Locataire ou propriétaire : qui doit ouvrir le compteur gaz ?
La marche à suivre pour ouvrir votre compteur de gaz
Par Luko
En voilà une bonne question car le choix de l’emplacement d’un bien est le paramètre numéro 1 de chaque investissement locatif. En effet, le prix de votre bien peut varier à la hausse ou à la baisse juste à cause de son emplacement.
Votre crainte se porte souvent sur : acheter un mauvais bien au bon endroit sera toujours mieux qu’acheter le meilleur bien au mauvais endroit. Mais comment faire ce choix ?
Dois-je me focaliser sur des villes que je connais ? Dois-je me concentrer sur les villes les plus rentables ou les villes qui ont pris de la valeur ? Quels critères dois-je regarder pour déterminer si une ville et un quartier sont porteurs pour l’investissement locatif ?
Pour y répondre il convient tout d’abord de définir ce qu’est un bon investissement locatif ?
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Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier locatif ?
Cinq critères pour réaliser un bon investissement :
1. Un bien qui se loue facilement :
Pour louer facilement un bien il faut qu’il y ait un marché locatif important. Plus une ville est sous tension locative plus il sera facile de louer votre bien. La croissance démographique, la répartition locataire/propriétaire et la proportion d’étudiants, sont des indices fort utiles dans votre quête d’investissement. Attention donc à ne pas trop se focaliser sur le rendement car qui dit rendement élevé dit risque plus élevé. Ce risque correspond notamment à la possible vacance locative du bien. Rappelons que sans locataire vous ne touchez pas de loyer et donc votre rendement est nul.
2. Un bien qui prend de la valeur :
Réaliser une plus-value est un enjeu important pour votre projet. Votre bien devra donc se situer dans une ville et un quartier où il a des chances de prendre de la valeur et pourra être revendu facilement (c’est ce qu’on appelle la liquidité).
À Lyon par exemple, les prix de l’immobilier ont augmenté de 53,9 % en 10 ans. Source : Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires, INSEE) .
Cinq quartiers de Lyon affichent même une hausse à deux chiffres, au-dessus des 10% d’augmentation des prix au m2 dans l’ancien entre 2020 et 2021.
3. Un projet qui n’impacte pas trop ma capacité d’endettement :
Il est évident que les villes les plus chères sont les plus attractives. C’est la loi naturelle de l’offre et de la demande.
Paris en est l’exemple parfait. La capitale fait face à une tension de marché extrême avec des prix moyen au m² qui dépassent les 10 000€. Toutefois on l’a vu souvent à la une de la presse, investir à Paris coûte très cher.
Le but d’un investissement n’est pas de se bloquer pour vos projets futurs mais de vous constituer un patrimoine et une épargne. Préférez donc un investissement qui ne vous limitera pas et donc avec un budget abordable et qui aura un bon rendement locatif.
4. Comment savoir si une ville est porteuse ?
Pour cela, pas de recettes miracles, il faut analyser le marché. La démographie, l’attractivité économique, la demande locative, les pôles universitaires, les prix en vigueur aussi bien à la vente qu’à la location, la demande étudiante, les transports en commun, les grands axes autoroutiers qui desservent la ville… De nombreux critères permettent de préparer la réussite de votre investissement.
Toutefois il est faux de dire qu’une ville est mieux qu’une autre. Il n’existe pas de classements avec la meilleure ville où investir. Il faut analyser la ville où il y a de la demande bien évidemment, mais une ville correspondant à votre stratégie.
Certaines villes se destinent plutôt à un investissement patrimonial, d’autres, sont, elles plutôt adaptées à de la location étudiante, d’autres vont quant à elles, se concentrer sur un rendement élevé et une prise de risque dans l’espoir d’obtenir une forte plus-value. Il n’existe donc pas de réponse toute faite. Il faudra en plus de cela identifier les quartiers de chaque ville selon leur typologie pour affiner vos recherches.
5. Où investir dans l’immobilier ?
Investir dans un endroit que l’on connaît ou proche de son lieu d’habitation est toujours un avantage : vous pourrez gérer votre bien beaucoup plus simplement par la suite.
Vous pouvez également miser sur les métropoles françaises de province. Nous assistons effectivement ces dernières années à une métropolisation de la société. Les centres urbains avec le phénomène de mondialisation, sont les foyers de la croissance mondiale. C’est dans ces zones que la majorité de la production de biens et de services est créée, ce qui rend ces espaces dynamiques et attractifs.
Des villes comme Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre sont des villes dynamiques avec une demande locative très forte, à moins de 2 heures de TGV de Paris, où le marché immobilier est en pleine expansion.
À vous de jouer maintenant !
Comment faire le bon choix ?