme tout logement qui n'est pas votre résidence principale, c'est-à-dire le lieu où vous résidez plus de 6 mois par an. Ce peut être une maison à la campagne, un appartement en bord de mer ou encore un chalet à la montagne.
Une résidence secondaire est donc un lieu de séjour occasionnel où le propriétaire passe quelques mois chaque année, généralement pendant les périodes de congés ou de courtes périodes comme les week-ends. Contrairement à la résidence principale qui est unique, il est tout à fait possible d'avoir plusieurs résidences secondaires.
Tout comme pour votre résidence principale, il est indispensable d'assurer votre résidence secondaire pour être couvert en cas de sinistre !
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Quelle est la fiscalité applicable aux résidences secondaires ?
En tant que propriétaire, vous devez vous acquitter de taxes locales et, en cas de revente avec bénéfice, d’une imposition sur la plus-value immobilière ! En effet, si la construction ou l'acquisition d'une résidence secondaire est un bel objectif de vie, il s'accompagne cependant d'une fiscalité particulière.
La taxe foncière
En tant que propriétaire d'une résidence secondaire, vous êtes redevable de la taxe foncière chaque année. Cet impôt local est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien, c’est-à-dire le loyer théorique qu’il pourrait générer s’il était mis en location, à laquelle s’appliquent les taux d’imposition votés par la commune.
Le montant peut donc varier considérablement d’une ville à une autre, en fonction des choix budgétaires des collectivités locales. Il est à noter que certaines communes en zone touristique ou à forte attractivité peuvent afficher des taux relativement élevés.
Des cas d’exonération existent cependant. Par exemple, les personnes âgées de plus de 75 ans peuvent en bénéficier si leur revenu fiscal de référence est inférieur à 14 089 € (seuil applicable pour une part fiscale en 2024).
De même, une construction neuve – maison ou appartement – peut être exonérée de taxe foncière durant les deux années qui suivent l’achèvement des travaux. Cette exonération est automatique, mais dans certains cas, il est nécessaire d’en faire la demande auprès du centre des impôts dans les 90 jours suivant la fin du chantier.
La taxe d'habitation
Même si la taxe d’habitation a été progressivement supprimée pour les résidences principales, elle reste applicable aux résidences secondaires. En tant que propriétaire, vous devrez donc la régler chaque année pour votre logement occasionnel, conformément aux dispositions du Code général des impôts.
Le montant de cette taxe dépend de la valeur locative cadastrale du bien, c’est-à-dire le loyer annuel théorique qu’il pourrait générer s’il était loué. Cette base est ensuite soumise aux taux d’imposition fixés par la commune, ce qui peut entraîner des différences importantes d’un territoire à l’autre.
Certaines situations ouvrent droit à une exonération totale ou partielle de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire. C'est le cas lorsque vous entrez en EHPAD ou en maison de retraite, car votre résidence principale peut être considérée comme une résidence secondaire.
En effet, si vous êtes toujours propriétaire de votre logement, mais que vous ne l’occupez plus à titre principal au 1er janvier de l’année d’imposition, vous pouvez demander une exonération de la taxe d’habitation sur ce bien.
Cette exonération est généralement accordée sous réserve que votre logement ne soit pas loué ou occupé par une autre personne. Elle vise à éviter que vous soyez imposé sur un logement que vous n’habitez plus effectivement, notamment parce que vous bénéficiez d’une prise en charge dans un établissement spécialisé.
Pour en bénéficier, il est nécessaire de faire une demande auprès du centre des impôts en justifiant de votre situation (attestation d’hébergement en EHPAD, certificat médical, etc.).
Vous pouvez également être exonéré de la taxe d'habitation sur votre résidence secondaire si cette dernière est utilisée pour des raisons professionnelles. Enfin, les logements classés meublés de tourisme ou chambres d’hôtes peuvent, dans certaines communes, être dispensés de cette taxe.
La liste des villes qui pratiquent une surtaxe pour les résidences secondaires en 2025
Depuis la loi de finances pour 2023, les communes situées en zones tendues — où la demande de logements est supérieure à l’offre — peuvent appliquer une surtaxe sur la taxe d’habitation des résidences secondaires. Cette majoration, qui s’ajoute à la taxe classique, peut atteindre jusqu’à 60 % selon la commune. L’objectif est d’inciter les propriétaires à remettre leur bien sur le marché locatif permanent.
Plus de 3 600 villes sont désormais concernées par cette mesure, notamment dans des zones touristiques comme Paris, Bordeaux, Lyon, Biarritz ou encore Annecy.
Vous pouvez trouver la liste complète sur le simulateur de taxe sur les logements vacants du Service Public.
