Comment fonctionne la condition suspensive d'un prêt immobilier ?
Comment annuler une vente grâce à la clause suspension d’obtention de prêt ?
Par Luko
Pour acquérir un bien immobilier, la majorité des acheteurs ont recours à un prêt classique, souscrit auprès d’un établissement bancaire. Mais saviez-vous que, sous réserve de respecter certaines conditions, vous pouviez prétendre à un prêt aidé ? PTZ, prêt conventionné, PAS, PEL… ces prêts peuvent se révéler très avantageux financièrement.
Le Prêt Conventionné
Le prêt conventionné (ou PC) est un prêt réglementé qui ne peut être octroyé que par les banques ayant passé une convention avec l’État. Avec un prêt conventionné, vous pouvez financer l’achat d’un logement neuf (ou sa construction), mais également d’un bien ancien.
Il peut aussi être utilisé pour réaliser des travaux d’amélioration de votre résidence principale : agrandissement, économies d’énergie, changement de destination (transformer un local en logement par exemple).
Les conditions pour en bénéficier sont peu contraignantes, mais en contrepartie le taux de crédit fixé par l’état est plus élevé que ceux des prêts classiques.
Ses avantages
Le prêt conventionné est accessible à un grand nombre d’emprunteurs, car il n’impose pas de conditions de revenus pour en bénéficier. Si vous n’avez pas d’apport personnel pour garantir votre emprunt, le prêt conventionné est la solution idéale pour acquérir un bien puisqu’il peut le financer jusqu’à 110 %.
Il est possible de financer entièrement l’achat ou la construction d’un bien immobilier grâce à un prêt conventionné, mais également de le compléter avec un autre prêt aidé : éco-prêt, PEL, prêt Action Logement, etc.
Son taux d’intérêt est plafonné, et ne peut pas dépasser 3,20 % pour un prêt à taux fixe. Avec un taux variable, le taux d’intérêt sera le même, quelle que soit la durée du remboursement.
Taux d’intérêt maximum du prêt conventionné
| Durée du prêt | Prêt à taux variable | Prêt à taux fixe |
|---|---|---|
Jusqu’à 12 ans | 3,95 % | 3,95 % |
Entre 12 ans et 15 ans | 3,95 % | 4,15 % |
Entre 15 ans et 20 ans | 3,95 % | 4,30 % |
Plus de 20 ans | 3,95 % | 4,40 % |
Source : anil.org - Taux maximum valables au 1er août 2022, susceptibles de changer en fonction du taux de référence publié par la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété)
La durée d’un prêt conventionné est généralement comprise entre 5 et 30 ans, mais peut être étendue à 35 ans en faisant une demande auprès de votre établissement prêteur.
Ses inconvénients
Le principal inconvénient d’un prêt conventionné, c’est le taux fixé par l’État : même s’il est plafonné, il peut doubler par rapport au taux d’un prêt classique !
Ce taux d’intérêt peut être fixe, variable, ou modulable, et dépend non seulement de la durée de votre emprunt, mais également de l’établissement prêteur choisi. C’est pour cette raison qu’il est indispensable de comparer plusieurs offres de prêt, et notamment leur TAEG.
Dans tous les cas, le prêt conventionné ne prend pas en charge les frais de notaire ou les frais de dossier !
Le prêt conventionné est pensé pour financer une résidence principale. Le bien acheté doit donc devenir la résidence principale de l’emprunteur au maximum 1 an après l’achat ou la fin des travaux.
Un prêt conventionné peut également servir à financer un logement mis en location, uniquement si ce dernier constitue la résidence principale du locataire.
Concernant les travaux de rénovation qu’il est possible de financer avec un prêt conventionné, le montant de votre projet doit être supérieur à 4000 €. Les travaux doivent également être terminés avant la fin du remboursement du prêt : un délai supplémentaire peut toutefois être demandé sous certaines conditions.
Enfin, les contrats de prêt conventionné signés depuis le 1er janvier 2020 ne donnent plus droit aux APL propriétaires comme c’était le cas auparavant.
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Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) est similaire au prêt conventionné : il permet de financer l’achat d’une résidence neuve ou ancienne à des conditions avantageuses, en passant par un établissement ayant signé une convention avec l’État.
Ses critères d’attribution sont toutefois plus stricts, puisqu’il est destiné aux ménages modestes ayant des difficultés à accéder à la propriété. Pour y prétendre, il est impératif de ne pas dépasser les plafonds de revenus annuels fixés par l’État. Attention, les revenus à prendre en compte sont ceux de l’année N-2 !
Ces plafonds sont définis en fonction du nombre de personnes dans le foyer, ainsi que de la zone géographique du bien.
