Quel prêt immobilier pour une résidence secondaire ?

Les conditions d’acceptation du prêt immobilier d’une résidence secondaire ne sont pas si éloignées de celles du financement d’une résidence principale, à quelques nuances près tout de même.

Cet investissement est réputé être moins aisé à finaliser et les conditions pour obtenir un prêt tiennent pour beaucoup dans la situation personnelle de l’emprunteur et de la raison de l'achat.

Les banques se montrent en effet souvent plus exigeantes lors de l’analyse du dossier de prêt, notamment en ce qui concerne la capacité d’emprunt du demandeur. Voilà pourquoi il est important de bien définir son projet avant de déposer sa demande auprès d’un courtier ou d’une banque.

La destination du bien est primordiale. Sera-t-il occupé en tant que résidence secondaire par le propriétaire et sa famille, ou dédié à la location saisonnière ? La seconde option est bien évidemment la plus facile à financer, puisque la banque va asseoir son offre de prêt sur le montant estimé des revenus locatifs prenant part au remboursement du financement contracté.

Dans le cas d’un bien acheté pour une résidence secondaire familiale, la banque va s’intéresser au futur propriétaire et à son intention qui peut être de :

• diversifier ses placements financiers et son épargne ;
• investir pour préparer sa retraite ;
• acheter un bien en famille ;
• transmettre un patrimoine à ses enfants par le biais d’une SCI ;
• défiscaliser une partie de ses revenus en investissant dans une résidence de tourisme classée.

Après avoir défini le but premier de l’investissement dans une résidence secondaire, l’étape suivante consiste à calculer sa capacité d’emprunt en tenant compte de l’ensemble des prêts en cours, notamment celui de la résidence principale.

Les prêts classiques sont adaptés à l’achat d’une résidence secondaire. L’emprunteur peut donc se tourner vers :

• un prêt amortissable à taux fixe ou variable : remboursement du capital, des intérêts et de l’assurance emprunteur sous forme de mensualités ;
• un prêt amortissable modulable : variation possible du montant des mensualités à la hausse ou à la baisse ;
• un prêt in fine : paiement mensuel des intérêts et de l’assurance emprunteur uniquement, puis remboursement du capital par un versement en fin de prêt ;
• un crédit hypothécaire : la banque se réserve le droit d’hypothéquer un bien et de le saisir en cas de défaillance de l’emprunteur ;
• un financement avec nantissement d’un placement mobilier (assurance-vie) : une somme correspondant à la valeur de l’emprunt est bloquée au profit de la banque jusqu’au remboursement intégral du prêt.

À noter : il est impossible de souscrire un prêt aidé (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale) pour l’acquisition d’une résidence secondaire. Un PEL (Plan d’Épargne Logement) est éligible à condition qu’il ait été ouvert avant mars 2011, et sous réserve de financement d’un bien qui ne sera pas mis en location.

La banque exige un apport personnel minimum de 10 %. Elle calcule ensuite le taux d’endettement maximum du futur acquéreur, désormais fixé à 35 % des revenus sur une durée de 25 ans depuis le 1er janvier 2022.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière est venu ici durcir ce qui n’était qu’une simple recommandation, en le rendant strict et applicable également aux résidences secondaires, prêts à la consommation, etc.

L’organisme de financement peut exiger une garantie de prêt par une prise d’hypothèque sur la résidence principale si le premier crédit est remboursé, ou procéder à une hypothèque rechargeable avant d’accorder l’obtention d’un prêt classique.

Une situation professionnelle stable et des revenus réguliers de l’emprunteur jouent en faveur de l’obtention du prêt.

La mise en location du bien acquis est également un avantage. La perception de revenus locatifs réguliers contribue au remboursement total ou partiel du prêt immobilier d’une résidence secondaire.

Le fait de ne pas avoir remboursé intégralement le prêt de sa résidence principale peut engendrer le dépassement du taux maximal d’endettement fixé à 35 %. Une solution existe néanmoins : le regroupement de crédit.