Toutefois, certaines situations permettent d’être exonéré de cette surtaxe. C’est le cas si vous ne pouvez pas occuper le logement comme résidence principale pour des raisons professionnelles, de santé ou si vous l’habitez temporairement en tant que travailleur saisonnier. Vous devrez alors faire une demande d'exonération auprès du centre des impôts en fournissant les justificatifs nécessaires.
Il est donc essentiel de se renseigner auprès de la mairie du lieu où se situe votre résidence secondaire pour anticiper le montant total de cette charge fiscale !
Les impôts locaux
En plus de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, certaines taxes locales supplémentaires peuvent s’appliquer à votre résidence secondaire. C’est le cas de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui finance le service de collecte. D’autres contributions spécifiques peuvent exister selon les communes, notamment en zone touristique ou en zone tendue.
N'oubliez pas qu'en tant que propriétaire, vous êtes concerné par la déclaration d'occupation obligatoire, qui a pour but de vérifier que vous payez bien vos impôts locaux.
Les impôts locaux varient d’une commune à l’autre, pensez donc à vous renseigner auprès de votre mairie ou du centre des impôts local !
La plus-value immobilière en cas de vente de sa résidence secondaire
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat, après déduction des frais et éventuels travaux. Contrairement aux résidences principales qui sont exonérées de la taxe sur la plus-value immobilière, cette taxe s'applique aux résidences secondaires en cas de revente.
Vous serez donc imposé si vous revendez votre résidence secondaire avec un bénéfice, par exemple après des travaux de rénovation dans votre appartement ou en raison d’une hausse du marché immobilier local. Deux types d’imposition s’appliquent alors : l’impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), avec un système d’abattement progressif selon la durée de détention du bien.
Bonne nouvelle : vous pouvez être exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière si vous êtes propriétaire de votre résidence secondaire depuis plus de 22 ans. Ainsi, lors de la vente de votre bien, vous ne payerez pas cette taxe.
Mettre sa résidence secondaire en location : quels avantages fiscaux ?
Si vous louez votre résidence secondaire en meublé de façon occasionnelle, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce régime permet de déduire certaines charges et d’obtenir un abattement sur les revenus locatifs, à condition que ceux-ci ne dépassent 32 600 € par an.
En optant pour le statut LMNP, vous ne bénéficierez non seulement d'une réduction d'impôt sur les revenus locatifs, mais aussi d'une déduction des intérêts d'emprunt et taxes diverses, comme la taxe foncière par exemple, de vos revenus locatifs.
Chaque année, les revenus fonciers perçus devront être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ensuite, vous pourrez choisir entre deux régimes d'imposition :
- Le système allégé « micro-BIC », qui vous permet d'être imposé sur seulement 50 % des recettes ;
- Le régime réel d'imposition, qui vous permet de déduire de nombreuses dépenses du bénéfice imposable (intérêts du prêt, frais de travaux, etc.).
N’hésitez pas à comparer les deux régimes d’imposition avant de choisir. En fonction de votre situation et des charges que vous avez, l’un sera plus bénéfique que l’autre.
Acheter une résidence secondaire pour en faire une location meublée saisonnière ou un Airbnb : quelle législation respecter ?
Si vous achetez une résidence secondaire pour la mettre en location saisonnière ou sur Airbnb comme meublé de tourisme, vous devez respecter plusieurs obligations : déclaration en mairie, autorisation dans certaines villes, collecte de la taxe de séjour, respect du règlement de copropriété et déclaration des revenus locatifs. Attention, certaines réglementations varient selon la commune, surtout en zone tendue !
Faire une déclaration obligatoire et obtenir une autorisation préalable
Dans de nombreuses communes, la location touristique doit être déclarée auprès de la mairie. Selon la localisation, un numéro d’enregistrement peut être exigé, qui devra apparaître sur toutes les annonces publiées en ligne.
Dans certaines grandes villes ou zones tendues, il est également obligatoire d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage du logement, surtout si vous transformez un logement de résidence principale en location saisonnière.
Respecter les règles d’urbanisme
Selon les règles locales d’urbanisme, la transformation d’un logement en location touristique peut nécessiter une déclaration ou une demande de permis de travaux si des modifications importantes sont prévues.
Par ailleurs, dans certaines villes, un quota de locations touristiques est imposé afin de préserver l’offre de logements à l’année.
S'informer sur les règles en copropriété
Si votre résidence secondaire se trouve en copropriété, il est important de vérifier le règlement intérieur qui peut restreindre ou interdire la location courte durée. Informer le syndic est donc recommandé pour éviter tout litige !