Plafond de revenus annuels pour le PAS
| Composition du foyer | Zone A et A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|
Une personne | 37 000 € | 30 000 € | 27 000 € | 24 000 € |
Deux personnes | 51 800 € | 42 000 € | 37 800 € | 33 600 € |
Trois personnes | 62 900 € | 51 000 € | 45 900 € | 40 800 € |
Quatre personnes | 74 000 € | 60 000 € | 54 000 € | 48 000 € |
Cinq personnes | 85 100 € | 69 000 € | 62 100 € | 55 200 € |
Source : anil.org
Pour connaître la zone géographique de votre logement, consultez le simulateur mis en place par le gouvernement.
Ses avantages
Le PAS peut servir à financer l’achat d’un logement neuf ou d’un terrain à construire, mais également les travaux d’agrandissement ou d’amélioration de sa résidence principale (notamment pour faire des économies d’énergie ou adapter le logement à un handicap).
Le taux d’intérêt est également plafonné en fonction de la durée de remboursement du prêt, qui peut s’étendre jusqu’à 35 ans maximum.
Taux d’intérêt maximum du PAS
| Durée du prêt | Prêt à taux variable | Prêt à taux fixe |
|---|---|---|
Jusqu’à 12 ans | 3,95 % | 3,95 % |
Entre 12 ans et 15 ans | 3,95 % | 4,15 % |
Entre 15 ans et 20 ans | 3,95 % | 4,30 % |
Plus de 20 ans | 3,95 % | 4,40 % |
Source : anil.org - Taux maximum valables au 1er août 2022, susceptibles de changer en fonction du taux de référence publié par la SGFGAS.
Outre son taux plafonné, le PAS propose une réduction des frais de notaire, ainsi qu’un plafonnement à 500 € des frais d’instructions du dossier. Si vous souscrivez une hypothèque comme garantie, cette dernière sera exonérée des taxes sur la publicité foncière.
De plus, il est tout à fait possible de le compléter par d’autres prêts aidés ou de financer à 100 % son achat immobilier avec le prêt d’accession sociale.
Ses inconvénients
Le taux de crédit d’un prêt d’accession sociale, bien que plafonné, est plus élevé que la moyenne (un peu moins de 3 % en 2022 pour un prêt de plus de 20 ans), ce qui peut le rendre plus coûteux qu’un emprunt classique.
Le PAS ne finance que les résidences principales : l’acheteur doit donc y résider au moins 8 mois par an, et s’y installer au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux. Au bout de 6 ans, il sera possible de transformer le logement en résidence secondaire ou encore de le mettre en location.
De plus, les frais de notaires, les frais de dossier et les frais d’ameublement ne peuvent pas être financés par ce type de prêt, et restent donc à la charge de l’acheteur : c’est un point à prendre en compte dans son budget !
Comme le prêt conventionné, il n’est pas possible de compléter un PAS à l’aide d’un crédit immobilier classique.
Le montant des travaux doit également être d’au moins 4000 € pour pouvoir les financer grâce à un PAS, et ces derniers devront être achevés avant la fin du remboursement du prêt.
Le Prêt Épargne Logement (PEL)
Le prêt épargne logement est un prêt associé à un Plan d’Épargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement (CEL). Il est accessible aux personnes ayant ouvert un compte et épargné depuis plus de 3 ans, et plafonné à 92 000 €. Sa durée est comprise entre 2 et 15 ans maximum.
À l’issue d’une phase d’épargne, il est donc possible de demander à sa banque (ou un autre établissement prêteur) un prêt à des conditions plus avantageuses, définies en amont.
Le montant du prêt est déterminé en fonction des intérêts générés par votre plan ou compte épargne logement. Plus vous épargnez longtemps, plus le montant de votre PEL sera élevé !
Il est possible d’obtenir un prêt associé à un PEL, et un autre associé à un CEL dans la même banque. En revanche, le plafond sera toujours de 92 000 € maximum.
En général, le prêt épargne logement est utilisé pour se constituer un apport personnel et est par la suite complété par un autre prêt immobilier.
Ses avantages
Comme les précédents prêts aidés, le PEL peut permettre de financer un logement neuf ou ancien, ainsi que des travaux d’amélioration (ravalement de façade, économies d’énergie, extension, surélévation, etc.) dans votre résidence principale.
Son principal avantage : le taux d’intérêt est annoncé dès l’ouverture de votre plan d’épargne, qui est généralement plus avantageux qu’un prêt classique ! De plus, vous ne réglez pas de frais de dossier puisque c’est généralement votre banque actuelle qui vous octroie le prêt.