Les prêts en cours, auxquels est ajouté celui sollicité pour l’achat de la résidence secondaire, sont rassemblés au sein d’un crédit global entraînant la perception d’une seule mensualité. Cette opération de prêt lissé vient naturellement rallonger l’emprunt, tout en diminuant le montant des mensualités. Il permet ainsi de retomber généralement sous la barre des 35 % du taux d’endettement.

L’assurance emprunteur, bien que non obligatoire, est généralement exigée pour garantir le remboursement de la dette (capital + intérêts) à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Sa souscription implique les mêmes conditions que celles du prêt d’une résidence principale.

Elle comporte des garanties obligatoires :

• la garantie décès: l’assureur rembourse le capital restant dû à la banque, selon le montant assuré au contrat ;
• la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : le capital restant dû est également remboursé à l’organisme prêteur, selon le montant assuré ;
• l’incapacité temporaire totale (ITT) et partielle (IPT) : elle est obligatoire dans le cas de l’occupation du bien par l’emprunteur, mais est facultative en cas d’investissement locatif.

La délégation d’assurance est un excellent moyen de faire des économies. La loi Lagarde de 2010 permet à chaque emprunteur de choisir son assureur. Elle supprime l’obligation de souscrire le contrat d’assurance emprunteur auprès de la banque acceptant le crédit. L’emprunteur peut ainsi s’adresser à l’assureur de son choix ou faire appel à un courtier en assurance.

L’assurance emprunteur est aujourd’hui encadrée par différentes lois venant renforcer la liberté de chacun de souscrire et de résilier une assurance emprunteur auprès de l’organisme de son choix.

L’achat d’une résidence secondaire entraîne un coût moyen d’entretien estimé à 4 000 euros par an environ. S’ajoute à ces frais le remboursement du prêt immobilier. La mise en location saisonnière de cette résidence est donc une bonne option puisqu’elle permet de profiter du logement le reste de l’année, et de rentrer en grande partie dans ses frais.

Les frais de travaux et de remise en état

Acheter sa résidence secondaire nécessite donc de vérifier l’état du bien afin d’éviter les mauvaises surprises et travaux imprévus : fissures sur le bâtiment, toiture, ancienne fuite d’eau, etc.

Les frais liés à une résidence secondaire

Être propriétaire d’une résidence secondaire implique le règlement de frais et taxes qui sont à ajouter aux mensualités du prêt :

• taxe d’habitation ;
• taxe foncière ;
• charges de copropriété ;
• eau, gaz, électricité ;
• assurance multirisque habitation.

Tout revenu locatif fait l’objet d’une déclaration aux impôts. Le propriétaire peut, au choix, opter pour :

Le régime du réel

Il permet de déduire des revenus :

• les intérêts du prêt sur la période concernée ;
• les frais de cautionnement ;
• les frais bancaires ;
• l’inscription sur le registre des hypothèques ;
• le montant des primes d’assurance emprunteur ;
• le coût des travaux de rénovation.

Le micro BIC ou forfait

Il ne permet aucune déduction, mais fait bénéficier le propriétaire d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des revenus locatifs d’un logement loué meublé. Le centre des impôts applique par défaut ce régime pour tout revenu inférieur à 72 600 euros par an.

Les impôts sur la plus-value

La revente d’une résidence secondaire détenue est soumise à la perception d’impôts sur la plus-value. Celle-ci correspond à la différence entre le prix d’achat du bien et le montant de sa revente. C’est donc le bénéfice perçu qui est taxé.

Certaines exonérations existent. Pour cela, le propriétaire doit :

• détenir le bien depuis plus de 22 ans pour une exonération partielle, et plus de 30 ans pour une exonération totale. Si le montant de la vente n’excède pas 15 000 €, l’exonération de l’impôt est également totale ;
• ne pas être propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la vente : l’argent de la vente de la résidence secondaire est investi dans l’achat ou la construction d’une résidence principale dans les 2 années suivant la revente ;
• vendre à un organisme social ou à un promoteur privé qui s’engage dans la construction de logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2022).