Faut-il investir dans l'immobilier en période d'inflation ?

L'augmentation des coûts de construction et de rénovation est l'un des effets immédiats de l'inflation sur l’investissement immobilier. Quand les prix des matériaux de construction augmentent, les constructeurs et les entreprises spécialisées dans la rénovation se voient souvent contraints d'ajuster les tarifs appliqués aux biens immobiliers. Cette situation peut entraîner une hausse des coûts d'acquisition ou de rénovation de biens immobiliers.

L'inflation peut aussi influencer les taux directeurs. Lorsque l'inflation augmente, les banques centrales ont tendance à relever les taux d'intérêt afin de maîtriser la hausse des prix. Les taux d'intérêt plus élevés peuvent accroître le coût des prêts, impactant la capacité des acheteurs et des investisseurs à acquérir des biens immobiliers. Cela peut également avoir un effet sur la valeur des biens immobiliers, car le coût de l'emprunt pour les acheteurs augmente.

Enfin, la croissance des taux d'intérêt entraine des frais supplémentaires pour votre prêt et réduit par conséquent la quantité maximale que vous pouvez emprunter, c'est-à-dire votre capacité d'emprunt.

Même en période d’inflation, l'immobilier reste une option d'investissement à prendre en considération, et ce, pour plusieurs raisons. Tout d’abord, les ménages français sont confrontés à plusieurs défis :

• L'augmentation des prix affectant leur budget mensuel et réduisant leur capacité d'emprunt ;
• Des critères d'attribution de prêts immobiliers plus stricts de la part des banques ;
• L'augmentation des taux d'emprunt influençant leur taux d'endettement, et donc l’accès au prêt.

Face à ces défis, de nombreux Français retardent leurs projets d'achat immobilier et certains optent temporairement pour la location concernant leur résidence principale. La demande locative est alors accrue, et le risque de vacance diminue.

Par ailleurs, les prix de l'immobilier - bien qu’ils connaissent régulièrement des fluctuations -, ne subissent jamais d'effondrement brutal ou soudain. En d'autres termes, bien que les valeurs immobilières puissent augmenter ou diminuer en réponse à divers facteurs économiques, sociaux et géographiques, elles gardent une certaine résilience.

Autre avantage non négligeable, l’indexation des loyers sur l’inflation, qui assure une protection à votre investissement immobilier locatif. L'indice de référence des loyers (IRL), établi par l'Insee, en est la mesure.

D’autre part, la possibilité de réaliser une plus-value à la revente existe bel et bien. Cette opportunité vous permet d'envisager une croissance de votre patrimoine, vous préparant ainsi plus efficacement pour l'avenir.

Enfin, grâce à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, vous pouvez envisager une réduction d'impôt. Même face à l'inflation, cette démarche vous permet d'accroître votre pouvoir d'achat en atténuant l'impact fiscal de votre investissement locatif.

En plus du Pinel, plusieurs autres solutions existent pour réduire le montant de vos impôts fonciers, notamment :

• la loi Denormandie ;
• la loi Malraux ;
• la loi Censi-Bouvard.

Même si investir pendant l’inflation présente des avantages, ce n’est pas sans risque.

En effet, jusqu’à présent, certains investisseurs ont adopté une stratégie consistant à acheter des biens anciens avec travaux et à privilégier leur rénovation avant de les mettre en location, voire à envisager une plus-value en cas de revente ultérieure.

Mais cette approche semble aujourd'hui plus risquée en raison de la hausse significative des prix des matières premières. Le coût des travaux de rénovation représente désormais un obstacle majeur à l'investissement immobilier, et un scénario de baisse générale des prix de vente aurait un impact négatif sur la plus-value potentielle anticipée.

Par ailleurs, les taux d'emprunt et la détérioration des conditions de financement constituent des entraves à l'investissement immobilier. Après avoir atteint des niveaux historiquement bas, parfois même proches de 0%, les taux d’intérêts sont désormais en hausse constante. Cela accroît le coût global du prêt, avec une incidence directe sur le budget global d'achat de l'emprunteur.

Concernant la gestion locative, l'inflation peut constituer un risque pour les investisseurs, car elle peut entraîner une augmentation des impayés de loyers. Les dépenses liées à l'alimentation et aux besoins quotidiens étant prioritaires, les ménages vulnérables pourraient être plus susceptibles de retarder ou omettre leurs paiements de loyer, accentuant ainsi les risques pour les propriétaires. C’est dans ces cas-là qu’il peut être judicieux de souscrire à une GLI (Garantie Loyer Impayé).

Enfin, l'inflation augmente les coûts de gestion, d'entretien, d'énergie et influence les contrats de services, impactant ainsi les charges de copropriété et les charges du propriétaire.

Pour réussir dans l'investissement immobilier locatif, plusieurs étapes cruciales doivent être suivies. Tout d'abord, il est essentiel de calculer soigneusement le rendement locatif potentiel d'un bien. Cela implique d'examiner les coûts initiaux, comme :

• le prix d'achat ;
• les frais de transaction ;
• les revenus attendus sous forme de loyers.

Ensuite, il faut choisir judicieusement l'emplacement de l'investissement. La localisation peut grandement influencer :

• la demande locative ;
• les prix de location ;
• la valeur à long terme du bien.

Par ailleurs, opter pour un bien de qualité qui correspond au marché local est également une étape clé. Un bien adapté aux besoins et aux préférences des locataires potentiels est plus susceptible de générer des rendements solides.

Enfin, un apport personnel conséquent facilite le processus d’achat. Il permet de réduire le montant emprunté, pouvant se traduire par des mensualités plus faibles et une meilleure marge de rentabilité.