Ses inconvénients
Pour obtenir un prêt épargne logement, il est obligatoire d’avoir souscrit auparavant un PEL ou un CEL, et d’avoir les capacités d’épargner régulièrement pour que l’opération soit intéressante.
Si vous possédez un CEL, sachez que vous devrez cumuler un montant minimum d’intérêts pour pouvoir débloquer un prêt !
Le taux d’intérêt d’un prêt épargne logement est fixe, et dépend entièrement de la date à laquelle votre PEL ou votre CEL ont été ouverts. Plus votre PEL est ancien, plus les taux d’intérêt sont élevés.
Taux d’intérêt du PEL
| Date d’ouverture du PEL ou CEL | Taux d’intérêt associé |
|---|---|
Avant janvier 2015 | 4,20 % |
Entre février 2015 et janvier 2016 | 3,20 % |
Entre février 2016 et juillet 2016 | 2,70 % |
À partir d’août 2016 | 2,20 % |
Source : service-public.fr
Depuis 2018, les intérêts générés par les PEL et CEL sont imposables et soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 30 %. De plus, pour les comptes ouverts après janvier 2018, l’État ne verse plus de prime.
Le Prêt Action Logement
Le prêt Action Logement (ou prêt accession, anciennement prêt 1 % logement, prêt 1 % patronal ou encore prêt employeur) est un prêt aidé particulier, puisqu’il n’est pas octroyé par un établissement bancaire, mais par l’organisme Action Logement.
Chaque mois, les entreprises du secteur privé cotisent à hauteur de 0,45 % de leur masse salariale au titre de la PEEC (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction). Cette somme est ensuite réinvestie dans la construction immobilière ou l’aide à l’accession à la propriété des salariés.
Dans le secteur agricole, il existe un prêt similaire : le prêt agri-accession ! Il existe également des prêts spécifiques pour les fonctionnaires ou des prêts immobilier enseignants.
En échange de cette cotisation, les salariés de l’entreprise peuvent prétendre à un prêt aux conditions avantageuses. Ses conditions sont toutefois très strictes : le taux d’intérêt est fixé à 0,5 %, sa durée ne peut dépasser 25 ans. L’emprunteur doit être primo-accédant, et financer sa résidence principale.
Ses avantages
Le prêt Action Logement a l’avantage de proposer un taux d’intérêt fixe très faible : 0,5 %, hors assurance de prêt, ce qui est bien en dessous de la moyenne des taux pratiqués pour les prêts classiques.
Il peut financer plusieurs types d’opérations immobilières :
- L’achat d’un logement social ancien, dans le cadre d’une vente HLM uniquement ;
- La construction d’un bien neuf ;
- L’achat d’un bien en VEFA ;
- L’achat d’un bien neuf via un bail réel solidaire (BRS) ;
Aucune condition d’ancienneté dans l’entreprise n’est demandée pour avoir droit au prêt Action Logement, et les salariés qui ne sont pas encore propriétaires de leur résidence principale ont généralement la priorité sur l’enveloppe de l’entreprise.
Pour finir, le prêt Action Logement ne devra pas être remboursé par anticipation si le salarié quitte l’entreprise, puisqu’il n’est pas lié au contrat de travail. Pas de soucis donc si vous décidez de démissionner !
Ses inconvénients
Le montant maximum d’un prêt accession est fixé à 40 000 euros, et ne peut pas dépasser 40 % de la valeur du bien. Il n’est donc pas possible de financer entièrement un achat immobilier avec un prêt Action Logement, puisqu’il s’agit d’un prêt complémentaire ! Il est toutefois possible de l’associer à un PAS, un PC ou un PEL par exemple.
Il n’est également accessible qu’aux salariés d’une entreprise privée employant plus de 10 personnes, aux préretraités ou aux retraités de moins de 5 ans. Un plafond de ressources ne doit également pas être dépassé.
Attention, l’employeur peut fixer des conditions spécifiques pour autoriser l’accès au prêt, et prioriser certains salariés en fonction de leur état de santé ou leur situation familiale par exemple ! L’obtention d’un prêt Action Logement n’est donc pas automatique si l’enveloppe annuelle de l’entreprise est épuisée.
De plus, le bien financé doit respecter des critères en matière d’économies d’énergie. S’il est neuf, les performances énergétiques doivent être au moins équivalentes à celles fixées dans les articles L. 111-9 à L. 111-10 du Code de la Construction et de l’Habitation. S’il est ancien, son étiquette énergie (DPE) ne doit pas descendre en dessous de E.
L’éco-PTZ
L’éco-PTZ est un Prêt à Taux Zéro, destiné à financer des rénovations énergétiques uniquement. Il est proposé par les banques ayant signé une convention avec l’État, et a une durée maximum de 15 ans.
