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Par Luko
Le bail emphytéotique est un type de bail qui s’apparente à un contrat de location.
Dans le bail emphytéotique, le propriétaire du bâtiment loue le terrain occupé qui appartient à une tierce personne, qu’elle soit morale ou physique. Ce type de bail, assez marginal, revêt à la fois des avantages et des inconvénients.
Le bail emphytéotique est un type de bail très spécifique, qui ne concerne qu’une toute petite partie des baux signés en France.
Il s’agit d’un contrat de location dans lequel le locataire (appelé l’emphytéote) est propriétaire des murs de son logement et dispose d’un « droit réel » sur le bien. Mais le terrain sur lequel est situé le bâtiment est seulement loué à un propriétaire. Ce dernier est rarement un particulier, mais bien plus souvent un office foncier libre, une collectivité locale ou une institution.
Dans un bail emphytéotique, il y a donc dissociation de la propriété du bâti et du terrain.
Cette forme de bail permet souvent de se loger à un tarif moindre, tout en disposant de la jouissance pleine et entière de son bien. Seul le logement est acquis, et le terrain est souvent loué pour une somme extrêmement modique.
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Le locataire (l’emphytéote) verse une redevance mensuelle - à l’image d’un loyer - au propriétaire. Cette somme est dénommée canon emphytéotique. Son montant ainsi que la périodicité à laquelle elle doit être versée sont définis en accord avec les deux parties.
Il est souvent d’usage, notamment pour le bail d’un commerce, qu’une portion du canon soit versée à la souscription et le reste sous forme de loyers périodiques. Ils peuvent être perçus au mois, au trimestre ou, plus rarement, une fois par an.
La durée de ce type de bail peut aller de 18 à 99 ans. La tacite reconduction n’existe pas.
Les biens concernés sont multiples :
Les avantages et les inconvénients du bail emphytéotique sont avant tout liés au fait que l’occupant ne dispose pas de l’ensemble des droits liés à la propriété.
L’ensemble des obligations du locataire sont résumées aux articles L. 451-6 et L. 451-7 du Code rural et de la pêche maritime.
Si certaines clauses du contrat remettent en question les droits cités ci-dessus, il ne s’agit pas d’un bail emphytéotique au sens juridique du terme, mais d’un bail de location classique.
La présence d’un notaire est obligatoire lors de la signature du bail emphytéotique, sous peine de ne pas être valide. Ceci entraîne donc des charges complémentaires.
Selon le site LegalPlace, les émoluments du notaire pour l’établissement d’un bail emphytéotique représentent un certain pourcentage du montant de la taxe sur la publicité foncière :
Si le bien immobilier concerné appartient à une collectivité territoriale ou à un établissement public de santé, il faut signer un bail emphytéotique administratif.
Le bail prend fin à la date prévue : elle est inscrite dans le contrat.
Si le locataire (l’emphytéote) ne respecte pas ses obligations, le propriétaire peut mettre fin au bail de manière prématurée. Cela peut être :
Cet article a été confectionné avec beaucoup de soin et d’attention par nos experts afin de vous offrir un éclairage sur le monde de l’assurance. Néanmoins, celui-ci n’a pas vocation à se soustraire aux conseils de professionnels juridiques et immobiliers.
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