Logement insalubre : comment reconnaitre les signes ?

L’insalubrité est inscrite dans l’article L1331-22 du Code de la santé publique, qui définit un logement insalubre comme une habitation qui constitue un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes qui l’occupent, que ce soit du fait de son état ou ses conditions d’occupation.

On peut donc parler de logement insalubre dans les cas suivants :

• Présence de plomb ou d’amiante ;
• Présence importante de nuisibles, comme des punaises de lit, des souris ou des cafards ;
• Des installations électriques, de gaz ou encore de chauffage vétustes, qui ne respectent pas les normes de sécurité en vigueur ;
• Un taux d’humidité élevé, de la moisissure ou de la mérule ;
• Une isolation thermique et phonique insuffisante ;
• Des plafonds, sols ou murs en très mauvais état ;
• Un risque d’effondrement du bâtiment ;
• L’absence de certains équipements indispensables, comme une salle de bain ou une cuisine ;
• Un logement sur-occupé, avec un nombre d’habitants trop élevé pour sa superficie ;
• Le logement n’a pas été construit à but d’habitation : cave, grenier, bureaux, etc.

Si les dégradations du logement sont imputables à un manque d’entretien de la part du locataire, ce dernier ne pourra pas engager un recours contre son bailleur. Les petits travaux d’entretien et les réparations locatives courantes sont toujours à sa charge.

Si vous pensez que votre logement est insalubre, vous devez en informer votre propriétaire par courrier recommandé. En parallèle, vous devez prévenir la mairie de votre commune. Cette dernière engagera alors une procédure pour déterminer le bienfondé de votre demande.

Des professionnels de l’ARS (Agence Régionale de la Santé) ou des SCHS (Services Communaux de l’Hygiène et de Santé) se déplaceront à votre domicile pour constater l’état de votre logement et établir un rapport.

Ce rapport sera par la suite envoyé au préfet, qui sera alors habilité à prononcer ou non un arrêté d’insalubrité. En cas d’urgence, lorsque le bâtiment menace de s’effondrer par exemple, le préfet peut envoyer un expert dresser un constat concernant l’état du bâtiment et des immeubles mitoyens.

Ce dernier aura alors 24 h pour se prononcer et proposer des mesures pour mettre fin au danger représenté par le bâtiment : réparations, démolition du bâtiment, interdiction d’habiter les lieux de façon temporaire ou définitive, etc.

Dans le cas où le logement n’est pas déclaré insalubre, mais qu’il ne respecte tout de même pas le Règlement Sanitaire Départemental, le maire pourra adresser au propriétaire bailleur une mise en demeure. Ce dernier devra alors faire des travaux de remise aux normes dans un délai raisonnable.

En cas d’insalubrité avérée, le préfet prononcera un arrêté d’insalubrité concernant le logement, qui sera communiqué au propriétaire bailleur, au syndic ainsi qu’à la mairie. Les conséquences pour le bailleur et le locataire ne seront pas les mêmes selon la nature de l’arrêté.

En cas d’insalubrité remédiable

Un arrêté d’insalubrité remédiable signifie que le logement pourra de nouveau être occupé après la réalisation de travaux. Le délai de réalisation de ces travaux est notifié au propriétaire, qui s’expose à des sanctions en cas de retard ou de non-exécution : une astreinte allant jusqu’à 1000 euros par jour lui sera facturée.

Le locataire doit également être hébergé temporairement, aux frais du propriétaire. Il doit lui être proposé un logement décent, répondant à ses besoins en termes de secteur géographique et de surface habitable.

Dès lors que le logement est déclaré insalubre et qu’il n’est plus possible d’y habiter, même de façon temporaire, le locataire peut suspendre le paiement des loyers. En revanche, il devra toujours s’acquitter des charges locatives. Par la suite, le paiement des loyers devra reprendre au premier jour du mois suivant la levée de l’arrêté. La durée du bail initial sera prolongée proportionnellement à la durée de l’arrêté pour insalubrité.

Le locataire est également en droit de quitter le logement insalubre sans avoir de préavis de départ à respecter si le propriétaire ne lui propose pas de solution d’hébergement satisfaisante.

En cas d’insalubrité irrémédiable

Un arrêté d’insalubrité irrémédiable signifie que même après des travaux, le logement ne pourra plus être habité. On parle alors d’interdiction définitive d’occupation du bien, et une suspension des loyers est appliquée sans limites de durée.

Dans ce cas, le propriétaire doit impérativement proposer une solution de relogement à son locataire. Le loyer du nouveau logement sera à la charge du locataire, mais le propriétaire devra lui verser une indemnité correspondant à 3 mois de ce nouveau loyer au titre des frais d’emménagement.

Lorsqu’un logement est frappé d’un arrêté d’insalubrité, le propriétaire doit obligatoirement faire des travaux à ses frais et prendre en charge le relogement du locataire. S’il refuse, il encourt diverses sanctions :

• 50 000 euros d’amende et 1 an d’emprisonnement en cas de refus de faire les travaux ;
• 100 000 euros d’amende et 3 ans d’emprisonnement en cas de refus de reloger le locataire ou s’il continue de toucher un loyer pour le bien concerné par l’arrêté d’insalubrité.