Suite au décret du 30 mars 2022, il est possible de contracter un éco-PTZ pour compléter le financement de la prime de transition énergétique « MaPrimeRénov’» pour les travaux éligibles. Cette mesure sera applicable dès la fin de l’année.
Ses avantages
Comme son nom l’indique, l’éco-PTZ a un taux de 0 % : il n’y aura donc aucun intérêt à payer sur le montant de son prêt ! Il n’y a également aucune condition de ressource pour en bénéficier.
Il vous suffit d’être propriétaire occupant de votre logement, et ce dernier doit être construit depuis plus de 2 ans. Si vous êtes propriétaire bailleur, vous devez vous engager à louer le bien comme résidence principale après les travaux pour en bénéficier.
Il est également possible de souscrire un éco-PTZ pour la rénovation énergétique d’un immeuble. Dans ce cas, on parle d’un éco-PTZ collectif, contracté par les copropriétaires.
Ses inconvénients
L’éco-PTZ est destiné uniquement à financer des travaux de rénovations énergétiques, et non à acquérir un logement. Son montant maximum est donc plafonné, et s’élève à 50 000 € maximum.
Le montant de l’éco-PTZ dépend en effet du type de travaux à réaliser :
- Entre 7000 € et 30 000 € pour une rénovation ponctuelle, en fonction du nombre de travaux (changement du système de chauffage, isolation de la toiture, changement de fenêtres pour du double vitrage) ;
- 10 000 € pour la réhabilitation d’un système d’assainissement individuel ;
- 50 000 € pour une rénovation globale qui apportera un gain énergétique de 35 % minimum.
Selon l’ampleur des travaux à prévoir, le montant de l’éco-PTZ peut donc être insuffisant : il devra être complété par un autre prêt, ou un apport personnel.
Attention, les travaux de rénovation doivent impérativement être effectués par une entreprise agréée RGE (Reconnue Garant de l’Environnement).
Le prêt familial
Le prêt familial est un prêt un peu spécial, puisqu’il n’est pas contracté auprès d’un établissement bancaire, mais bien avec un membre de votre famille. Son fonctionnement est plus fluide, puisque les deux parties se font confiance et peuvent trouver un terrain d’entente rapidement.
Attention toutefois, malgré le caractère familial de ce prêt, il est fortement conseillé de l’officialiser devant un notaire pour éviter tout désaccord dans le futur !
Ses avantages
Contrairement aux autres prêts aidés ou même à un emprunt classique, les conditions de remboursement d’un prêt familial sont généralement plus souples, et aucun apport personnel n’est demandé.
Le prêt familial peut également se substituer à un apport personnel, et ainsi vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt auprès de la banque.
Dans ce cas, vous pouvez mettre en place ce que l’on appelle un prêt mezzanine : vous ne commencerez de rembourser votre famille qu’après le remboursement complet de la banque. Vous éviterez ainsi de voir votre taux d’endettement augmenter !
Ses inconvénients
Si en théorie tout se passe bien dans votre entourage proche, un prêt familial peut parfois dégrader vos relations en cas de remboursement qui se passe mal. C’est d’ailleurs pour cette raison que très peu de familles acceptent de mettre en place ce type de prêt !
Par ailleurs, il est obligatoire de déclarer un prêt familial de plus de 1500 € au service des impôts en précisant son montant, ses modalités de remboursement ainsi que les intérêts associés.
Les intérêts sont facultatifs pour un prêt familial, mais fortement recommandés, sous peine de le voir requalifié en donation et devoir payer des frais supplémentaires dessus. Le taux ne peut toutefois pas dépasser celui du taux d’usure fixé par la Banque de France.
Le prêt relais
Le prêt relais, est très souvent utilisé lorsque l'on veut acheter un bien en utilisant le capital issu de la vente d'un autre bien. Le prêt relais permet de relayer deux prêts immobilier et de ne pas être bloqué par cette vente qui est bien souvent une condition de l'obtention du prêt immobilier. Il n'est pas un prêt aidé en tant que tel, mais favorise l'emprunt et le facilite.
Les établissements bancaires proposent généralement d'eux-mêmes ces types de prêts, que l'on soit jeunes emprunteurs ou seniors.
Le prêt relais sec est un emprunt classique, mais des alternatives existent également à cela.
Les autres types de prêts
Le prêt immobilier (également appelé pret in fine), peut être contracté de nombreuses façons, aidées ou non.
Le Prêt entre particuliers qui permet de contracter un crédit auprès de particuliers et non d'établissements bancaires privés.
Le prêt paris logement, qui a été mis en place par la ville de Paris pour bénéficier d'un crédit sous certaines conditions.
Voir aussi :
